山西太原市杏花岭区：“四管一补”破解老旧小区治理难题

一、背景

杏花岭区是山西省太原市老城区，建有居住小区1430个，其中老旧小区983个，占比达68.7%，辖区内老旧小区主要呈现“三难一高”特点，一是小区体量规模小、引入市场化物业服务企业难，以杏花岭区三桥街道为例，街道辖小区286个，其中100户以下的小区220个，占比76.9%，按照每户100平方米、0.5元/平方米/月物业费用标准测算，全年缴纳物业费用6万元，不足支付基础保洁、保安等人员经费，企业难以维系小区物业服务成本，进驻小区意愿不强；二是配套服务设施少、满足居民多元诉求难，老旧小区多建于20世纪80、90年代，以保障居民居住为主，对居住体验感、舒适度等方面考虑不多，与新建的商业小区对比便民文体设施数量、绿植绿化覆盖率等不足，难以满足居民日益增长的居住体验需求；三是居民缴纳物业费意愿低、物业服务水平提升难，辖区老旧小区多为单位宿舍，居民惯于无偿享受单位后勤提供的基础物业服务，小区移交社会化管理后，单位退出小区物业服务保障，居民对采取缴纳物业费引入物业服务的方式较为抵触，物业费收缴有难度；四是基础设施老化、物业维护成本高，老旧小区受20世纪建筑材料和工艺限制，多数老旧小区下水管道、电线电路、楼道墙面等基础设施老化，设施设备维修维护成本较新建小区成倍上升，提升小区居住体验有难度。

近年来，老旧小区成为基层社会治理的“老大难”问题，老旧小区的信访投诉类案件居高不下，为构建和谐宜居现代化的居住小区带来挑战。鉴于此，杏花岭区紧盯老旧小区“三难一高”治理现状，以抓实小区党建为突破点，从强组织、抓治理、优服务等方面入手，不断提升群众的幸福感，持续将党建引领老旧小区治理引向深入。

二、做法

杏花岭区结合实施小区党建有力契机，在最大程度维护群众利益前提下，不断整合现有政策、阵地、队伍等治理资源，合力打造小区居民共用共享的“物业公司”，不断提升老旧小区物业服务质量。

一是“五有建设”夯实治理根基。依托党组织政治优势，将全区983个老旧小区按照管理习惯、沿街沿巷等原则划分为270个小区（片区），全覆盖组建小区（片区）党组织，统筹配强书记委员、阵地提档升级、党员分类管理和包联服务群众、应急预案等重点任务，夯实老旧小区治理根基。有党的组织。选优配强支部班子，在全覆盖组建270个小区（片区）党组织的基础上，采取以街道社区干部兼任为主、其他类型党员担任为辅的方式，把有经验、有威望、有耐心、有热情的党员选进小区支部班子，有效提升小区（片区）党组织战斗力。有活动阵地。按照1个小区（片区）建设1个小区（片区）阵地的总体部署，利用老旧小区改造、物业闲置用房、空闲资源利用等方式，在老旧小区内按照“156N”标准提标建设270个小区（片区）活动阵地，统一悬挂“小区党群服务站”标识，真正把党的阵地建在群众家门口，把服务送到群众心坎上。有党员信息台账。小区（片区）党组织在做好在职党员报到承接工作基础上，通过电话联系、敲门行动等方式对小区党员进行摸排，以小区为单位，完善四类党员台账并登记造册，1.8万余名党员在小区登记，壮大基层治理力量。有联系服务群众机制。老旧小区全覆盖建立街道社区干部包联小区、在职党员包联群众、党员中心户包联困难户等机制，包联结对情况全部上墙公示，主动接受群众监督评判，组织在职党员定期进入小区开展志愿服务，认领“微心愿”，力所能及解决群众急难愁盼问题。有应急动员预案。社区按照平急结合要求，指导270个小区（片区）制定应急动员预案，构建响应迅速、多方联动的风险防控体系，面对重大公共卫生事件、重大自然灾害等突发事件，党员干部能够及时下沉、充实一线工作力量。

二是“四管一补”破解治理难题。紧盯老旧小区居民数量少、居民缴纳物业费难以承担物业成本的现状，在街道社区开展“四管一补”小区治理路径。居民群众自治“管”。小区党组织发挥党组织政治优势，在小区党群服务站开展“小区喊你来报到”活动，广泛吸纳小区内党员律师、党员医生、党员教师和维修工、水电工等有一技之长的人参与到小区治理，成立设备维护、巡防检查、矛盾调处等志愿服务队，主动承接楼栋照明维护、小区绿化美化、楼内卫生清洁和灭火器查验、普法教育等基础物业服务，化解老旧小区“无”人管难题。共享物业承接“管”。组织辖区昊天诚业、万城等物业企业党员职工进入小区开展志愿服务活动，将相邻或相近的多个小区打包与公司签署共享物业协议，为小区提供墙体维护、路面平整、疏通管道等专业物业服务，采取低于市场价按次收费的形式，着力构建小区共享物业服务新模式，提升“小区物业”专业服务水平。街道社区兜底“管”。街道社区在保障老旧小区清运垃圾基础上，依托社区、网格等基层治理力量，坚持常态化滚动摸排走访，完善“群众点单—专兼职网格员派单—党员接单”的服务模式，不断夯实小区精细化治理基础；广泛吸收街道、社区党建联席会议成员单位，横向链接优质社会资源，延伸服务半径和服务事项，向居民发放《“杏”福邻里连心卡》，提升小区居民对服务的满意度。可视设备智慧“管”。结合老旧小区改造契机，在老旧小区普遍建设智慧门防、智慧门禁、监控探头、智能停车、音箱设备等，运用数字技术降低老旧小区物业支出成本，让小区居民在最大程度享受优质物业服务供给。公共资源收益“补”。小区党支部联合物管会（业委会）成员采取函询主管单位、业主反馈等方式，厘清小区公共资产，通过收取广告费、场地占用费、停车费等充裕小区资金池，实现清底增收、还利于民。通过在老旧小区实施“四管一补”，小区面貌得到改善，小区居民幸福感得到提升，初步构建小区党组织带领下的多方协同、群众参与的基层自治新格局。

三是“三级联动”提升治理效能。充分发挥街道党工委、社区党委、老旧小区（片区）党支部三级党组织政治优势，横向链接驻地共建资源，增强党组织与驻地企业黏性，纵向抓好党员队伍分类管理，着力构建共建共治共享老旧小区治理新格局。以“入企服务”为抓手，主动帮助驻地企业协调解决实际问题，持续推动社区与驻地企业之间良性互动，将横向驻地资源作为街道社区服务对象，目前已解决驻地单位纠纷调解、员工招募、政策答疑等方面实际问题138个，驻地企业参与小区治理的积极性显著增强。以“驻地单位”为联结，充分挖掘驻地单位优势资源，对接形成共建项目，为辖区居民提供服务，提升居民获得感，截至目前形成涵盖民生服务、科普宣传、医疗服务等多个领域共建项目125个。以“在职党员报到”为契机，小区（片区）党组织结合实际需求，立足党员职业优势进行设岗定责，每名党员结对包联1户群众，在小区认领1个服务岗位，并将党员结对包联、开展志愿服务情况进行公示，4200余名党员实现报到有岗位、在岗做贡献。以“入户走访”为手段，小区（片区）党组织主动作为，面对面了解居民急难愁盼需求，联动业委会（物管会）、物业服务企业、驻地企业等小区资源，为群众办好一件实事，不断壮大基层治理队伍、提升基层治理效能，居民群众生活幸福感显著改观。

三、成效

一是破解“无人管”的问题，城市基层党建的组织基础进一步巩固。杏花岭区将党的组织链条延伸到城市治理的最小单位，构建起了“区委—街道党工委—社区党委—小区党支部—楼栋（单元）党小组”一纵到底的五级组织体系，在老旧小区组建小区（片区）党组织270个，让老旧小区治理有了“主心骨”。

二是破解“管不了”的问题，群众的幸福感和满意度进一步提升。杏花岭区把党的建设融入服务群众全过程、全实践，受理群众事项7500余件，提升了老旧小区专业化、精准化、便捷化、智能化和应急化服务水平，真正将特色优势转化为服务效能，打通了服务群众的“最后一公里”。

三是破解“管不好”的问题，共建共治共享的新格局进一步完善。杏花岭区推动基层治理各方资源力量整合，149家驻地单位、4200余名在职党员下沉基层，激发了党员干部、社会组织、居民群众等多元主体参与老旧小区治理的积极性、主动性、创造性，打造了人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理“共同体”。

四、探讨

（一）支部建在小区，是延伸治理体系的关键。过去一直存在社区小马拉大车、想管管不过来的治理难题，怎样将基层治理触角延伸到小区，让治理成效更多惠及群众，打通基层治理的“最后一米”，成为一直以来做实城市基层治理的关键。在众多身份属性中，小区居民对业主的身份属性认同感较强，杏花岭区以小区党建为抓手，将小区作为基层治理基础单元，推动小区党组织全覆盖组建，初步构建“街道党工委—社区党委—小区党支部”三级基层组织体系，为提升老旧小区治理能力夯实组织保障。

（二）发动群众参与，是推动小区自治的关键。沿用街道社区干部单打独斗推动基层治理，明显难以应对新时代城市基层治理的需求，尤其在老旧小区管理上，如何以最小代价提升小区物业服务水平，推动小区实现自我约束、自我管理是重点。在基层治理过程中，要站稳群众立场想问题、提举措，全覆盖组建业委会（物管会）等群众自治组织，撬动治理资源极大程度向老旧小区倾斜，健全协商议事、公示公告等工作机制，把小区的事情放到阳光下、放到桌面上，让群众充分参与，逐步化解老旧小区没人管、没人问的治理窘境，推动形成小区事群众议、群众管的自治格局。

（三）整合治理资源，是提升服务水平的关键。如何发动社会力量参与老旧小区治理，逐步减少政府兜底老旧小区服务事项，是街道党工委、社区党委、小区党组织开展老旧小区治理的工作重点和难点。杏花岭区充分依托三级党组织，不断整合网格、驻地单位、社会组织和第三方物业公司等治理队伍，用好街道大工委、社区大党委党建联席会议链接驻地资源，用好党员分类管理、在职党员社区报到设岗定责为民服务，用好街道社区干部包联小区、在职党员包联群众、党员中心户包联困难户等制度，不断壮大基层治理力量，为加快构建共驻共建共享的治理新格局提供基础保障。