福建省福州市台江区：燃“红色物业”灯火 焕老旧小区“新颜”

近年来，台江区坚持问题导向，重点针对老旧住宅区、拆迁安置房等管理混乱的无物业小区进行改革试点，探索推广在党的引领下的社会组织依法承接无物业小区物业管理服务的“台江模式”，让党组织、政府、社会组织、居民等多元主体在社区治理中紧密协作，使无物业等老旧小区治理从治标向治本转变，取得良好的社会示范效应，为推进国家治理体系和治理能力现代化贡献了台江力量。

一、背景和动因

上个世纪，台江区苍霞街道曾是“纸褙”福州的典型代表。本世纪初，时任福建省省长的习近平同志亲自关心、亲自推动了苍霞社区连片棚户区改造工程。苍霞社区3441户、近万人住上了新房，居住条件得到了极大改善，为台江人民留下了“马上就办、真抓实干”的生动实践。随着福州经济社会的快速发展，作为老城区的台江面临新的难题，全区共有无物业小区289个，多为老旧小区，管理乱、服务差、效率低等问题长期困扰着居民生活。面对“正规物业公司不愿管、居民群众无力管”的两难局面，台江区在苍霞街道开展试点，探索出“党建+物业”的无物业小区管理新模式，在党建的引领下，街道社区、党员、居民、社会公益机构、辖区单位等多元主体在社区治理中紧密协作，有效地解决老旧住宅区、拆迁安置房等因无物业管理而存在的脏乱差等问题，使无物业小区治理从治标向治本转变，取得良好的社会示范效应。首个“家园事务服务中心”接管的无物业小区——苍霞新城嘉和苑小区改造提升项目被评为2021年度“福建省城乡建设品质提升行动城市老旧小区改造样板项目”。

二、主要做法

（一）创新治理模式，破解老旧小区“无人管”痛点。引入社会组织，实现“有人管”。全省首创成立由街道、社区作为主管部门的非营利性社会组织——台江区苍霞街道家园事务服务中心（以下简称“家园中心”）担当无物业小区的“红色物业管家”，承接无物业小区保洁、安保等兜底物业服务。“家园中心”模式已运行10余年，接管服务全区90多个无物业小区，部分无物业小区环境好转、自治能力增强，已具备引进物业公司的条件，实现从“无人管”到“有人管”的转变；实施政企合作，实现“规范管”。在条件成熟的无物业小区探索打造“家园中心”2.0版本，由区属国有企业国投集团与物管公司合资成立金色家园城市运营管理公司（以下简称“金色家园公司”），全面接管家园中心服务小区，使无物业小区既有国企的兜底保障，又有专业规范的物业服务，实现从“有人管”到“规范管”的转变；强化党建引领，实现“管得好”。家园中心在成立初期就同步建立了党支部，探索出“党建+物业”的无物业小区管理模式，健全完善了党支部参与家园中心工作的决策和监督机制。在党支部的牵头下，家园中心建立了较为完备的统一管理制度，先后出台章程、管理导则、奖补规定等规范性文件，并规范物业服务公开、满意度测评等运作程序，有效地从制度上约束了小区事务管理工作，实现从“规范管”到“管得好”的转变。

（二）集结“红色力量”，破解无物业小区“人手缺”难点。搭建“红色堡垒”，延伸组织触角。构建“街道党工委+社区党委+小区党支部（家园中心党支部）+楼栋党小组+楼长+党员中心户”的六级无物业小区治理组织体系，由小区和家园中心党员共同担任楼栋党小组组长，推行党员中心户联系本单元居民制度，把组织触角延伸到楼栋（楼道）、覆盖到户。创新开展“近邻亮灯 党员领航”活动，在党员家门口挂牌“党员之家”牌匾，引导居民党员主动亮出身份，带动居民群众参与无物业小区治理；聘请“红色管家”，实行交叉任职。中心聘请社区退休居委会主任、小区老党员担任管理层，有丰富群众工作经验、熟悉小区情况的管理团队能有的放矢地开展物业服务与管理工作。中心设理事会、监事会，理事会和监事会成员由居民民主推荐、社区审核、街道批准产生，与小区党支部成员实行“交叉任职”，实现小区治理和物业服务的深度融合。中心组建由小区在职党员干部、退休党员、小区热心居民、社会志愿者等多元力量组成的“红色管家”，自发参与小区的环境美化、治安维护、卫生保洁等工作；下沉“红色资源”，凝聚多方合力。创新成立全省首个社区发展公益基金会，由基金会串联“党建联盟”成员单位、社会组织、公益机构、爱心企业等多方力量，搭建“社区友好行动资源库”，统筹调度资金、人员、场地等资源，支持帮助小区常态化开展敬老互帮、助学互爱等公益活动。依托“党群志愿服务时间银行”“爱心超市”等志愿服务平台，设立小区律师、医生、调解员等志愿服务岗位，打造居民身边的志愿服务团队，推动在职党员、志愿者、能人志士到小区开展“下沉式服务”。从2020年成立至今，小区志愿服务团队共解决居民难事200余件，切实为居民献专长、办实事。

（三）赋能“红色治理”，破解无物业小区“运转难”堵点。以“开源节流”确保资金运转。“开源”方面，由街道牵头成立社区发展公益基金会，统筹调度管理家园中心资金。家园中心资金不仅来源于居民的基础物业费、政府拨付的前期工作经费和补助经费、社会公益组织的捐款，还通过盘活无物业小区的公共空间资源，采取代收停车场地管理费和小区公共空间租金等方式增加收入。“节流”方面，中心所产生的盈利不用于内部分红，全款全额再投入小区的建设维护和物业管理当中，资金流向单一、循环速度快，既保证了公共收入的公益性，又有效提高了资金利用率；以“协商议事”推动矛盾化解。推广运用社区民主协商“五事工作法”（说事、议事、理事、晒事、评事），搭建设立“邻里议事会”“居民议事厅”等民主协商平台，由居民推选小区老党员、家园中心管理层、热心居务且具有较高威信的居民做为“议事”代表，坚持“一事一议一表决”的原则，定期协商解决社区与业主之间、小区业主之间、小区物业与业主之间的矛盾纠纷。议定的事项经社区党委审核、公示无异议后，由家园中心正式实施，使“民意”成为最终的办理意见，增强了居民的公共事务参与意识和治理成果维护意识；以“点单服务”提升管理效能。以居民需求为导向，通过悬挂居民说事箱、开通居民说事热线、开通“邻里”民情QQ群、微信群等方式，实现群众“点单”。依托五级网格化微信群体系，逐层收集、分类汇总居民需求，形成“诉求收集—问题处置—结案反馈”的“接单”受理流程。建立群众诉求“两办一看”的“办单”机制，对居民反映强烈的“问题单”“疑难单”由社区党委牵头办，普通诉求单由家园中心领办，每季度组织一次办理事项“回头看”，确保居民诉求件件有落实，事事有回音；以“民生载体”满足居民需求。充分利用小区架空层、居民活动中心等闲置场地，开设“长者食堂”、日间照料中心、电动车智能停车库、“儿童乐园”等惠民“微空间”，汇集居民日常生活所需的民生基本功能，打造小区“一刻钟便民生活圈”。依托“楼栋读报角”“大榕树下”理论宣讲点等各类型党建学习阵地，开展党史学习教育和形式多样、内容向上的党群活动，进一步拉近了党群关系，团结带领群众听党话、跟党走。

三、取得的成效

2019年，台江区在全区10个街道全面推广“家园事务服务中心”模式。目前，家园中心管理无物业（老旧）小区90余个、居民3.5万户。经过10年的探索实践证明，“家园事务服务中心”这个在党的引领下的社会组织依法承接无物业小区物业管理服务的“台江模式”，是破解老旧小区无物业管理难题的良策。不仅提升了居民幸福感、激发了社会组织参与社区治理的活力，还为创新基层治理积累了经验，为推进国家治理体系和治理能力现代化贡献了台江力量。

（一）“旧貌换新颜”——通过党建引领凝聚治理合力。在家园中心与小区党支部的引领下，无物业小区建立了小区物业、居民代表、共建单位、社会组织等多元主体参与的治理合力。社企实时联动、信息互通有无、情况及时知晓、矛盾就地化解，社区和物业结成了服务群众的“共同体”，联手解决无物业管理住宅小区普遍存在的基础设施薄弱、维修养护难问题，使老旧小区“旧貌换新颜”。群众对党组织的信任，让物业共治开展也有了向心力。有的业主怒气冲冲找上门，看见家园中心工作人员是熟悉的退休居委会主任或邻居党员，怒气就消了一半，沟通也顺畅了。

（二）“取之于民、用之于民”——通过非营利性反哺居民。家园中心坚持非营利性和公益性，小区停车位、广告牌、变卖小区废品等的小区收益全部“反哺”居民，投入小区治理的每一分钱都经过精打细算、民主决策，确保花在刀刃上，实现安防设施配到位、绿化植被有人养、环境保洁有人做、人员进出有人问、车辆停放能有序的“五有”管理目标，得到无物业小区居民的认可和欢迎。居民投诉少了，不满的声音也少了，物业费缴交率已由原来的不到50%提高至75%以上，所有试点小区基本达到低物业收费标准下的收支平衡，进入良性循环。

（三）“远亲不如近邻”——通过协商共治同建“幸福家园”。将一部分小区治理主导权交给党员、群众，凡小区里的大事小事，居民们都能通过多种形式发表自己的意见和看法，最大限度调动居民自我管理、自我服务的主观能动性，实现小区的治理从告知居民模式向协商共治模式的转变，也减少社区与物业在小区事务管理中的决策失误，真正实现“邻里事居民说了算”，也进一步拉近居民之间的距离，传承和弘扬了“远亲不如近邻”的理念。

四、探讨

（一）“家园中心”模式进一步凸显党建引领的组织优势。家园中心是在党建引领下的“红色物业”，更加强调物业本身的社会价值，而不是单纯遵循市场规律衡量成本与收益。面对无物业小区“服务差不缴费，不缴费服务更差”的死循环，家园中心可以高效地发挥党组织的协调作用，帮助物业、居民、第三方单位建立共识，大大提高了小区的服务执行效率。在服务居民、管理小区事务的过程中，也更强调发挥政治功能与服务功能，把物业组织打造成党组织联系服务群众的重要平台，打通党组织联系服务群众“最后一百米”。

（二）“家园中心”模式进一步凝聚城市基层治理力量。家园中心的“红色物业”模式，建立了一支以党员为骨干的队伍，能高效地发挥“人熟地熟”作用，处理好小区治理中的难点痛点问题。同时，在党员的示范引领下，能高效地凝聚和动员大批党员干部、志愿者、热心居民等多方力量、调动和汇集辖区单位、社会组织等多方资源，共同投身到小区服务工作中，形成社区治理的工作合力。

（三）“家园中心”模式进一步满足居民对美好生活的需求。无物业小区的业主以中老年、中低收入群体为主，对现代化物业服务的高收费标准往往难以接受，“家园中心”的低收费模式正好满足了这类群体的切身需求。同时，“家园中心”又切实改变了无物业小区管理无序的现状，实现了小区的物业服务标准化，让业主实实在在获得实惠。家园中心的“红色物业”模式将群众呼声当做工作的着力点与落脚点，除了像普通物业能够提供的基本物业服务之外，更注重满足无物业小区居民对美好生活的需求，能够做到“民有所呼，我有所应”。