福建厦门市湖里区：党建引领小区业委会、物业协同发展路径探索

2023年以来，福建省厦门市湖里区深入贯彻落实习近平总书记关于基层治理的重要论述精神，把党建引领提升小区业委会、物业治理效能作为深化基层治理的重要行动，在全市率先创新设立社区治理学院，创新开展住宅小区共有资金专项审计工作，创新制定成立业主大会和选举业主委员会工作指引，抓实建强小区“三驾马车”，激发小区治理内生动力，引导带动各类组织积极参与防抗台风、文明创建等重大任务，有力提升了小区治理水平和群众获得感、幸福感、安全感。

一、背景与起因

小区是城市基层治理的基本单元，是人民群众安居乐业的温馨家园。近年来，湖里区全面推进高质量发展，对深化小区治理提出了更高要求，小区党支部、业委会、物业是小区治理的重要力量，加强社区物业党建联建，促进共建共治共享，以高质量党建引领小区治理，是推进城市基层治理现代化的迫切需要。但当前小区业委会、物业管理服务水平还不够高，对业委会建设、物业行业监管缺乏有效措施，有的小区治理内生动力不足，因小区物业管理服务问题引发的矛盾纠纷时有发生，成为基层治理新的难点堵点，急需加以破解，推动“三驾马车”有序运转、良性发展，促进提升全区城市基层治理水平。

二、做法与成效

（一）坚持系统推进，夯实基层社会治理体系

1.加强统筹规划。深入贯彻中央、省委、市委关于基层治理系列部署要求，在全面推进小区治理的基础上，出台《湖里区关于党建引领网格治理的指导意见》，按照小区型、城中村型、园区型、混合型四种类型网格，精细化开展网格治理工作，构建起反应迅速、治理高效、服务精准的基层治理体系，有力推动小区治理转型更迭。

2.建立共享机制。完善5个街道大党工委和59个社区大党委（党总支）机制，充分发挥基层党组织核心作用，分别吸纳驻区的96家和557家共建单位参与，建立党建共同体、聚能圈等议事协商平台143个，有效凝聚社会力量共抓基层党建、共抓小区治理、共同服务群众。

3.严密组织体系。全面推行“支部建在小区（网格）上”，目前共有小区（网格）党支部444个，工作覆盖100%；构建“区—街道—社区—小区（网格）”四级纵向到底、横向到边的组织体系。建立“小区书记储备人才库”，推荐优秀在职党员担任支部书记，提升党支部的组织力、引领力、执行力。

（二）强化党建引领，加强社区物业党建联建

1.加强物业服务和物业行业党建工作。采取市场化的方式，加大物业服务范围，目前全区纳入物业管理的小区有359个，占72%。推动符合条件的42家物业企业及时建立党组织，13家建立红色物业党建联建机制，并发挥湖里区“红色物业党建联盟”引领作用，不断扩大物业党组织的覆盖面，提升物业行业党建水平。

2.推进党支部与业委会融合。注重加强业委会建设，积极推动基础好、符合条件的小区成立业委会，目前全区有成立业委会的小区331个，占小区总数的64.5%。积极推动“党支部与业委会深度融合”，推动68个小区党支部书记通过组织推荐、民主选举为业委会主任，159名党员担任业委会主任，强化对业委会的引领，打造“红色业委会”。

3.推行“三项制度”。推行党支部主导业委会换届（筹备）、党支部先议、支部书记列席业委会会议等三项制度，发挥党支部在小区矛盾纠纷、物业管理、近邻服务等工作中领导监督、把关定向的作用。据统计，全区绝大多数小区通过业主大会决议等形式，明确小区党支部对小区业委会、业主监督委员会等成员具有提名权和罢免权。湖里街道已选举产生12个小区业委会，社区、小区党组织均全程指导监督，作用比较显著。

4.健全协商共治机制。建立小区党支部主导、业委会协同参与、物业抓好管理服务的协商共治机制，推动小区治理“三驾马车”有效运转。据问卷显示，业委会主任认为小区“三驾马车”配合好或较好的共达87.78%。禾山街道禾盛社区主动作为、试点先行，开展“1+5+N”物业党建联建活动，有效凝聚治理合力，调解小区纠纷50余条次，协调处理大洋雅苑小区老旧小区消防改造、禹洲香槟城小区门禁系统升级等30余件群众急难愁盼项目。

（三）大胆推进改革实践，激活小区治理内生动力

1.创立社区治理学院。通过建立社区治理学院、街道教学部、社区教学点“三级培训体系”，既有效把区、街道、社区队伍培训资源统筹起来，统一培训制度、统一名称、统一模式，又有效整合市区可利用的教学资源，改变过去碎片化、零散化的做法，实现培训系统化、制度化。截至目前，区级共组织小区党支部、业委会、物业等各类示范培训14场次，各街道教学部组织培训76场次，各社区教学点组织培训1100多场次，共培训各类人员1.2万多人次。

2.开展专项审计工作。为解决小区业委会、物业问题多发这一难点，在全市率先开展住宅小区共有资金专项审计工作，对首批25个住宅小区业委会、物业进行全面体检，并先后5次召开审计工作调研推进会，推动审计工作走深走实，进一步规范住宅小区公共收益、日常专项维修资金管理。

3.制定工作指引。为破解社区治理难题，扎实推动业委会规范化履职，区委组织部联合相关部门开展业委会专项调研，制定《湖里区成立业主大会和选举业主委员会工作指引》，率先全市形成统一、规范、可操作性强的工作指导细则，为各街道、社区业委会开展工作提供有力遵循。

4.探索共享服务模式。以“完整社区”建设为契机，动员各方共同参与社区治理，深入挖掘、开发片区内各类资源，探索运用“大物业”模式，推动建立党委领导、政府组织、业主参与、企业服务的居住社区管理机制，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。湖里街道东渡片区作为全国首批试点项目，涵盖了25个老旧小区改造和13个项目建设，通过梳理、优化、重构，建立了“15分钟近邻服务圈”，得到国家住建部的好评。

三、经验与启示

（一）首要是提升党组织的组织力引领力，强化党对业委会、物业行业的领导。小区党支部、业委会、物业是推进社区物业党建联建的关键所在，要久久为功做好业委会和物业企业党建工作。通过加强对业委会组建和换届过程中人选把关，将业委会、物业优势成员发展为党员等方式，不断提升业委会、物业中党员比例，持续强化党组织对业委会、物业的领导，确保业委会、物业始终在党的坚强领导下有效发挥作用，凝聚带动各类组织、居民群众共同建设美好家园。

（二）根本是推进业委会、物业行业规范化建设，夯实社区物业党建联建支撑。近年来，小区矛盾纠纷频发与小区业委会履职能力不强和物业管理服务水平不高有直接关系，也是小区治理的难点。要全面推开专项审计工作，解决“存量”问题，遏制“增量”，查处一批、震慑一批；用好《工作指引》，重点推动到期未换届的小区业委会按时有序换届。要加大对物业行业的监管力度，围绕物业选聘、物业企业信用评价等方面，出台刚性措施，加强监管和约束，努力推动物业企业可持续发展。依托社区治理学院，加大业委会和物业骨干人员培训力度，提升基层工作队伍履职能力。

（三）关键是完善可持续的三方协作联动机制，构建共治共享治理新格局。深化社区物业党建联建，关键是小区党支部、业委会、物业之间有一套职责明晰和运转顺畅的制度机制，定期召开联席会议、党建联建会议，共商共议小区治理问题，共同服务居民群众。要大胆创新工作模式，借鉴先进城市治理经验和管理办法，在区、街道、社区三级建立“三方党建共同体”，提供人员、物质、场地保障，由专业机构和人员负责社区物业党建联建工作，推动实体化运作。着力深化小区自治工作，引导小区广泛建立自治组织和自治队伍，带动居民群众共商共建、共治共享。