重庆市南岸区住房城乡建委：“334”工作模式推动老旧小区改造

老旧小区改造，既是群众家门口的“关键小事”，也是基层治理的“民生大事”。为深入推进辖区老旧小区改造，重庆市南岸区住房城乡建委党组坚持党建统领，将基层治理触角向老旧小区改造延伸，切实改善群众的生活环境和居住条件。

一、背景和起因

随着城市和房地产发展进入后半程，上世纪七八十年代的老旧小区居住质量整体不高，住房年久失修，供水供电管道破旧，排污设施落后，适老化设施、托育、养老、医疗等公共设施缺乏问题显现，亟待盘活和改造升级。据摸底统计，南岸区可纳入更新范围的城镇老旧小区建筑面积约462万平方米，总量位居全市前列。

（一）安全隐患突出。老旧建筑建设时间较早，建筑标准低，89%以上房屋采用砖混结构建造，使用年限长，缺乏维护管理，房屋漏水、渗水、外立面瓷砖脱落等房屋本体老化问题日益突出，雨污管网堵塞污水横流、消防设施欠缺、安防系统缺失偷盗事件频发。

（二）配套设施不全。由于房屋建设时期较早，空间规划布局仅适用于满足建设初期的发展需求，但随着经济发展，居民收入不断提高，车辆拥有量激增，车辆开始压缩小区的公共空间，加之人的活动半径更倾向于社区的便捷性，小区内部公共空间数量少、空间尺度窄、功能单一等矛盾日益突出，停车位不足、绿化景观面积较小，无障碍设施、养老服务设施缺乏等成为老旧小区的“共性”问题。

（三）商业活力不足。老旧小区内部商业资源闲散、空间利用率低、体量小、经营模式单一，多以菜市场、小型副食品店等低端业态聚集，特色专卖店、便民服务生活网点配备不足。随着以物质为主的传统消费观念转变为现代的综合消费观，以家庭为载体的休闲消费、文化消费、服务消费、娱乐消费成为生活主流，老旧小区社区商业现状不足以吸引不同阶层消费群体。

（四）物业管理缺位。上世纪九十年以来，随着城镇住房制度改革逐步推进，老旧小区逐渐形成房改房、承租房、安置房、商品房等多种房屋产权形式共存的局面，所有权结构复杂，产权界定模糊不清。

二、主要做法

（一）“3个书记”共同发力

部门书记统筹，强化组织保障。区住房城乡建委作为老旧小区改造牵头单位，由党组书记负责因地制宜制定全区老旧小区改造“十四五”规划，按照“三服务”“四下基层”工作机制划定老旧小区整治范围，并通过“十四五”中期评估保持规划建设与党的方针政策步调一致；以多部门联合策划项目包装为抓手，积极争取各级资金支持，统筹做好资金盘调度，现已累计争取各类资金约9.03亿元，为项目建设持续注入资金活力；构建多部门党建“服务链”，通过精简项目审批优服务、把好方案审定风向标、大力推进“三师进社区”等工作要素打造项目“红色引擎”，将党的政治功能和组织功能切实转化为对业务工作的执行力和服务力。

镇街书记实施，推动项目落地。持续深化老旧小区改造“有党组织引领、有党员示范带头、有服务阵地保障、有经费支撑和党建引领小区治理制度化”的“四有一化”建设，建立“镇街党员干部+志愿者骨干+楼栋长”专攻老旧小区改造的先锋队伍，驻扎项目现场开展常态化监督巡逻，紧盯项目进度和安全质量；组织成立以镇街、社区、设计、施工、监理、居民代表“六位一体”协调小组，让党员争当居民代表，让居民成为监督主体，通过上门疏解、电话沟通、圆桌协调等多措并举，寻求改造过程中居民诉求的“最大公约数”，持续推动项目在设计方案、资金把控、进度实施、长效管理等方面的全生命周期管理，打好项目建设“攻坚战”，谱写长治久安“后半章”。

社区书记托底，搭建沟通桥梁。按照“支部引领、党员带头、群众跟跑、共建共享”的长效治理思路，一是由社区书记发动网格员、居民小组长、楼栋长一起开展摸底调查、征集居民意见，围绕安全最薄弱的环节、居民最迫切的需求、社会最关注的问题分类确定改造内容，确保政府听得到、居民够得着、措施用得当。二是由社区书记带头发动老党员、老干部率先支持改造方案，大力推动政策宣传，带头向住户解读改造方案，做好示范表率作用，最大限度获取群众对改造方案的认同。三是成立“党员+社工+志愿者+居民”多元共治团队，以“党员先锋在行动”“楼栋变形计”“我爱我家”等系列志愿服务活动为抓手，形成合力共同推进违建整改、室内装修、家电进社区等更新内容，转变居民由“要我改”为“我要改”的内生动力，构建老旧小区改造从政府“领跑”到社会“齐跑”的良性循环。

（二）“3支队伍”冲锋陷阵

一是政策宣传突击队。搭建由“镇党委、街道党工委—社区党委—网格党支部—楼栋党小组—党员中心户”组成的“五级党建网络”，充分发挥在职党员能力强、精力足、懂政策的引领作用，带领退休干部、居民志愿者、律师、社工志愿者、镇街和社区骨干组建政策宣传突击队。在改造前期，广泛组织居民群众累计召开“社区联席会、小区楼栋长会、入户宣讲会”三级动员会484次，联合设计单位多次组织居民代表现场踏勘协商改造内容，着力推动政策宣讲高效运行。面对居民有顾虑、意见不统一时，通过上门入户、谈心交流、带头示范、感情互动等方式深入户内宣传改造政策和方案，有效疏导堵点难点267个，并建立“日走访、周回访、月座谈、季考核”工作督导机制，让居民切实感受到家门口的“红色宣讲员”服务。

二是纠纷调解突击队。构建“1+3”和家议事协商平台，即成立由社区“大党委”统领，引领小区党支部、居民议事会、自治管理组“三驾马车”共治的纠纷调解突击队，按照切身“听”、用心“调”、落地“实”的工作思路，累计协调解决89个小区工程建设类问题161个，切实把群众的“关键小事”当成“头等大事”。改造中创新“联合代管”模式，由突击队会同城管、民警、权属单位组成“联合代管”小组，累计完成违建整治2万平方米。针对实施过程中居民顾虑多、协调难度高、效果差异大的个别改造内容，由突击队施工单位梳理制定问题清单，形成“样板先行”解决方案，如南坪街道后堡片区项目，现场根据居民要求对改造内容“定制化”打样，不断优化设计方案和施工组织保障项目建设进度质量。

三是质量督导突击队。以项目“点长制”为基础，充分发挥镇街和社区大党委力量统合、资源整合、功能聚合、体系融合的“四合效应”，以政府购买技术服务的方式指导社区党员、志愿者、小区居民成立建设质量突击队，深度参与施工过程中每周工程例会、施工安全巡查、质量见证抽查等工作，对过程中发现的问题形成一门受理、一体派单、联合处置、实时追溯和闭环问效服务体系，让小区居民改得放心、用得舒心。改造过程中创新性建立了全市首支由职能部门联合组建、由残障人士共同督导的无障碍环境督导队，队伍由多名肢体、听力、视力残疾人组成无障碍督导员，对在建老旧小区改造项目中无障碍设施建设进行现场督导并参与竣工验收，提出优化建议21条，不断增强无障碍设施舒适度和科学性。

（三）“4个导向”贯穿始终

一是坚持留改导向，盘活闲置资源。坚持党建引领公共空间管理，按照“镇街吹哨，部门报到”工作思路，由住建、国资、城管、商务等部门党委牵头，推动行政事业单位、国有企业将低效运转、长期闲置的公房提供给镇街、社区补齐经营性资产3.2万平方米，补齐公益性支出4000万元。同时，镇街党委通过支部引导、党员摸排、社区服务等方式向居民疏导沟通，整合“无主空置，有主闲置”低效民房200余处，发展老街民宿、酒馆等新兴经营空间，挖掘老房子“新价值”，改造后的老旧小区房屋空置率同比下降15%，小区总体消费人次同比增加了340%，街区消费收入同比增加380%，沿街商业门面租金同比上涨了300%。

二是坚持智治导向，推进数字赋能。坚持党建引领基层智治，以党员服务队伍和社区网格管家等多方服务力量为载体，运用大数据+GIS技术，在老旧小区改造中先行先试构建集聚党建、城管、平安、养老等功能于一体的智慧治理平台，实现网上办公、掌上办事、智能预警的网格化智能管理，探索“老旧散”小区社会治理新模式。龙门浩街道智慧平台投入使用以来累计整合、梳理各类信息3万条次，及时智能预警处理化粪池甲烷超标、诈骗传销等隐患问题300条次，及时有效解决群众诉求400条次，实现小事不出网格、大事不出街道、难题不上交，有效提升基层社会治理现代化水平。

三是坚持服务导向，强化长效管理。坚持党建引领物业管理，以“党建+物业+社区”长效运营为载体，由镇街党委牵头成立红色物业公司，充分发挥党员先锋作用调动社区居民成为物管人员参与社区治理事务，建立完善长效管理机制，实现老旧小区改造从“硬件”设施到街区软实力的品质提升，已推动224万平方米零散小区实现首次物业全覆盖。南坪镇兴隆苑小区在老旧小区改造的基础上引入新守正物业管理公司入驻管理，成为南岸区第一家由居民自主引入物业管理的老旧小区，物业矛盾投诉同比下降12%；弹子石街道弹新街社区成立了“乐群居民服务中心”，并整合资源成立了重庆乐群物业服务有限公司，从居民自治物管迈入物管公司市场化经营管理。

四是坚持发展导向，实现共建共享。坚持党建引领社会团体推动区域经济发展，由镇街党委牵头组织老旧小区商业街成立非公党支部，组建党建、商业、服务三个联盟，引领经营主体建立诚信经营、良性竞争、错位发展、流量共享4项机制，营造优质营商环境，打造本土商业品牌，塑造良好诚信口碑。为推动老旧小区商业融入新发展格局，通过党建联席会、辖区商会、商业联盟、季度经济座谈会等形式集聚优惠政策及优质资源，营造优质营商环境助力商户抱团发展，实现政策共享、客户共享、流量共享，带动原商户投资4500万元改造陈旧门店300处，吸引创业者投资3200万元开设网红风、小清新店铺100处，助力商业迭代更新。

三、效果和成绩

近年来，南岸区创新“334”工作路径，推动355万方老旧小区改造升级，受益居民4.3万户，着力解决了一批人民群众“急难愁盼”问题，打造出一批国家级、市级示范项目，居民获得感、幸福感、安全感不断增强。

（一）居住条件好了，群众有了安全感。按照“小切口、大民生”工作思路，坚持问题导向，解决屋面防水处理15万平方米，建筑立面修缮更新35.8万平方米，更换阻燃雨棚1.09万户，整治突出外墙防盗网2396户。实现改造小区完善消防设施全覆盖，供水管网改造1.26万米，完善小区单元门禁系统、社区监控设施、车行道路违停抓拍系统844套，安全治理水平大幅提升，让老房子实现“高龄”回春，带动老旧小区4000余户原住民持续回迁。

（二）生活环境美了，群众添了获得感。以“绣花功夫”提升小区“颜值”和居住品质，拆除违法建筑5.3万平方米，拓展出更多、更敞亮的公共活动空间，打造口袋公园20处，增设文化休闲场地61处，体育健身场地26处，儿童活动场所15处，从居住空间改造延伸到生产生活经营全方位综合提升。

（三）服务功能全了，群众多了幸福感。为解决“一老一小”功能配套和服务供给不足问题，利用周边闲置空地修建临时停车场94个、新增停车泊位6464个，新增社区服务用房11处。老旧住宅加装电梯并投入使用72台，升级改造农贸市场17处，促进公共服务设施同步提升完善，加速构建15分钟社区便民生活圈。

四、思考和启示

（一）党建引领是根本。老旧小区改造是民生工作，要充分发挥社区居民的主人翁作用，坚持改造方案居民说了算，才能改得贴心、放心、顺心。实践表明，要坚持党建引领，坚持问计于民、问需于民，党员牵头引导居民参与改造前意见征集、改造中项目监督、改造后检查验收，实现全过程监督参与，确保改造效果深入人心。

（二）整合资源是保障。老旧小区改造是一项综合性、系统性的提升工作，居民改造需求大、覆盖面广、改造事项多，单依靠财政资金势单力薄，资金难以保障。实践表明，通过建立“政府引导、市场运作、社会参与、居民出资、共建共享”的治理机制，整合各方资源、资产和资金，凝聚改造合力，从过去的政府一家“独唱”到多方参与、多元投资、多点发力的“合唱”，实现“各出一盘菜，共办一桌席”的能量聚集效应。

（三）文创赋能是特色。城市更新是对既有空间体系综合性修复，目标应是空间与生活再次最大程度的耦合，要避免千篇一律的改造形成“千城一面”，实践表明，老旧小区改造中，注重设计添彩、文创赋能，通过对文创鼎力支撑、倾情投入、精心创作，充分发挥出文创艺术对人气聚集、业态繁荣、城市界面提升所带来的“四两拨千斤”作用，留住本地人，吸引外来人，孕育老旧城区聚集人气、提振消费的新地标。

（四）持续发展是根基。社会进入高质量发展阶段，城市发展从增量发展转向存量更新，从数量扩张转向质量提升，社区是城市治理的基本单元，亟待疏通城市治理的“最后一公里”，提升城市治理水平。实践表明，应从硬件和软件、管理和服务上做实做强做优基层社区，精准满足居民需求，面子里子并重，建设管理并举，向社区注资源，向管理要效益，用效益促发展。