四川成都市锦江区：探索“一主导三服务”模式 强化社区物业党建联建

物业服务涉及居民的衣食住行，是链接社区与居民、延伸公共服务和政务服务、落实疫情防控政策的“最后一公里”。随着住房商品化的快速推进和群众日常生活需求的品质化，物业行业迎来高速发展，同时也衍生出了物业纠纷激增等系列问题，成为社会治理、行业发展的内生阻力，直接影响群众的获得感、幸福感、安全感。近年来，成都市锦江区把物业服务企业作为城市基层党建引领基层治理的重要内容和有生力量，积极探索党建引领物业服务融入社区发展治理路径，着力构建适应成都市公园城市特质、体现发展治理优势、实现城市治理均衡发展的社区物业党建联建新模式。

一、背景与起因

锦江区是成都市的中心城区，现有小区（院落）1210个，其中老旧小区777个、现代物管小区343个，小区院落多、人口密度大、治理任务重，而物业机构又是社会治理的重要主体和前沿阵地，其管理水平直接影响社区治理效能。如何将其纳入社区治理体系，尤其是在疫情常态化防控大背景下引导物业参与基层治理，实现政府治理、社会调节、居民自治良性互动，事关群众安全、人才回流、老城中优，是锦江区发展过程中躲不过也避不开的课题。

从对标对表上看，2019年中共中央办公厅印发的《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》明确提出，“加强社区物业党建联建，延伸党的工作手臂”。2022年中共中央组织部、中共中央政法委、民政部、住房和城乡建设部联合印发《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》，要求“强化社区物业党建联建，以高质量物业服务推进美好家园建设”。四川省成都市着眼建设践行新发展理念的公园城市示范区，先后出台《关于深化和完善居民小区治理的实施意见》《成都市物业行业党建示范建设实施方案》等文件，为党建引领物业服务企业融入社区治理提供了遵循。

从发展趋势上看，新冠肺炎疫情发生以来，物业机构来自小区、熟悉小区的“主场作战”优势逐渐凸显，从全区层面摸排情况看，全区343个物业管理居民小区的防控形势总体好于其余院落，在落实常态化疫情防控上，有物业管理的住宅小区、商务楼宇、产业园区措施更加有力。可见，物业机构已经成为了群防群控的重要力量、推进基层治理体系和治理能力现代化的重要途径和提升社会治理精细化水平的重要抓手。

从现实需求上看，随着居民生活条件的不断改善，个性化、定制化服务需求日益凸显，对物业服务的品质要求也越来越高，但物业机构拓展生活性服务、生产性服务、城市服务的能力不足，与业主委员会、居民自治组织等各方主体协调性、协同性差，有的甚至走在居民的对立面，其作为一种“准公共产品”的服务属性难以发挥，亟须探索更具针对性的党建引领物业服务融入基层治理体系。

二、主要做法

探索“一主导三服务”模式强化社区物业党建联建，即是把物业机构作为党建引领基层治理的重要力量，以强化党的领导为抓手，通过完善组织体系、提升服务质效、健全工作机制等方式，把党的政治优势、组织优势转化为基层治理优势和企业发展优势，推动党建引领物业服务全面融入社区发展治理，形成“党委政府主导、物业机构靠前服务、社区社会企业补充服务、国有企业兜底服务”的社区物业党建联建管理模式，为基层党建引领基层治理凝聚新动能、开创新局面。

（一）推动党建引领社会治理关口前移，健全组织体系打通“最后100米”

以组织建设为重点，通过厘清条块管理权限，理顺物业机构、业主、社区“两委”三方关系，回应物业服务企业党组织到底怎么建才能发挥作用的问题。一是探索“五有院落”，把支部建在小区上。由街道社区党组织牵头，在小区院落探索有党组织、有自治组织、有服务平台、有居民公约、有自治活动的五有院落建设，通过党员组织法、承诺践诺法等“居民小区工作十法”，率先实现全区777个老旧小区、343个物管小区党的组织和工作全覆盖，将党的组织体系从“区—街道—社区”三级联动，拓展为“区—街道—社区—小区”四级联动。二是落实行业责任，把组织建在行业里。由行业主管部门住建和交通局党委牵头，有机联合行业协会、部门单位、社会企业等，在全省率先成立区级住宅和商务楼宇物业管理协会综合党委，在对物业服务企业进行业务指导的同时加强党建指导，推动成立物业服务企业党组织105家，培育党组织书记105人，建成各级党群服务阵地332个，逐步实现物业服务企业党建全覆盖。三是强化“三个在先”，把党的领导全面融入物业管理。由区委组织部、区委社治委、区住建和交通局联合发文，出台《党建引领物业服务融入社区发展治理的工作方案》，建立小区治理党组织统筹协调、讨论决策、督促落实“三个在先”机制，形成了“党委政府主导、物业机构靠前服务、社区社会企业补充服务、国有企业兜底服务”的社区物业党建联建新模式。

（二）探索物业行业党建标准化规范化建设，推动物业企业服务能力持续提升

积极回应常态化疫防控对物业服务提出的新要求、新任务，通过强化自身建设激活物业机构融入社区治理的内驱力，回应社区物业党建联建到底怎么干才能跟上居民群众需求的问题。一是制定红色创建导则明确标准。与四川大学公共管理学院联合制定物业服务示范企业（项目）创建导则，首次将建设标准细化到住宅小区、商务楼宇、产业园区三个领域，其中针对住宅小区物业项目，细化6方面13条示范建设标准，以及面向群众的5方面17条物业服务评价标准，推动物业党组织的标准化、体系化、分类别建设。二是建立红色管家队伍强化力量。在社区层面，牵头成立社区物业服务中心，搭建物业管理队伍孵化平台，通过项目化招引、社会化招聘等形式吸纳优秀社会组织、专业人才参与社区治理、物业管理。在物业服务企业层面，充分发挥物业机构党组织职能作用，推行物业机构党员佩戴党徽、“亮牌”上岗，开展争创“党员先锋岗”“党员服务标兵”等活动，设立党员志愿服务日、矛盾纠纷回音壁，不断建强“红管家”队伍。三是搭建三方平台构建协同机制。依法依规全面推行小区院落党组织书记担任业委会主任、院委会主任，党组织班子成员担任业委会成员、院委会成员。探索搭建小区、社区、街道三级物业矛盾调处平台，聘任或相对固定业委会负责人、物业项目经理、党员志愿者、“两代表一委员”、社区法律顾问等16类1674名调解专员，根据具体矛盾邀请利益相关方分级分类一事一议，运行以来共处理物业纠纷3221起，物业投诉率下降5.6%，确保小事不出小区、大事不出社区。

（三）坚持“党建就是生产力”，全面探索党建引领为物业机构赋能增效

把重构物业生态与提升社区品质相结合，多元主体共建共享，提升党建引领物业融入治理的能力水平，回应多元主体怎么动员才能实现资源整合的问题。结对共建+资源共享，政府牵头破解“入驻难”问题。在区委区政府的指导下，由社区党委孵化成立物业服务中心，联合辖区内物业服务企业成立物业联盟党支部，一方面积极整合资源，降低运营成本，拓展绿化、消杀、养老等多元化服务项目；一方面加强与老旧小区党支部的结对共建，通过入户宣传、定点指导、争取政府资金优化小区改造等方式，树立物业行业良好形象，提高居民服务消费意识，为物业入驻提供便利条件。社会参与+问需于民，先试后买破解“收费难”问题。坚持市场化导向，通过制定完善规章制度、引进优秀社会组织和专业人才参与运营等方式，确保社区物业服务中心的规范化运营能力和专业化服务水平。建立物业服务中心定期议事述职制度，在向居民述职的同时广泛听取意见建议，针对性开展物业服务。对于新入驻小区，实行3个月体验服务制度，先认同后购买，有效提升物业费收缴率，实现业主满意率提升2%，达到97%。国企担当+强化保障，集中资源破解“持续难”问题。为实现物业服务在全区“三无院落”的全覆盖，在区委区政府的指导下，区属国企锦江发展集团与民营物业企业合资成立专门的商业管理公司，在6个“三无院落”涉及街道统筹推广老旧小区社区物业中心管理模式，承接物业管理服务项目。由区住建局牵头制定并在全区出台《“三无院落”服务管理工作标准》，进一步规范服务标准，采取“网格一体化管理运营+嫁接公共资源管理运营+财政资金补贴逐年退出”机制进行财政扶持，加强物业服务中心孵化培育力度，项目实施以来实现物业新覆盖小区99个，全区小区物业覆盖率提升到85%。居民自治+自我造血，共建共治破解“盈利难”问题。由社区党委指导物业服务中心成立先锋党员志愿服务队，一方面挖掘发动党员同志、热心居民参与文明劝导、环境卫生整治等活动，一方面探索建立“时间银行”，通过以工时抵扣物业费的形式引导困难群众参与小区保洁、垃圾分类、安保等物业服务，实现在治安维护、卫生保障等方面的自我服务、自我管理，减轻物业服务的人力和时间成本。统筹优化改造小区公共空间，在征得业主同意后，面向社会进行广告招租等商业活动，将收益作为日常维护备用金，减少物业服务中心投入成本，提升盈利能力，新培育物业企业2个，其中规上1个，物业企业营收提升13%。目前，全区96个“三无院落”初步实现物业管理全覆盖，老旧小区物业党组织整体覆盖率达48.7%。

三、反响与成效

经过近两年的实践，锦江区初步形成了一条通过强化社区物业党建联建，推动党建引领城市治理提能增效的有效路径。先后有38个小区获评全省全市城市基层治理示范小区和基层治理百佳示范小区，相关实践成果被纳入平安四川建设领导小组市域社会治理组示范项目，有关工作得到省市领导的高度肯定。在锦江区实践探索的基础上，成都市形成了全国首个物业行业细分领域党建示范创建导则——《“蓉城先锋·暖心物管”创建导则》并在全市推广，形成了较大的社会影响力和示范效应。

（一）基层党建由“同心圆”变成“共同体”，各类党组织联系链接更加立体开放。从工作机制上，一改以往“一根杆子捅到底”的工作模式，在加强基层党组织自身建设和上级党委领导的同时，注重从行业促建、各领域共建角度出发，横向连接行业党总支、驻区单位、社会组织等形成紧密型、立体化、开放式的党建“共同体”，进一步提升了各方力量的统筹强度、各方资源的整合力度和基层党组织的覆盖广度。

（二）物业管理由“有什么”变为“缺什么”，以人为本的城市基层治理导向更加凸显。一方面，物业党支部的组织优势得到充分发挥，在党员物业工作者的示范带动作用下，主动服务、靠前服务、争先服务的工作理念逐渐形成，物业服务质量进一步提升。另一方面，以物业服务示范企业（项目）创建导则17条物业服务评价标准为参照，结合“三张清单”物业服务反馈机制，物业管理更加注重以居民需求为导向优化调整物业服务，使得物业服务由“普惠性”转变为“精准化”，由“精准化”升级为“精品化”，群众满意度明显提高。

（三）基层治理由“有限元”变为“价值链”，党领导下的城市基层治理体系更加融合发展。在“一主导三服务”模式的纵深推进中，党在微观单元的组织力、影响力和号召力进一步扩大，物业服务企业的公益属性和社会价值进一步体现。小区物业、居民从“相互拆台”走向了“统一战线”，实现了价值认同和有机融合，基层治理效能显著提升，形成了多元共治、协同发展的良好局面。

四、经验与启示

（一）坚持党委统揽是基层治理提质增效的根本保证。实践证明，旗帜鲜明地加强党的领导，才能心往一处想、智往一处谋、劲往一处使。通过组织部门牵头抓总，协调社治、住建、工会、妇联、团委等部门各司其职，引导物业服务企业、社会组织和国有企业积极参与，建立了一个政策集中、资源集聚、人才集群的基层治理工作推动平台，形成了党委抓统筹把方向，职能部门、国有企业出政策给资源，小区物业抓自身建设保措施落实的协同推进机制，使物业全面融入属地“治理圈”“发展圈”。

（二）坚持行业促建是基层治理提质增效的重要抓手。通过行业主管部门落实物业行业党的建设主体责任，推动党建工作与业务工作同谋划、同部署、同推进、同考核。在项目具体实施中，住建部门连同行业协会积极推动行业协会综合党委成立，招募近百家物业服务企业参与示范建设，为企业拓展生产性、生活性服务提供政策支持和项目资金，确保市场主体良性运行、健康发展。

（三）坚持科学评价是基层治理提质增效的关键环节。建立科学有效的评价标准才能确保精准方向、建设有章可循、问效实在管用，持续发挥行业党建“红色效应”。通过发布《“蓉城先锋·暖心物管”创建导则》，建立起科学完善的评价体系。一方面，规定了创建的量化考评标准及内容，形成了可复制、可推广的工作机制，具有较强的可操作性。另一方面，将物业服务企业的信用评价标准与创建标准结合起来，增强了街道、社区开展群众性评价的应用效果，实现了问效于民。

（四）坚持平衡发展是基层治理提质增效的核心要义。基层治理成效的体现不仅限于发掘特点亮点，更在于解决痛点难点。在城市治理的过程中，不但要关注“先进生”，更要培养“后进生”。老旧小区作为城市发展治理中不可回避的重要部分，遗留问题多、治理难度大。通过探索“党委政府主导、物业机构靠前服务、社区社会企业补充服务、国有企业兜底服务”的社区物业党建联建管理模式，形成社区、物业、老旧小区居民的良性互动，为老旧小区治理提供了有益参考。