上海市普陀区甘泉路街道：党建引领业委会建设，实现老旧小区新升级

一、工作背景

30年前，作为上海市市内新建的第一个生态型园林住宅区、有沪上“绿宝石”之称的甘泉苑小区经过30多年的风雨后，维修基金短缺、硬件设施老化等问题日益凸显。随着社会和经济的发展，居民在满足居住的前提下，更多地关注便利、舒适、安全。面对居民日益增长的美好生活需要，甘泉路街道党工委以“创新社会治理 加强基层建设”为目标，着力加强党对住宅小区治理的领导，推动居民区党组织与业委会成员交叉任职、协同治理，不断提升住宅小区综合治理能级，推动党建引领下的业委会想作为、敢作为、善作为。

二、基本做法

（一）坚持党建引领，筑牢小区建设发展的基石

一是抓组织引领，把好方向关。甘泉路街道党工委坚持问题导向，以加强党建引领业委会规范化建设为切入口，将小区业委会换届工作纳入基层党建工作的重点内容，由社区党建办、自治办、管理办共同负责推进；将业委会工作纳入居民区党建重要内容，注重发挥居民区党总支的领导核心作用，全程领导业委会换届选举，依法理顺居民区党总支政治领导、居委会、业委会、物业公司之间的关系，努力构建物业小区民主议事、和谐相处的良好氛围。

二是抓系统谋划，把好人选关。甘泉苑居民区党总支负责指导业委会的换届选举，并指导业委会成员成立党小组，实现业委会工作的组织覆盖。在居民区党总支的领导和组织下，广泛宣传发动，听取居民意见建议，严格按照业委会换届选举流程，把讲政治、有能力、乐于奉献、身体健康的业主代表选出来。最终平利路38弄的业委会5名成员中4名是党员，且具备物业管理、设备维护等专业能力。

三是抓统筹协调，把好服务关。在甘泉苑居民区党总支的统领下，针对38弄小区内存在的入室盗窃、盗“三车”、电动车违规充电等严重影响居民安全感的警情，发挥小区“三位一体”的作用，联合业委会、居委会、物业公司、派出所等进行了细致梳理、分析研判。经过多方讨论认证，结合小区特点，最终确定了以小区微卡口、高清视颇、楼宇门禁、非机动车车库为重点的智能化建设目标，全面提升小区硬件服务水平。

（二）强化制度保障，推动小区改造顺利进行

一是建立议事协调机制，争取最大支持。在居民区党总支的领导下，建立了常态化的议事协调机制。充分发挥业委会主任“领头羊”作用，多次召集业委会成员商议智能安防社区建设相关事宜，明确建设方向、具体项目和资金来源，并严格按照规范程序，由全体业主委员一致表决通过。在业主中招募志愿者成立“老党员顾问团”，包括市、区政府领导在内的老党员担任顾问团成员，定期列席业委会会议。另外，在居民区党总支领导下，居委会、业委会、物业等经常性地召开议事协调会议，进一步确定小区改造方案及各项细节。

二是建立能力提升机制，看齐最高标准。街道党工委注重加强对居民区党总支、居委会、业委会、物业公司等有关部门从业人员的物业管理知识培训,规范小区业主大会筹备及业委会换届选举程序,提升业委会成员的能力和水平。在建设人脸识别系统之初，只能实现50%的识别率，经过几天调试也才勉强达到85%。但业委会的同志对这个结果非常不满意，业委会主任裘建平说：“识别率必须要达到100%，这样改造才有意义。”在他的坚持下，供应商特地从天津请来更加专业的工程师进行调试。调试期间，业委会和居委会的同志每天都会在小区各个门口，来回验证，整整20天，直到实现100%识别率才罢休。

三是完善评价监督机制，提出最严要求。建立业委会成员述职评议机制,要求业委会每半年向居民区党总支、居委会及业主进行一次述职，报告工作开展情况。针对业委会成员履职情况进行综合测评，在业主中不定期开展满意度测评，设立意见箱，听取业主对业委会的意见和建议，对业委会成员开展工作形成有效监督，不断提升业委会成员的履职意识和履职能力。

（三）注重探索创新，善用新办法解决老问题

一是转变工作思路。小区存在着旧小区配套设施缺失、盗窃火灾难防控等突出问题，为此，物业也曾加大了巡防力度和安保力度，但效果并不理想。业委会成员决定改变传统增加人力安保的“人海战术”。与居委会、物业、业主代表等组团外出参观学习，实地走访商业小区及成功改造的老旧小区，向他们的业委会和物业“取经”，将现代化小区的安防理念带回来，结合本小区实际，制定个性化的改造方案。

二是创新工作举措。面对小区维修基金不足的问题，经过居民区党总支、业委会与业主们多次“头脑风暴”，确定了“众筹”的方法，众筹来源主要有三个：争取街道支持、鼓励业主自筹、引导企业投资。小区内一位华侨，因感念居委会对其母亲的照顾，自愿捐赠8万元用于小区建设；业委会积极探索市场化运作机制，动员小区物业投入部分资金，并利用小区广告投放、向周边单位员工开放日间停车位等方式产生收益。经过自筹和企业投资的办法，共筹集20万余元用于小区智能化改造。

三是采用最新技术。面对小区中频发的偷盗、环境脏差等问题，业委会通过多方了解，决定采用最新技术：建立门禁人脸识别系统，实现人脸识别开门；在面积不大的小区内安装60个高清探头实现小区360度全监控，24小时实时采集进出车辆、人员信息，降低内部不安全因素，实现出入小区常住居民、租户、访客等各类人员的分类管理；对非机动车车库进行智能化改造，一改过去车库人工值守模式，安装智能门禁以及智能充电设施，并且对本小区居民实行免费停车政策，从根本上解决小区非机动车乱停放问题。

三、主要成效

在平利路38弄小区智能安防改造中，街道党工委凝聚多方力量参与社区治理，强化党组织和党员在业委会中的战斗堡垒和先锋模范作用，实现了小区治理资源最大化，效果最优化。

一是有效激活了多方参与的“动力源”。平利路38弄小区智能安防改造，进一步细化了居委会、业委会、物业的职责权限，调动了居民参与小区建设，周边单位参与社区共治的积极性，增强了业主自我管理、自我服务的能力。小区改造后，业委会连同物业还陆续实施了多个和居民利益切身相关的项目，都得到了各方的热切响应和居民的广泛支持，推动解决了小区停车难、高空抛物、宠物扰民等系列难题。

二是有效破解了小区管理的“老大难”。小区改造这一系列举措让广大居民拍手称赞，小区和楼道内也没有乱停放的非机动车了。车库安装的智能门禁替代了人工值守，小区居民凭刷门禁卡进入车库，车库住人带来的安全隐患也从根本上得以解决。通过在车库中安装高清监控摄像头，物业人员可以全天候监控车库情况，对发生的意外情况可以第一时间做出响应。对发生偷盗等事件之后取证难等一系列“老大难”问题得到了有效解决。

三是有效提升了居民群众的“满意度”。一系列的智能化改造还挖掘了小区的“存量”资源，非机动车车库改造帮居民们节省了停车费用，为业委会省下一年十几万的物业费，而这笔费用又用于设备更新、环境优化、便民利民服务等，给居民们带来了实实在在的好处，切实提升了居民的满意度和获得感。

四、工作体会与探讨

（一）党的领导是核心，把好小区建设方向

坚持和加强党的领导，充分发挥党组织的领导核心龙头作用是小区建设和发展的力量源泉。在居民区党总支的引导和支持下，把好业委会成员人选关，5名业委会成员包含4名党员，并且是具备物业管理专业知识和相关工作经验的党员组成，为小区建设与物业升级提供了智力支撑和专业保证。成立“老党员顾问团”，参加小区建设方案讨论，确保小区的“三位一体”工作始终秉承全心全意为人民服务的宗旨，切实保障了小区业主权益，促进小区健康发展。

（二）盘活资源是关键，激发基层治理活力

善于整合多方力量，引入多方资源是老小区重新焕发生机的关键之举。利用“上海‘智慧公安’5年建设规划”在普陀试点的契机，整合街道安全办及派出所力量，对小区治安警情进行全面梳理，制定相应对策，确定科学智能化改造方案，为小区改造提供智力支撑和政策支持。针对售后公房维修基金紧张无法独立支撑智能化改造的实际情况，在街道支持的基础上，发动业主力量开展“自筹”、开发小区公共广告位、日间停车等资源引入企业投资等多种形式，为小区智能化改造提供人、财、物支撑，全力保障小区改造顺利完成。

（三）机制建设是保障，推动社区长效发展

建立健全居民区党组织领导下的“1+3+x”小区综合治理机制，居民区党组织为召集人，定期召开联席会议，居委会、业委会、物业公司等多方共同参与，共同研究解决小区综合治理难题。通过探索完善业委会能力提升机制、议事协调机制、评价监督机制，着力破解小区业委会职责界限不清、规范建设薄弱、物业矛盾高发等问题，为不断完善小区治理服务体系，提升小区服务居民水平奠定了坚实基础。