上海市虹口区凉城新村街道：党建引领“三委联办”探索“物业联合招标”新路径

物业服务企业作为住宅小区业主聘请的“管家”，是“三委联办”顺畅运作中的重要一角，对小区治理水平有着至关重要的作用。上海市虹口区凉城新村街道面对辖区内小区物业服务普遍“小、廉、低”的天然劣势，在凉六居民区率先探索党建引领“三委联办”、“联合物业招标”的新路径，打破物业管理的物理空间，促进小区物业服务步入“居民满意、品质提升、质价相符”的良性运转轨道。

一、背景

凉城新村街道是售后公房占比较高、商品房占比较低的老式居住型社区，辖区内小区物业服务普遍呈现区域面积小、物业收费廉、企业星级低的状况，共有住宅小区58个，其中小区面积低于3万平方米的就有32个，占到了总量的55%，而3万至5万平方米的小区有10个，体量小、底子薄决定了单一小区市场行业吸引力较弱，导致物业服务企业呈“散”状态势，小区治理陷入物业管理成本高、服务能级低的恶性循环。

二、主要做法

（一）深入调研，把脉小区治理症结

为从根本上打通小区治理中的物业管理瓶颈，补强“三委联办”中的关键弱环，凉城新村街道党工委坚持党建引领，探索破解物业管理瓶颈的新路径，在凉六居民区三个袖珍小区采取联合“团购”的方式选聘物业服务企业，提升物业管理服务水平，这在全市住宅小区中尚属首次突破。调研发现，凉六居民区由三个相对独立的小小区组成，三个袖珍小区情况各有不同，星苑小区属售后公房，凉城苑、怡城苑为商品房，分别建造于20世纪90年代中后期，体量各不相同，最小的仅1万平方米，最大的也才7万多平方米，物业费分别为1.2元、1元、0.8元。这些年小区的各项设施大多出现了破损老旧的问题，在物业费多年不变的情况下，维修难度日渐突出，居民投诉现象也逐步增多，物业与业主难以就服务和价格达成共识，物业也苦于入不敷出有了撤场意向。

（二）党建引领，凝聚最大民意共识

面对小区物业服务“质价双低”的局面，街道指导居民区党总支，充分发挥党建引领的核心作用，在民主协商过程中想办法、定方案，有效运用“三会”平台的议事功能，联合组织3个业委会，以保障居民利益为出发点，参与物业竞聘决策，召开党员、居民代表会议，充分听取党员群众的意见建议，逐步形成以区房管局和街道城建中心为政策支持指导联合体，居委会、业委会商定物业服务标准，各业委会充分讨论，最终作出民主决策的“一体二委三结合”工作机制。做到全过程人民民主，成立了小区物业招标工作组，在不同范围牵头召开十余次会议，指导三个小区结合各自实际，分别拟定小区服务标准、收费标准，依法依规推进征询流程，在前期准备、业主大会、表决开票、企业入围、现场宣讲等各项环节，确保公开、公平、公正，引导民意最大公约数，最终表决通过了“物业联合招标”。

（三）问题导向，创新物业招标模式

“物业联合招标”是街道面对“先提升服务还是先提升收费”的两难困境，在物业服务质价相符的市场规律下另辟蹊径，观念上主动“破墙”，从物业招标体量上求突破，引入联合“团购”物业模式，做大小区物业标的“蛋糕”，建立完善的调价机制，吸引更多品牌企业参与投标，提高物业服务质量，赋能业主优选物业企业，享受更高标准小区物业服务。凉六三个袖珍小区通过市招投标平台，成功引进了全市排名前列的品牌物业服务企业，帮助小区有了提升服务管理品质的“底气”。物业联合招标不仅清退了广受居民诟病的原物业服务企业，还为街道辖区原先较为臃肿的物业服务企业总量“瘦身”，通过口碑相传、民意引导，改善广大业主对物业服务企业的认知，不断在辖区内拓展品牌物业服务企业的版图，持续压缩劣质物业服务企业的区域。

新物业入驻以来，凉六居民区的管理得到显著提升，小区面貌焕然一新，物业实行了强化日常巡逻、打造景观花坛、优化停车管理、启用门禁系统等一系列新举措，尤其对于小区居民广泛关注的停车问题，重新梳理校对了小区车辆名单，统一发放停车证，确保严格控制外来车辆入内，同时积极参与小区公益活动，密切了物业与业主之间的联系。党建引领下，居委会、业委会、物业服务企业“三委”力量发挥更充分，通过专业力量的叠加、资源的支撑，小区物业管理逐步迈上正轨。

三、经验启示

街道党工委始终持续跟踪小区“物业联合招标”的后续发展，先后2次实地开展调研，邀请了区房管局领导和“美好社区 先锋行动”项目的专家团队，共同为居民区下一步工作方向建言献策，总结提炼经验，深化工作机制。

（一）促进物业服务规模化

在物业服务质价相符的市场客观规律下，物业服务企业和小区业主本就有着完全不同的利益诉求，辖区小区“小、廉、低”的天然劣势更加剧了这一矛盾，面对“先提升服务还是先提升收费”的两难困境，“物业联合招标”另辟蹊径，观念上主动“破墙”，联合“团购”物业，通过扩大物业盘子的体量来提升物业市场的吸引力，吸引品牌企业入驻参与小区物业管理，提高物业服务质量，最终逐渐趋向物业服务企业和小区业主互利互信的局面。

（二）引导民意最大公约数

“物业联合招标”涉及多个小区业主的意愿统一、民意表决，一方面要加深广大业主对这项创新举措的认识，理解市场规律下“物业联合招标”的优势，另一方面招标方案要兼顾好多个小区的不同利益，最大程度增大规模化效益，降低相互间的不利影响，这些都需要充分发动居民自治，开展民主协商落实。居民区党总支要发挥党建引领的核心作用，运用好“三会”制度，组织不同小区业主根据各自实际，分别协商拟定小区服务标准、收费标准，酝酿好各小区共性与个性融合的招标方案，依法依规推进征询流程，确保公开、公平、透明。

（三）优化辖区物业服务企业结构

物业服务企业的良莠不齐是导致服务水平参差不齐的重要原因之一，在现有市场环境下，要通过不断优化辖区物业服务企业结构，促进物业市场的良性运转。“物业联合招标”不仅能清退广受居民诟病的原物业服务企业，为辖区较为臃肿的物业服务企业总量“瘦身”，还能通过规范的招投标程序，引进品牌物业服务企业，持续促进物业市场优胜劣汰，引导优质物业服务企业规模化发展，进一步扩大了街道物业服务生态高地。

凉城新村街道将在凉六居民区试点的基础上，进一步探索完善党建引领“三委联办”、“联合物业招标”的工作模式，尝试打破物业管理的物理空间，例如，对同一居民区相隔道路两侧的小区，“破街坊”开展联合物业招标，又或者对不同居民区的相邻街坊，“破居民区”开展联合物业招标，持续探索可复制、可推广的治理经验，为更多业委会选聘更优质企业、获得更优质服务提供借鉴，逐步形成头部企业聚集、服务能级提升、行业服务规范、市场机制完善的整体向好局面。