浙江杭州市下城区：党建引领物业小区和谐稳定

当前，随着我国住房建设、管理制度改革的不断深化，与之相关的物业管理服务体系，以及随之出现的业主大会、业委会，从无到有并得到了迅速发展。业委会自治管理与物业企业专业管理相结合，基本形成对小区物业共同制约管理的新机制。但近年来，部分物业小区矛盾频发，极大地影响了居民生活品质，也制约了社区党建和社区治理水平再上新台阶,成为了城市党建下城模板打造中的短板问题。我区针对这一问题，积极探索业委会和物业服务企业党建工作，以党建引领推动物业小区和谐稳定。

一、工作背景

作为依据《物权法》和《物业管理条例》成立、由业主选举产生、代表全体业主利益的民间组织，业委会日渐是城市基层社区治理的重要力量。据媒体报道，目前在全国范围内，约20%的小区成立了业委会。下城区为例，全区共有住宅小区347个,其中，实行专业物业管理且有业委会的有118个。但近年来，由于业委会握有诸多权力、资源且监管难度较大，经营用房管理、业权所得分配、维修资金使用等问题频发。而物业服务企业管理水平也存在良莠不齐，基础设施故障频发、与业委会矛盾激化等问题屡见不鲜，这些问题对群众居住品质产生了较大影响，牵扯了大量基层工作精力，也成为了下城全域中央商务区建设过程中必须攻克的难题。

同时，也只有加强业委会和物业服务企业党建，才能补齐城市基层党建的短板，才能实现党对城市社区各类组织和各项工作的全覆盖，才能完善城市基层党组织引领业委会的链条，才能促进城市社区的治理和巩固党在城市地区的执政基础。

二、主要做法

下城区委高度重视这一影响社区党建和社区治理整体水平的难点问题，区委书记主动将“强化党组织对业委会的领导”作为2017年度基层党建领办项目。坚持“把制度规范建起来、把把关权亮起来、把党组织党员作用显现出来、把队伍管理严起来”，制定出台《关于加强业委会党建工作的意见（试行）》和《关于加强物业服务企业党建工作的实施意见（试行）》，从业委会和物业服务企业两条线同步推进，从组织覆盖和作用发挥两方面同步突破，有力破解了一批难点问题，得到省市高度肯定。

（一）以组织覆盖为前提

建立“一盘棋”思维，对业委会、物业服务企业开展广泛的组织覆盖和工作覆盖，以党的政治属性和党组织间的紧密联系转变以往社区、业委会、物业企业之间相对松散的局面。

1、突出量身打造，五种形式实现业委会党的覆盖。业委会成员往往来自不同的工作单位、有不同的生活背景，组成相对松散，所以在组织覆盖上，突出因地制宜，采取实体支部与功能支部互为补充的方式。到去年底，我们在全区业委会中以建立单独党组织、建立联合党组织、建立区域型党组织、建立临时党组织、选派党建指导员5种模式，实现业委会党建全覆盖。截止目前共建立业委会党组织71个，选派党建工作指导员43名。

2、依托行业党建，打造物业服务企业实体支部堡垒。物业服务企业布点广泛，全区共有物业管理项目206个，注册在下城区的物业服务企业共有99家，而其中在下城有物业管理项目的仅有35家左右。属地对其约束力不强，发挥主管部门作用成为必然选择。由行业主管部门区住建局进行“整编”，专门成立下城区物业管理协会党委，作为区住建局党委的二级党委，通过直接管理或双重管理的方式，建立物业服务企业党组织18个，选派党建指导员8个，实现对45家协会单位和全区物业服务项目的党建全覆盖。

3、加强联系纽带，建强“社区大党委”工作格局。积极推行社区大党委模式，吸纳31名辖区业委会、物业服务企业负责人或党员骨干进入社区“两委”班子，搭建起社区党组织与物业小区的联系桥梁。依照法定程序将业委会骨干人员选进社区居委会，在社区党组织领导下发挥熟人优势，解决邻里矛盾、小区停车难。其中，也涌现出像王马“老苏”、小天竺“五朵金花”等深受群众爱戴的“居民领袖”。

（二）以制度规范为基础

将制度化、透明化、公开化作为调和各类主体不同诉求的关键。

1、找准矛盾症结完善基本制度。重点对《业主大会议事规则》和《业委会选举办法》两个示范文本进行修改完善，明确属地党组织的领导地位和党组织对业委会换届选举的把关权，针对业权所得、物业管理经营用房等矛盾多发领域明确提出“公开竞标、公开招租、全程公证、定期公示”等解决举措。由业委会党组织牵头，将示范文本以业主大会的形式进行固定，对具体小区事务发生效力。同时，积极引导物业小区针对自身突出问题建章立制，使物业小区工作纳入制度化的轨道。如天水街道平安居业委会党支部牵头针对之前突出问题制定《业主公约》，在全体业主中建立了有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则，小区环境极大改观。

2、立足运行规范健全监督机制。强化党组织做好对业委会日常运行的监督指导，确保业委会在相关法律法规及程序的框架内履行职权。如文晖街道打铁关小区在成立业委会临时党组织基础上，同步成立业委会纪检组，对业委会资金使用等情况开展有效的日常监督。石桥街道都市枫林小区，引入社区居监会，对小区财务实行监管。

3、针对工作盲点加强信息公开。针对“物业服务企业二级及以下资格认定”被取消现状，以行业协会党委为依托，深化落实物业企业红黑名单制度，及时收集各物业服务企业在我区物业管理中的日常表现及运行状况，并将相关信息以一定的形式予以公开、披露，帮助物业小区选好、选对物业服务企业。

（三）以指导把关为重点

发挥社区党组织、行业党组织指导把关作用，建立起物业管理中的“主心骨”。

1、发挥选举主导作用，配好业委会班子。一个好的业委会班子是物业小区平顺和谐的重要基础。而对于参选业主是否出于公心、是否能胜任等问题，单纯依靠业主自治往往难以解决。我们通过发挥党组织对业委会换届选举工作的领导作用,有效破解这一难题。明确违纪违法、影响稳定、拖欠物业费、与物业企业存在关联等8种不宜当选委员的“底线标准”。由社区党委牵头，会同街道和相关部门开展资格联审并向业主进行披露。文晖街道金都华庭业委会党组织严把换届程序规范，邀请了专业律师和区住建局物业科全程指导，重点做好了换届法律法规宣传、议事规则和选举办法指导审核、选举程序监督把关、矛盾纠纷调解处理等工作，换届后业委会党员比例达67%,办公用房历史矛盾也得到顺利解决。

2、发挥议事把关作用，规范日常工作。按照“民主事项党组织先议、重大事项上级党组织先审”的原则，充分发挥党内民主集中的组织优势。同时，将业主议事纳入社区居民议事大框架，推进街道、社区、网格党群代表协商机制，有效推动居民业主合法、有序地参与、表达、监督社区公共事务。

3、发挥行业党建作用，推动行业自律。充分发挥行业协会党委牵头作用，在抓好党员教育管理和党组织建设的基础上，重点在行业党建推动行业自律上下功夫，引导物业服务企业积极履行社会责任和行业要求，发挥好“六大员”作用。即在满足业主合理需求、确保物业保值增值中发挥“主力军”作用；在物业小区“三方协调”过程中发挥“和事佬”作用；在促进市场良性竞争中发挥好“净化器”作用；在文明城市迎检复检等重大任务中发挥“先锋队”作用；在扩大行业认知、提升社会认同感中发挥“播种机”作用；在急难险重任务中发挥“突击队”作用。

（四）以发挥作用为关键

针对社区、业委会、物业三方各自为阵，缺乏沟通平台和互助协商机制等问题，完善“三方协调”工作机制，推动各类主体同向运行。

1、建立民情联系制度，将摸清诉求作为理顺各类关系的基础。利用双休日、节假日，定期组织三方负责人或党员骨干在小区进行现场联合办公，接待业主来访，通过党建工作提前介入、有效沟通，及时化解停车管理、小区安全、垃圾清运等“老大难”问题。枫丹苑业委会党支部牵头为小区8个进出口安装了道闸，给每个电梯配备了监控，业主交口称赞。施家花园业委会党支部牵头将“死胡同”打造成游步道，既解决了积水又增加了8个车位。丽景西苑被列为杭州市二次供水设施改造的试点小区后，因水表改造会对装修造成影响，有20户提出反对，业委会党支部主动联系区城管局、街道城管科等职能单位召开答疑会，消除业主顾虑，方案全票通过。

2、建立工作例会制度，将共商对策作为解决各类问题的保障。区层面成立由区委副书记任组长的下城区物业管理工作领导小组，分层明确区、街、社各自协调内容。集中梳理分析和研究解决群众提出的热点、难点问题。重点对公共设施设备维修养护、利用公共部位经营、停车管理、以及环境保洁、治安消防等方面的重点问题以及物业服务合同履行过程中涉及业主和居民群众切身利益的问题进行研究。如潮鸣街道兴和公寓业委会党支部创新推出“六建五联”工作法，有效营造社区、业委会、物业公司互帮互助的良好关系，多年物业费一直维持在0.4元，居民满意度也较高，物业费缴纳率常年维持在96%以上。

3、建立协同调处制度，将防范未然作为解决各类突发情况的关键。制定并完善物业管理区域内突发事件和矛盾纠纷应急处置预案。如武林街道环西山区景湖苑小区在物业管理公司合同即将到期的特殊时期，业委会主任、副主任相继辞职，环西社区党委第一时间介入，组织业主开展业委会新班子推选和物业企业续约等工作，确保了居民生活不受影响。朝晖街道庆晖公寓物业公司清理地下室安全隐患时，与租用地下室做仓库的业主发生纠纷，业委会党支部积极配合社区，多次上门与业主沟通，最终平息纠纷，仓库顺利搬移。

（五）以队伍建设为保障

物业小区情况复杂，需要通过党建引领的方式逐步抽丝剥茧。我们通过建好三支队伍，激发业委会党建工作的后劲，打好持久战。

1、建强服务队伍。加强服务力量，提升服务水平，让居民业主有更多的“获得感”，提升社区党组织向心力。结合“全科网格”和“四个平台”建设，建立“一长多员”网格员队伍，及时调处网格内事务。结合“最多跑一次”，推行“零窗零”跑变“居民跑腿”为“数据跑路”。在杭州率先以政府购买服务、公益创投等方式向社会组织购买服务，以多元主体参与满足居民精细化、个性化服务需求。

2、建强党员队伍，在业委会选举中，重点引导发动楼道支部书记等党员骨干参选，以党员带动群众统一思想，提高选举成功率。2017年后新换届的业委会班子党员占比超过半数达71.43%。如长庆街道在水星阁新一届业委会7名成员中有党员5名，且多为社区两委成员、楼道支部书记支委等社区骨干，群众威望较高，在后续停车管理等突出问题的解决过程中作用发挥明显。同时，“党员业主成绩单”等方式，强化对党员在物业小区发挥作用情况的监督。

3、建强后备队伍。建立业委会成员后备库，并开展培养。如潮鸣街道依托社会组织“章大姐服务站”党支部，将退休新进社区的党员编入支部，参与支部工作、开展公益服务，并根据党员特点实行定向输出。每年对业委会成员及物业服务企业负责人开展轮训，提高服务群众、做群众工作的能力。

三、成效启示

1、组织覆盖才能凸显核心。在《杭州市物业管理条例》中，对于社区和业委会、物业服务企业的关系的描述，定位仅为“监督指导”。在业委会中建立党组织，形成社区党组织和业委会党组织的直接上下级领导关系，有效强化约束力，更有利于实现社区党组织在社区各类组织、各项工作中领导核心作用。

2、精准“抓人”才能有力“促事”。在业委会和物业服务企业党建工作中，关键在于要把党员的作用发挥出来。第一步就要让组织有党员。要提高业委会成员中的党员数量，唯一的办法就是鼓励和发动小区居民业主中所有党员积极参加业主委员会选举。这看似简单，实非易事，糟糕的小区环境、棘手的历史问题，都会让党员望而却步。要把好的党员选到业委会中，需要社区党组织做大量发动工作。而把优质的党员资源引入业委会，也的确能引起小区质的变化。如仓桥社区在平安居业委会换届中，经过多次做工作，发动省交投绿城物业服务有限公司董事长陈建明参选并当选业委会主任，在他的带领下，业委会及时更换物业公司，完善“业主公约”，困扰小区多年的乱象得到彻底解决，业主物业费交纳率从原来不足10%涨至逾90%以上。而在物业服务企业方面，企业对于党员的作用也越来越看重，许多在招人的时候就明确录用党员。在全区物业管理从业人员5792人中，共有党员213名。

3、加强协调才能多方共赢。从实践来看，业委会与物业服务企业缺乏信息沟通、利益协调，进而双方离心离德、无法协同，也是许多物业小区出现各类治理难题的重要原因。因此，我们重点完善社区党组织领导下的社区、业委会、物业“三方协调”机制，形成相互通报、相互协调、相互支持的良好局面。同时，业主委员会与物业服务企业互相协同的最重要影响因素是双方的利益协调。我区许多业委会，将经营性收入不同程度地补贴给物业公司，以使物业公司在不提高物业收费标准、不亏本经营的前提下又能确保物业服务水平，实现多方共赢。

4、监管到位才能常态长效。建好班子是前提，要真正实现物业小区的长治久安，有力监管是关键。现实表明，业主委员会议事规则不规范、财务管理不透明是引发各类涉及业主委员会的维权事件和纠纷冲突的主要原因。因此，我们在这项工作的推动过程中，下大气力立规矩，健全管理机制，着力解决业主委员会缺乏规范问题。如我们在健全业主委员会财务管理制度方面，要求使用规范文本，按照规范程序，提高收支公示频次，杜绝随意支出、重大支出不公示等各种财务管理乱象。管理机制的健全，不仅更多的制度漏洞被补上，而且来自业主、业主大会、业委会党支部、社区党委等更多社区治理主体的外部监督被引入到业主委员会的内部管理中来，推动了管理规范，减少了业主的猜疑和不信任，显著提高了业主对业主委员会工作的满意度。