河南郑州管城回族区：党建领航 多元参与 红色物业铸就“三无楼院”长效治理机制

“十四五”规划提出，健全党组织领导的自治、法治、德治相结合的城乡基层社会治理体系，完善基层民主协商制度，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。管城回族区处于郑州市的老城区，“三无楼院”数量多，物业服务质量参差不齐，物业管理问题逐渐成为基层治理的难点和痛点。

“党旗所指，奋斗所向”，管城区将“红色物业”作为深化党建引领基层治理的重要举措，按照“党建引领、政府主导，分类施策、市场运作，社会参与、多元共治”的原则，以构建街道公办物业管理平台为抓手，通过政府扶持、市场运作相结合的方式，采取“打造街道级物管平台，提升市场化物业、规范楼院自管物业”等方式重点推进，让“三无楼院”从无人管到有人管，辖区人居环境得到极大改善，居民幸福指数显著提升，老城区焕发出新的活力。

一、背景与起因

（一）物业管理覆盖不彻底

地处郑州市老城区的管城回族区，存在辖区“三无楼院”基数大、基础设施不完善等众多问题，落后的物业服务水平与人民群众对美好生活的需求存在较大差距。在2019年底的辖区楼院统计中，管城回族区辖区987个楼院中有577个“三无楼院”（“无物业管理、无主管部门、无人防物防技防”楼院）。这种“失管”状态，与新建小区形成明显反差，由此引发的社会矛盾越来越多，老百姓要求对“三无楼院”进行整治并推行物业服务，加快改善老旧住宅区居住环境质量的期盼越来越迫切。

（二）物业服务质量不到位

2020年3月，通过选取辖区各类楼院（小区）样本点进行群众满意度调研，结果表明，辖区物业公司无论是对于设备设施、绿植、垃圾等“物”的管理，还是在安保、门禁、信息公示等“人”的服务方面，都不尽如人意，被调查居民选择“满意”选项的仅有18%。同时，物业服务企业信用评价体系不完善以及缺乏引导扶持等问题的存在，致使难以实现有效的行业监管，物业服务企业服务意识较差，服务质量不到位，业主投诉多，业主与物业公司之间的矛盾激化，致使物业费收缴难、资金匮乏，楼院（小区）管理陷入恶性循环之中。

（三）党的工作在企业覆盖不全面

2021年初统计数据显示，管城区辖区物业服务企业共有162家，成立党组织的有21家，仅占12.9%。而且已成立党组织的物业企业，与街道、社区党组织联动不足，未形成融合互通、协同联动、运转高效的运行机制。同时，社区、业主委员会、物业公司等服务资源未得到有效整合，远远满足不了居民多样化的需求，群众监督物业管理的路径匮乏。

二、主要做法及成效

（一）组织搭台，党建引领，汇聚红色力量

以党建引领红色物业发展为抓手，不断探索基层党建与物业管理的有机融合，发挥基层党组织凝聚力、向心力，推动物业管理从行业管理向社会治理转变。

一是健全组织领导，加强党建引领。在区级层面，成立由区委书记、区长任组长的物业长效治理工作领导小组。在街道层面，成立“红色物业联合党委”，把社区支部、物业支部和辖区公共单位党组织凝聚在一起，共谋发展、共解难题。街道组建攻坚专班，推行党组织领导下的社区、业委会、物业公司“1+3”协商运行机制，实现辖区内“三联三融”，楼院联管、多方联动、工作联抓，资源融合、力量融合、平台融合。

二是汇聚红色力量，打通治理脉络。加强“三无楼院”的管理是推动红色物业发展的关键因素，全区共有577个“三无楼院”，占整体楼院数的59%，管城回族区深入推进“一核多元 融合共治”工作机制，施行“支部联建 党员分包”，选派机关干部组成工作组驻扎到楼院，依靠楼院党组织选举组建自管会，支持楼院自管会实现居民自我治理。目前全区“三无楼院”已实现五个“百分之百”。党组织覆盖100%，全区楼院（片区）全部建立党组织；居民自治组织覆盖率100%，570余个自管会、业委会相继成立，1200余位楼栋长先后产生；志愿服务组织覆盖率100%，全区拥有群众性志愿服务组织1100多个、12000余人参与服务；支部联建100%，162个机关党支部与“三无楼院”党支部一一结对帮扶；干部分包100%，全区570余名科级干部和优秀年轻干部对“三无楼院”全部分包到位。

三是健全议事平台，对接民生需求。充分利用楼道门厅、凉亭等小微空间，在楼院（小区）里建立“三问邻里驿站”，把社区党群的便民服务延伸到楼院里，把议事决策平台建到群众家门口。为楼院党组织、楼院自治组织和居民群众提供集合议事、服务、交流、学习、休闲、应急等功能的活动场所。通过梳理汇总辖区入户调查问卷、安排党员联户走访群众，搜集整理意见建议，完善需求、资源、项目“三个清单”，联合社区党员、志愿者，社会组织，共建服务群众、建立美好社区的有生力量，集中精力做好服务，优化治理，以人民需求为导向推动红色物业的顺利开展。

（二）因地制宜，分类施策，推进红色物业全覆盖

按照“党建引领、政府主导，分类施策、市场运作，社会参与、多元共治”的原则，采取“打造街道物管平台，提升市场化物业、规范自管楼院物业”等方式重点推进、全面铺开，着力加强和创新党组织对物业服务企业的领导和监督。

一是提升市场化物业专业水平。管城区将推进“红色物业”纳入社会治理创新体系。2021年12月，区委组织部、区委社治委、区住保中心三部门联合印发《管城回族区持续深化“红色物业”创建专项工作的实施方案》，对条件成熟的小区引入市场化物业公司，推动符合条件的物业服务企业党组织应建尽建，对不具备单独组建条件的通过选派党建指导员，实行“双向进入、交叉任职”工作机制，引导物业服务企业参与社区治理，为居民群众提供精准化的物业服务、便民服务和延伸服务。

二是创建街道级物业托底管理机制。管城区创造性地成立街道级物业平台公司，对基础条件较差的小区托底管理。将北下街、陇海马路、西大街办事处作为试点单位，分别成立了隆美、亮典、西美3个街道主导的国有物业管理公司。截至目前，亮典物业已对北下街街道辖区108个“三无楼院”全部纳入管理，收费率达74%，总体营业额约100万元。隆美物业已将陇海马路街道辖区102个“三无楼院”全部纳入管理，总体入驻率达90%，收费率达75%，总收入达80万元。

三是完善自管楼院物业服务模式。在全区各社区楼院开展修订完善楼院管理规约行动。修订完善以人防物防手段、环境清扫保洁、车辆有序停放等物业管理服务内容为主的融收费、管理、使用、公示全链条闭环运行的管理规约。截至目前，全区楼院（小区）管理公约覆盖率达到98%；对有业主单位或自治能力较强的楼院（小区）实行业主单位托管或业主自管，在自管楼院中选出了一批政治素质好、群众工作能力强、认可度高的党员成立楼院自管会，实施红色管理，院落自治，街道在日常管理、制定居民公约、楼院环境、卫生治理、设施完善等方面给予支持。截至目前，全区已成立楼院自管会564个，管理楼院564个，成立业委会13个，管理楼院13个，全区577个“三无楼院”中已有558个楼院小区建立常态长效治理模式，覆盖率达96.7%。

（三）项目驱动，资源共享，提升物业服务能力

探索实施“两站一中心”“社区服务项目化”等支持物业服务新举措，实践创新物业服务融入基层社会治理，着力提升综合治理能力，实现楼院（小区）“物业面+社会面”的长效治理。

一是设立“两站一中心”，助力“双治理”建设在基层落地。通过鼓励各办事处设立“一中心+两站”：建立街道红色物业服务中心，“四位一体”模式统筹辖区各类资源（定期召开社区党组织、楼院自管会、楼院党支部、物业公司四方联席会议，统筹资源，共同解决楼院治理中的问题）。建立街道物业管理矛盾投诉调解站，将矛盾化解在基层，促进邻里和睦社区和谐；建立物业应急维修服务站，实现物业应急维修快速反应，让便民利民成为红色物业的口碑。

二是推进社区服务项目进楼院，为红色物业赋能增效。通过红色物业服务中心汇集楼院居民的切实需要，区委社治委按照需求导向确定服务项目，统筹全区社区资源，通过资源和需求匹配分析，形成生活服务类、帮扶救济类、场所共享类等8类158个项目纳入管理台账，通过“社区服务洽谈会”平台落地服务项目到社区楼院当中，提升红色物业的服务能力。目前已完成儿童微乐园20个、老年人活动区21个、残疾人康复站10个、楼院小微美学营造11个。

三是形成社区社会组织多元参与新格局，有效化解物业矛盾。创新“社工+物业”的管理模式，充分发挥社工的专业化和价值理念，让社工和物管有机融合。用丰富多彩的志愿者活动作为纽带，激发社区居民的潜能，带动居民的参与活力；整理社区内外资源，培育社区社会组织和志愿者服务队伍，完善社区治理，带动居民参与到社区治理中去；社工做管理，树立共治理念加强互动，大事要事做听证会，开门决策、开门纳谏、开门评估，让居民由原有的被动接纳转变成主动参与。通过动员、孵化、引导、扶持社会力量参与社会治理，搭建了区域内多元参与的社会治理生态体系。截至目前，构建街道级社区社会组织孵化平台11个，全区登记备案社区社会组织1167个，其中公益慈善类234个、社区事务类177个、生活服务类756个。

（四）示范引领，星级评定，融合物业治理新高度

积极探索长效管理机制，积极发挥示范引领作用，加快实现物业管理全覆盖，强物业促治理，高质量推进基层治理体系和治理能力现代化。

一是全面实行“双向进入、交叉任职”。积极推动社区“两委”与物业、业主自治组织的“双向进入、交叉任职”。通过交叉任职，形成组织共建、资源共享、实事共做的联动格局，激活党建一盘棋，助推楼院（小区）管理服务上水平。通过选派“党建指导员”，实现党的工作在党员不足3人的物业企业的覆盖。截至目前，辖区物业服务企业162家中，党组织覆盖达到46家，党的工作覆盖115家，总体达到98%覆盖率。

二是用活“三方联动”健全议事机制。健全用活“三方联动”机制，建立健全社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业 “三方联动”议事协商机制，协商确定楼院（小区）发展目标、年度计划、阶段重点，探索引入物业成本和服务质量第三方评价机制，定期召开议事会，形成问题共解、资源共享、文化共建工作模式。北下街代书胡同社区，通过组建“物业管理委员会”对涉及物业服务管理的重大事项、重要问题，组织党员、居民有序参与事前、事中、事后的全过程监督，及时解决了楼院难题，提升了居民满意度。

三是示范引领推进星级服务全覆盖。物业长效治理工作领导小组对全区物业服务企业（项目）实行“星级服务”评定，其他自管楼院小区的物业服务项目，由各街道（园区）参照“星级物业服务企业”创评标准开展年度评价。发挥“红色物业”示范点带动引领作用，全力推动物业服务企业（项目）党的组织和工作全覆盖。目前已在辖区12个街道、44个社区内开展红色物业示范点创建工作，覆盖178个小区；已创建4个红色物业示范街道、11个红色物业示范社区、79个红色物业示范小区。

四是实施星级评定制激励质量提升。评比考核，政策先行，先后制定出台了《管城回族区加强老旧小区物业管理工作的实施意见（试行）》《老旧小区物业管理星级标准及评分细则》等政策，把改造完成的“三无楼院”纳入星级评定范围，完善考核、评比机制，分3年对“三无楼院”改造达标小区给予不超过0.3元/㎡/月的阶梯补贴。设置“物业长效管理基金”，实行利润返还等奖励政策，着力解决“三无楼院”长效管理造血能力不足等问题，切实提高“三无楼院”物业专业化服务质量。

三、经验与启示

（一）强化党建引领，是建设“红色物业”根本保障

打造“党建引领红色物业”服务模式，必须强化党建引领，充分发挥街道社区党组织领导作用，扩大党组织的组织覆盖和工作覆盖，发挥党的政治优势和组织优势，打造党组织领导下的物业服务管理机制，努力形成党建引领作用明显、行业监管更加完备、运行机制科学有效、物业管理规范有序、人居环境舒适和谐的物业管理新局面。把党的政治优势和组织优势转化成物业服务的内在动力，凸显物业服务企业的公益属性，进一步实现企业社会价值，真正把社区物业打造成为党密切联系群众的重要平台，服务群众的重要力量。

（二）创新分类施策，是建设“红色物业”有效举措

针对“小区管理水平参差不齐”的实际问题，为了更好地推动辖区红色物业全覆盖，推动物业服务融入基层治理，必须针对不同情况分类施策，对有市场化物业企业的小区党建引领推动服务提档升级；对居民自治的小区实行“社区督管”，社区党组织直接领导和监督业委会、自管会做好“自我管理、自我服务”；对基础条件较差的，市场化物业不愿进驻的小区，打造街道级物业平台公司兜底管理。实现物业管理从无到有，从有到精，“红色物业”全覆盖，构建共建、共治、共享新格局。

（三）解决急难愁盼，是建设“红色物业”初心使命

“红色物业”的全面推进，必须结合社区实际，居民需求，拓展服务范围、丰富服务内容，更加有效地把常规服务拓展到全方位、多层次、多领域的服务。在提供服务前充分进行调研，了解群众的需求、掌握群众关切、征集群众意愿，然后有针对性地开展活动，从群众最急最盼最愁的事抓起，有效推动“红色物业”从“有形覆盖”向“有效覆盖”迈进，居民群众的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续，“红色物业”才能切实获得群众的认同感。

（四）发动群众参与，是建设“红色物业”根本之道

群众既是红色物业的受益者，也应该是红色物业的参与者，必须充分发挥群众的主体作用，才能激发其内生动力。管城区以培育孵化社区社会组织为纽带，引导群众参与楼院治理。重点培育发展楼院治理、健康服务、养老服务、育幼服务等领域的社区社会组织，推动其主动融入城乡社区便民利民服务网络，引导社区社会组织在社区党组织领导下，开展有特色、有实效性的活动。社区社会组织在参与社会管理、社会服务中寻找定位，也为社区居民提供更多的沟通、理解、互助的机会，促进邻里和睦，在提高社区群众生活水平和质量上发挥作用。通过一系列举措提升群众参与基层社会治理的自觉性，提升群众参与能力和水平，夯实群众有序有效参与基层社会治理的基础。