福建福州市晋安区：探索社区党组织领办物业公司模式 破解老旧无物业小区治理难题

近年来，福建省福州市晋安区结合全面实施无物业小区物业标准化管理工作，探索由社区党组织领办公益性物业管理公司模式，充分发挥党建引领、居民自治、多元参与的作用，边实践、边总结、边提升，建立健全社区党组织领办物业“567”工作机制，推动老旧无物业小区规范化、精细化治理，形成“居民吹哨、物业报到”“自己家园自己管理”的近邻新风尚。相关经验做法在人民日报客户端、福州日报、海峡都市报等媒体报道。

一、背景

物业管理与城市居民的日常生活息息相关，也是民生关注的热点焦点，物业费收取率不高、物业服务不到位、业委会运转不健康等突出问题已成为城市基层治理的困境所在。为深化城市基层党建引领基层治理，有效整合各方力量，着力破解制约城市基层治理效能提升的突出问题。福建省福州市晋安区在前期充分调研的基础上，以新店社区为试点，探索由社区党组织领办公益性物业管理公司模式，充分发挥党建引领、居民自治、多元参与的作用，走出了一条老旧无物业小区有效治理的成功之路。

作为试点的新店社区共有8个小区，其中6个小区属20年以上的无物业老旧小区，物业收费均价为0.5元/平方米，基础硬件设施差且无维修经费，造成原物业公司均因收不抵支而退出小区管理，小区“无人管”“不会管”“管不好”的问题一直困扰着社区居民。为有效破解小区因无物业管理造成的“脏乱差”问题，新店社区党总支牵头成立了公益性物业管理公司——富和物业，积极吸收社区居民作为物业公司员工，结合实际建立健全社区党组织领办物业“567”工作机制，即设立“五类管家”、突出“六个聚焦”、提升“七度实效”，让原本管理混乱的老旧小区重新焕发了生机和活力，物业费收费率从过去的不足40%提升到98%以上，居民参与家园共治的氛围日益浓厚，推动社区治理实现跨越式发展。

二、做法

（一）强化统筹协调、兜底保障，夯实支部领办主基调

充分发挥社区、小区党组织核心引领和服务保障作用，从完善治理体系、责任体系等入手，彻底解决老旧无物业小区“无人管”的问题。一是健全组织体系。由新店社区党总支出资注册成立富和物业管理公司，社区居委会主任与社区党总支书记“一肩挑”，作为物业公司法人，从社区居民中择优聘任政治素质较好、服务意识较强、熟悉社区情况、有一定管理经验的党员担任物业经理，下设副经理、小区物业主任、财务组、监督组等，在各小区分别设立安全保卫、楼道管理、环境卫生、交通疏导、工程维修等“五类管家”，形成上下贯通、执行有力的组织管理体系。二是实行交叉任职。推动物业公司成立建制性党支部，将党建工作要求写入公司章程，由社区党总支书记兼任物业公司党支部书记。发挥小区党支部与热心居民党员威望较高、联系群众较为紧密的优势，吸纳6名小区党支部书记及委员兼任物业公司财务、监督等管理岗位，实现社区、小区党组织与物业公司“双向进入、交叉任职”，确保党组织的工作触角有效覆盖到物业服务管理末梢。三是明确服务事项。将社区公共事务与治理任务纳入物业服务体系，围绕有卫生保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理、有治安防范“五有”规范管理目标，梳理制定保清洁、保维修、保绿化、保秩序、保安全、保稳定、保宣传、保活动、保关心、保落实等“十保”物业服务指南，确保物业服务与社区治理任务同向聚合、有机融合。

（二）注重完善机制、规范服务，彰显惠民利民公益性

聚焦队伍建设、物业费收缴、财务监督、盈余使用、专业服务、常态运营等六个关键点，建立健全党组织领办物业公司公益服务机制，让居民群众享受到更有温度、更有精度的物业服务。一是坚持用人就地取材。在社区党总支的指导下，由物业经理牵头组建小区物业主任、财务组、监督组等管理团队，并从社区热心居民、退伍军人、低收入居民中招聘物业公司服务人员，全面接管6个无物业小区，目前公司57名员工全部来自社区居民，形成“自己家园自己管理”的工作局面。同时，制定党组织领办物业公司员工薪酬管理办法，员工月均报酬3000元至4000元不等，既帮助小区低收入群体在“家门口就业”，又最大程度地降低了运营成本。二是确保收支略有盈余。在保持原有物业收费标准的基础上，根据以往物业费收缴难、收不抵支的问题，从掌握住户信息、掌握沟通技巧、掌握法律法规等入手，有针对性地制定物业收费6项举措，通过发挥物业公司员工以身作则作用以及与居民熟络的优势，推动物业缴费率从不足40%跃升至98%以上，2021年物业公司收益除发放员工工资外尚有结余5万余元。坚持不以营利为目的，由物业公司每年制定《为居民办实事项目清单》，利用物业盈余资金解决居民群众关心的小事实事，使物业公司进一步赢得大家的信赖和支持。三是做到运营阳光规范。坚持以制度管人、管事，制定财务公开监督制度，成立由党员代表、居民代表、社区代表组成的财务监督小组，明确“专账专管、严格监督、定期公示”的具体方法步骤，确保物业收支情况公开透明。制定以“零推诿、零拖延、零返工，要守则、要文明、要进步、要耐心、要互助、要廉洁”为主要内容的物业公司员工“三零六要”行为规范准则，规定上班时间统一着装，支持员工参加专业物业服务企业跟岗实习，提升专业服务能力，确保物业公司平稳健康发展。

（三）深化多元协同、居民自治，共绘社区治理同心圆

依托党组织领办物业公司，集聚、整合各方资源力量，为社区治理注入源源不断的红色动能。一是以组织共建助推区域共治。发挥社区党总支、物业公司党支部的牵引作用，与省市区属机关企事业单位、国有及民营物业企业、律师事务所、消防中队等开展党建共建，并根据共建单位资源优势，制定共建项目清单，引导在职党员下沉小区开展服务，推动共驻共建工作落细落实。如通过共建单位资金支持，顺利完成了小区老旧管网更新、路面透水砖铺设等基础设施改造提升，确保物业公司将更多的盈余投入到其他服务项目中。二是以党群共治助推家园共筑。升级开放物业服务站阵地，建成集物业服务、便民咨询、议事调解、组织活动、扶贫济困于一体的开放式近邻空间。主动邀请小区居民共同讨论小区事务，培育“家园保洁监督队”“治安巡逻队”等一批居民自发组织，实现“邻里事、邻里议、邻里定”。如今年围绕开展文明典范城市创建，经物业公司召集居民协商讨论，一致同意开展“楼道革命”行动，营造了更为整洁舒适的居住环境。三是以资源共享助推发展共赢。积极整合社区和共建单位资源，引入智慧社区服务系统，打造法治文化公园、智能垃圾分类屋、文明实践站等服务居民的前沿阵地。借助社区牵头打造的公益助农展销平台，推出“协同共治我参与”助力积分机制，引导居民通过垃圾分类、志愿服务等赢取积分，换购相应价值的农产品，充分激发居民参与社区治理的热情。

三、成效

从实践证明来看，晋安区试点推进党组织领办物业公司模式，达到了提升“七度实效”的目标，即党建引领显深度、区域共建强力度、居民自治有力度、人居环境提亮度、帮扶济困暖温度、和谐安定拓广度、社区发展加速度。

一是红色物业进小区，变“无人管”为“党建领”。社区党组织领办物业公司将几个相邻老旧小区统一“打包兜底”，通过精细化管理，大大提升了小区人居环境，通过物业服务岗位的资源化运用，为关爱对象、弱势群体提供就业增收途径，以人居环境的亮度和帮扶济困的温度让群众感受到实实在在的变化，从而有效促进了社区的和谐安定。在社区党总支的统一领导下，小区党支部靠前服务、物业公司主动作为、党员居民带头示范、住户居民自发参与的近邻治理格局逐渐形成。

二是党群凝成一条心，变“局外人”为“主人翁”。社区党组织领办物业公司通过优质服务、精细管理，不断提升居民获得感和认同感，在此基础上，积极搭建小区党支部、居民代表、物业公司三方联动的议事平台，将民主协商贯穿小区建设始终，构建起社区主责、小区主抓、居民主体的“三级责任共同体”，做到民事民说、共商共议，有效保障居民“话语权”。同时，通过组建党员志愿服务队、居民自治队伍，开展志愿活动等，不断提升参与感，引导居民强化家园意识，在小区建设中唱主角，全程参与、共同出力，把居民自治的动能转化为小区治理的效能。

三是多元共治强动力，变“微改造”为“大提升”。通过统筹发挥社区党总支、社区居委会、物业公司、共建单位、社区居民等多元主体作用，创设物业服务站、公益助农平台、段警调解室等多元载体，不断拓展资源整合渠道，为居民提供丰富多元的公共服务，形成以“多元主体、多元平台、多元服务”为基本架构的多元共治体系，从社区治理走向小区治理，以小区治理成效提升社区发展速度。在2021年度小区居民满意度调查中，群众满意度达100%。

四、探讨

（一）党组织领办物业公司，要坚持以党建引领为核心。小区治理遇到难题，根源在于小区业主、业委会、物业之间缺少了党的领导核心，抛开党的领导让群众自己搞自治，实践证明不可能成功。要充分保证社区党组织在物业公司经营管理中的话语权，推动物业公司、小区党支部带领居民参与小区治理，引导人、财、物向小区下沉，督促物业公司提高服务质量，有效破解老旧无物业小区“脏乱差”等治理难题。

（二）党组织领办物业公司，要树立为民服务的鲜明导向。群众满不满意，是检验党组织领办物业公司服务质量的唯一标准。要把维护居民、业主利益摆在首位，突出物业公司公益为民属性，通过整合社区小区党组织、物业公司等多方力量，共享资源和信息，在小区卫生、安全、绿化、日常维修等方面提供及时周到的服务。要加强物业公司员工队伍规范化、专业化建设，以服务效能提升助推公司持续发展。

（三）党组织领办物业公司，要鼓励多元主体参与。小区治理是一项系统工程，不能只依赖于物业公司“单点发力”，要推动多元主体相互渗透、相互贯通、相互联结，凝聚工作合力。要健全完善党建引领下的社区居委会、物业公司、共建单位协调运行机制，组织社区居民有序参与，做到决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，共同建设美好家园。