江苏淮安市清江浦区：“一统三联”提升红色物业服务效能

物业作为小区管理服务的主体，是基层治理重要组成部分。清江浦区作为江苏省淮安市主城核心区，共有居民小区524个，平均每个城市社区管理小区6.5个，物业服务企业103家，建立党组织34家，物业从业人员5426人，其中党员191人，占比3.52%。近年来，面对城市治理服务半径大、服务人口多、服务力量不足，物业企业党员人数较少、服务水平参差不齐以及全区近80%的信访、投诉和安全隐患等均与小区有关的现实问题，该区坚持大抓基层鲜明导向，深入探究基层党建与物业管理的契合点，以党建贯穿组织建设、服务保障、纠纷化解、考核评价全周期各环节，走出了一条党建统领、党员联心、问题联解、服务联评的“一统三联”党建引领物业管理之路，先后创成10个省级、7个市级党建引领物业管理工作示范点，11个省级、16个市级示范物业管理项目，6个省级宜居示范居住区，全市最多。

一、背景与起因

小区作为城市居民生活的主要空间，承载着人们对美好生活的向往和期待，是打通服务群众“最后一公里”的关键，任务重、要求高、难度大。尤其是进入新发展阶段，新型城镇化快速推进，城市社会结构、生产方式和组织形态正发生深刻变化，人民群众对美好生活的向往也在日益增长，党建引领物业管理工作更具艰巨性、挑战性、复杂性，集中体现在以下四个方面：

（一）党的组织覆盖力有待提升。清江浦区现有物业从业人员7603人，其中50岁以上5200人、占比68.4%，连续在岗三年以上3725人、占比49.0%，大专以上578人、占比7.6%，党员198人、占比2.6%。与其他业态相比，物业从业人员呈现高年龄、高流动、低学历、低党员占比“两高两低”特点，少数业务骨干积极向党组织靠拢，但由于年龄较大、发展名额少等客观因素，成为入党积极分子时间一般在3年以上。现有入党积极分子56人中，在物业党组织发展的仅有19人，66.1%的入党积极分子需通过社区党组织发展，然而每年社区发展党员名额平均不足1个，难以满足物业企业需求。全行业整体党建氛围不够浓厚，符合党组织组建条件的企业仅占23.3%，如区内某家大型物业企业，该企业共有员工2000余人，在册党员仅16人。

（二）党员示范引领力有待加强。清江浦区作为淮安市主城核心区，党员群体数量多、来源广、能量大，但在社区事务中发挥作用不明显。从业人员对物业企业归属感较低，每年离职率超17%，部分党员不愿意亮明身份，工作中也没有以党员标准要求自己。一些退休老党员虽然党组织关系转到所在社区，但对原工作单位感情更深厚，与小区党组织、党员联系不多，认同感不强，参与活动积极性不高。此外，在职党员因工作繁忙、家庭琐事多等原因，投入志愿服务的精力有限，且引导激励在职党员进小区的长效机制不够健全，使得一些有特长、想助力的在职党员也无处施展才能、难以发挥作用。据统计，仅有42.8%的党员表示能够常态化参与小区服务。

（三）基层堡垒凝聚力有待完善。当前，随着城市人口的集聚和居民对美好生活需要的增长，社区党组织参与基层治理的任务越来越艰巨，治理能力与现代化要求有差距，主要体现为三个方面：人手配备力量较少，社区常住人口58.97万人，共有社区工作者681名，平均每万常住人口配置社区工作者11.55人，与不少于18人的配置标准相比，还有较大缺口。经费保障不够充足，尽管社区每年有20万元的为民服务专项资金，但临聘人员工资、社区工作者待遇、小区基础设施维护、社区文体活动等各项费用均需社区自筹解决，部分老旧小区较多、没有集体收入的纯城市社区平均经费缺口超15万元。权责体系还需理顺，如不文明养犬、车辆乱停放、飞线充电、乱搭乱建、消防通道堵塞等与居民切身利益相关的问题，均涉及城管、住建、消防等部门综合执法，社区无执法权，只能向相关部门反馈，解决周期往往较长。

（四）矛盾问题化解力有待健全。小区虽然依法依规引入了物业企业、成立了业委会，但考核不够、监管不实，加之居民结构复杂化、群众需求多样化、邻里关系陌生化衍生出许多新矛盾、新问题，致使小区矛盾多发得不到有效回应，社区服务品质得不到有效保障。住建部门通常将考核权限下放到街道，社区党委、小区党组织不参与，导致社区对问题物业企业缺少有效抓手，使得一些小区变成“矛盾窝”。同时，业委会作为社区居民自发成立的业主自治组织，法律地位不够明晰，相关监管制度滞后且不完善，“空挂名”“拒交接”等现象时有发生。部分社区主动入户走访、组织活动较少，对群众的组织引导、宣传引领不足，造成部分居民缺乏主人翁意识，抱有“事不关己，高高挂起”的心态，参与社区治理时往往“应者寥寥”。

二、主要做法及成效

（一）党建统领强基础，以“体系联通”带动“治理贯通”。坚持把党的领导作为基层治理之魂贯穿始终，进一步健全上下联动、左右协同的组织架构体系，确保牵引有力、运转有序。区委成立城乡基层治理委员会，下设党建引领物业管理工作专班，出台《深耕红色物业建设幸福家园工作方案》，建立“现场调研、常态例会、集中会办、督查通报”工作机制，构建起区委统揽全局、职能部门各司其职、属地街道具体负责的工作格局。探索建立“街道—社区—小区”三级物管站点，由街道分管副职、社区书记、社区党委委员分别担任各级站点党组织书记。以小区为单位整合各方力量，吸纳物业公司、业委会、居民业主、驻区单位代表、党员志愿者等全覆盖组建“小区党支部”，明确社区“两委”中的党员兼任小区党支部书记。实行物业党组织“属地+行业”双重管理，指导28家物业企业（项目）单独成立党组织、86个物业企业（项目）建立联合党支部，对暂不具备组建条件的选派党建指导员92名，常态化推动党组织应建尽建，让党建红、专业强、服务优的氛围愈发浓厚。

（二）党员联心作示范，以“民呼我为”汇聚“一呼百应”。小区党支部牵头成立由699名党员楼栋长、业委会和物管会党员以及小区骨干党员组成的物业服务“红管队”，鼓励他们当好物业监管员、小区治理协管员、志愿为民服务员。实施物业行业党员“双亮”行动，常态化开展党员摸排，推动53名“口袋党员”主动亮身份，设置党员先锋岗、划分责任区，组建35支红色物业党员志愿服务队，开展“我为业主办实事”等党建专题活动800余场次。开展“在职党员进小区”活动，引导43名在职党员进入红色业委会或物管会，2900余名在职党员认领微心愿3756个，记录“民情日记”1.6万余份，收集物业相关诉求3.5万个。选聘260名快递小哥、外卖骑手担任物管监督员，通过随手拍等方式上报安全隐患、乱堆乱放等信息3400余条，推动问题化解在萌芽、解决在一线，使辖区新就业群体从治理对象转变为治理力量。社区党组织和居民对“红管队”、在职党员“双亮”“进小区”行动、物管监督员的满意率达84.5%。

（三）问题联解惠民生，以“资源整合”促进“力量融合”。聚焦群众实际需求和急难愁盼，整合各类平台资源，让基层党组织有条件办事、有能力成事。实施党组织领导下的小区“三类三管”制度，对196个新建小区实行联合“监管”、93个老旧小区（保障、安置房小区）实行社区“兜管”、235个分散片区（生活大院）实行公司“托管”，推动物业服务全覆盖。建立区域性物业行业管理服务标准，推行“54321”物业问题快速反应机制，收到居民意见投诉后，物业企业5分钟内反馈登记、40分钟内到达现场、简单问题3小时处理、复杂问题2天内给出处理方案、问题处理后1天内公示。社区党委定期牵头召开红色物业、党员群众代表等四方联席会议，搭建“周五说事、周日议事”等线下议事载体51个，整合“码上办”“码上议”等线上平台，累计征集议题和建议1.2万个，“12345”投诉数量同比降低15.6%。成立“区级—街道—社区”三级物业矛盾纠纷调处平台，对矛盾较多的老旧小区，推动职能部门综合执法进小区，实现难题共商、共议、共谋，2023年，累计协调解决飞线充电、资质纠纷等问题1372项，问题化解率达95.6%。

（四）服务联评提绩效，以“刚性考核”压实“硬性任务”。统一考评标准、完善奖惩机制，推动为民服务能力、干事创业活力、担当作为动力充分迸发，助力“一招破题、满盘皆活”。围绕组织体系建设好、党员作用发挥好等方面，出台《红色物业“六好”示范项目管理办法》，住建部门、社区党委、党员群众共同参与，采取日常巡查、定期考核、抽样测评相结合的方式，对物业服务成效进行评价，对获评项目给予党建活动经费补助，让红色物业逐步成为物业企业健康发展的“必选项”。进一步优化物业服务“红黑榜”制度，对10家连续“黑榜”考评不达标的物业项目，实行一次约谈、二次通报、三次清退。择优推荐6名“六好”示范项目多的物业企业负责人作为“两代表一委员”“两优一先”人选，让物业岗位受尊重、物业人员有作为。

三、经验与启示

加强党建引领物业管理工作是一项系统工程，要更加突出问题导向、紧抓薄弱环节，充分发挥党建对激活、配置、优化整合城市要素资源的作用，有效推动基层党建、物业服务和小区治理等领域的融合创新，以务实之策破解现实之难。

（一）坚持党的领导是基本前提。始终把党建引领作为“红线”“主线”，理顺组织体系、延伸党建触角，确保上下贯通、执行有力。加强思想引领，组织基层治理主体认真学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，不断强化理论武装、夯实思想根基。持续深化街道管理体制改革，加大综合管理、统筹协调等权力合理下放力度和深度，提升街道党工委、社区党组织对物业企业信用管理、行业评先、资金奖补等方面“话语权”，有效落实“权随责走、费随事转”的工作要求。开展物业行业党务工作者能力素质提升专项行动，采用“请进来教+走出去学”“案例剖析+互动解题”“交流分享+建言献策”等形式，打造一支懂党建、善经营、乐奉献、有本领的党务工作者队伍。

（二）加强组织建设是最大优势。围绕哪里有党员哪里就有党的组织，真正把党组织建在有利于团结动员群众的地方、有利于党员发挥作用的地方，加快推动组织优势转化为小区治理优势。成立小区党支部，明确社区“两委”中的党员兼任小区党支部书记，统筹协调物业管理，确保党组织引领，各方力量参与。推动物业企业从“要我建”向“我要建”转变，将新聘物业企业成立党组织作为入驻小区必要条件，实现符合组建条件的物业企业（项目）应建尽建；对暂不具备党组织组建条件的，加大党建指导员选派力度，鼓励推动企业市场化公开招聘一批党员员工、专职党务工作者，全面提升物业领域党的组织和工作覆盖。推行“计划单列、专项培养”模式，针对物业行业专项统筹调配发展党员指标，加强区物业行业党委对物业企业的指导力度。推进物业服务阵地和党群阵地深度融合，打造社区嵌入式服务设施，搭建资源共享平台，助力更多党员找到服务“搭子”、建立熟人圈子、发挥更多光和热，让社区治理更有温度、更具温情。

（三）整合治理资源是重要路径。治理不能做“无米之炊”，也不能搞“单打独斗”，要尽可能把政策向基层倾斜、资源向基层投入，不断强化全要素支撑，确保党建引领物业管理“引得好、领得活、管得强”。在业委会运行正常的小区，大力推进红色业委会，规范红色业委会日常运行与管理，确保党的声音能够喊到底。对于矛盾较多或无法组建业委会的小区，按照法定程序，推动成立由社区“两委”委员任主任，小区党员、片区民警等为主要成员的物业管理委员会，确保居民群众的合法利益得到有效保障。对物业管理范畴之外的事务，小区党支部牵头组建物业服务“红管队”，引导小区党员、在职党员、物业党员、新就业群体志愿者主动积极参与，不断提升小区物业管理水平。完善社区党委、物业项目党支部与驻地单位党建联建机制，对涉及物业服务的矛盾纠纷、居民关注的重大事项协商会办，切实形成资源聚合、多方聚智、居民聚力的良好格局。

（四）优化保障机制是检验标尺。紧贴区域特点、紧扣治理需求，探索健全监督考核、奖优罚劣等工作机制，更好推进物业管理从“考核随意”到“考出实绩”、党员群众从“你和我”到“我们”的转变，以工作机制的契合度强化党建引领物业管理的质效度、群众的认可度。统一物业行业质量标准、服务事项、社会责任“三项清单”，开展物业服务规范化建设，探索推行“54321”物业问题快速反应机制，以高质量高效率服务保障物业行业健康发展。完善物业管理考评机制，将党建工作、居民满意度纳入考核内容，常态化开展红色物业“六好”示范项目评比，对党建强、服务好、群众满意度高的物业项目，从荣誉表彰、项目承接、经费补助等方面给予鼓励激励，持续放大典型示范效应，有效激发小区治理活力。