党组织领导业委会和物业公司建设 
杭州这样破解小区治理难题

近年来，伴随经济的发展、住房商品化的推进和群众对更高品质生活的追求，物业行业逐步发展壮大，但也出现小区物业服务管理水平参差不齐，物业公司与业委会产生矛盾时，社区不敢理直气壮管等问题。面对物业管理这一群众身边的“关键小事”，杭州坚持以党建为引领，充分发挥党的政治优势和组织优势，健全党的组织体系和工作体系，加强物业行业指导监管和保障支撑，构建街道社区党组织领导下的居委会、业委会和物业公司联动服务机制，不断提升物业服务管理水平，增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。

小区治理大家谈

业委会

小河佳苑小区业委会主任 王震

没有党建引领之前，面对小区事务，大家的想法往往难统一，各吹各的号做不好事情，甚至有的业委会成员存有私心，想借机牟利。现在党组织引领，我们有了娘家、有了依靠。

橡树园小区业委会副主任 王从彪

由于业委会成员不是专职的，对于选聘程序等不了解，街道“三方办”、社区三方助业发展中心给了我们很多资源和指导。遇到不能解决的问题，我们也第一时间想到“三方办”，社区党总支朱书记都会过来。

小区业委会临时党支部成立后，我们一直在思考如何发挥好支部的战斗堡垒作用，由支部带动党员，党员户挂牌，再带动家庭成员、邻居，来共同遵守小区公约。

物业公司

杭州盛塘物业管理有限公司总经理 陈凤伟

小河佳苑小区的变化，离不开党建引领。尤其是在党组织牵头下实现三方协同后，淡化了业主和物业的矛盾，处理纠纷压力小了很多。

杭州滨江物业管理有限公司 徐延刚

企业党员亮身份以后，更有自信了，自我要求也更高了。党员戴没戴党徽，居民的感受不一样，看到党员佩戴党徽，居民的信任度增加了，我们的工作顺畅许多。

杭州万科物业服务有限公司党总支书记 刘和善

原来公司里的党员都是“口袋党员”，成立联合党支部，党员亮身份后，大家增强了归属感。现在，公司有20人递交入党申请书。

居民

小河佳苑小区居民 王宏生

“三方办”不错，社区很有领导力和号召力，能把党员的力量发挥出来。小区的事让所有人都满意几乎不可能，但是通过三方协同，能把老百姓的负面情绪降到最低。

夏意社区居民 洪万钧

我们小区是全省最大的公租房小区，有一支党员志愿者队伍，每周三天都有人值班，听居民反映问题。经过这个平台收集到的信息反馈给社区党总支，党总支再与业委会、物业公司协商处理，谁家有什么事都能及时解决。

平安居小区居民 屠毅

现在，我们小区的党建工作有了很大加强，每月15日雷打不动过组织生活。党员亮出身份让群众监督，党建气氛越来越浓厚，小区面貌日新月异。

（记者 魏杰 采访整理）

居住在小区的你，是否遇到过这样的问题：

遇上事不知道该找谁：有的事物业管不了，业委会找不见人，社区无权插手；物业公司和业委会关系不和谐，社区难断小区“家务事”，矛盾纠纷久拖未决……

城市社区转型变迁、业委会应运而生、物业公司发展壮大，为城市注入活力，也带来了一系列“成长的烦恼”。业委会、物业公司、社区居委会三者之间职责不清、协调不畅，导致许多物业管理矛盾纠纷得不到及时化解。

去年以来，杭州通过建立社区党组织领导下的联动服务机制，破解这一痛点，让小区的难事有人管，让居民生活更舒心。

党建引领 “协同作战”

破解管理缺位

提供24小时热水、新风系统、免费游泳池等多项服务的下城区京都苑社区金都华庭小区，曾经是杭州最豪华的高档小区之一。3年前，这个小区却成为百废待兴的问题小区：电梯和消防安全隐患得不到解决，外墙瓷砖空鼓严重，小区景观年久失修……

“业委会不作为，物业很多工作无法开展。”金都物业公司项目主任章林华介绍说，小区经营性收入单独列户，由业委会代表全体业主掌管，需要动用业主维保金的事项需由业委会盖章才能进行。上届业委会因乱作为被居民罢免后，却拒绝移交账目、用房，居民报案、诉讼无果，新的业委会4年选不出，导致小区重大维保事项停滞。

僵持不下之时，社区党组织站了出来。去年，下城区成立专项工作组进驻小区，京都苑社区党委牵头摸排上门动员，邀请专业律师和区住建局物业科对换届选举全程指导，顺利选出了新一届业委会，其中党员比例达67%。从那以后，业委会和物业紧密配合，社区给予有力支持，小区面貌得到恢复提升。

不言而喻，物业公司和业委会都与小区居民生活息息相关，是城市基层治理的重要力量。然而，在物业公司和业委会监管方面，却一直存在“看得见的管不着，管得着的看不见”问题。

许多街道社区工作者说，尽管法律法规规定房管部门、街道、业主都有监督物业、业委会的权利，但是实践层面具体怎么操作，一直是个问题。物业公司不仅是市场化企业，还承担着垃圾分类指导、消防安全隐患排查等社会治理职能，在管理责任上存在边界不清问题。街道社区常感到委屈：我们没有管理权限，但是每个小区出了问题都来找属地兜底；住建局也确有苦衷：物业管理科就两三个人，这么多企业和小区，日常管不过来。

“我们感到，根本出路在于党建引领，用党的工作体系去理顺、规范和支撑物业公司和业委会的组织建设，通过党建引领小区治理的有效运行。”江干区委常委、组织部长王涛表示。

去年以来，杭州从理顺职能、健全机制、压实责任入手，着力破解物业管理主体权责不清、管理缺位的难题——

在市级层面，充分发挥市级主管部门行业引领作用，制定《加强和改进全市住保房管系统党建工作的意见》，推动市住保房管局抓党建与抓业务同步，加强行业指导、督查和考核。在行业系统，组建物业行业协会、业委会联谊会、物业服务管理纠纷调解委员会，并建立相应党组织，确保抓到底、全覆盖。

在区县（市）层面，着力强化统筹协调功能，建立由分管领导任组长，组织、住建、民政、城管等部门负责人和街道分管领导为成员的物业服务管理行业领导小组，常态研究业委会和物业服务管理重大问题。

在街道社区层面，优化街道职能和内设机构，强化街道对物业管理属地监管职责，推动社区党组织把业委会、物业公司党组织纳入网格党建范畴，加强对业委会、物业公司的资源力量整合，推动形成社区治理合力。

江干区为物业协会党委配备党建阵地，每季开设论坛，每月轮值开放式组织生活，每周派党员驻点调解，物业协会党委实现了实体化运作。该区还对物业项目实行党建工作和物业服务“双百分”考核评定，评定结果记入企业信用档案，与物业公司市场准入挂钩。

“行业系统把好入口关，社区把好过程关，对评星有发言权。企业的积极性起来了，主动到协会和社区报到，党建起到了四两拨千斤的作用，让物业围绕群众满意度转。”王涛感到。

“我们有一项安防工作需要跟派出所打交道，跟副所长第一次见面的时候，我们两人都戴着党徽，脱口而出‘你也是党员’，大家的沟通顺畅了许多。”杭州万科物业服务有限公司党总支书记刘和善看到了党建工作带来的魅力。“过去业委会靠自我约束，我们碰到一个好的业委会还好，碰到不好的就倒霉。”金都华庭小区网格员楼宏年说，现在明确了行业系统和社区属地的监管职责，居民有了主心骨。

建强业委会、物业公司党组织

“一呼百应”解难题

去年8月26日的那场洪水，让江干区魅力城小区业委会主任马森军至今心有余悸。

那天早上六七点钟，持续的暴雨让小区地下车库面临洪水倒灌，情况十分危急。物业公司人员全部上阵，又从周边小区抽调员工，人手还是不够，扛来的沙袋依旧挡不住蹭蹭上涨的洪水。马森军了解情况后，马上在小区微信群里一呼，“党员先来”，大家立马行动。几十位党员、居民上阵帮忙，经过一上午鏖战，终于将齐腰的洪水拦在了车库外，500余辆私家车得以保全。

关键时刻的一呼百应，并非偶然。2016年，社区党总支通过日常走访关注、居民推荐等汇集了大量信息，摸排出一批有责任心有能力的居民，经居民选举后成立新一届业委会。后来，万科物业公司与魅力城社区成立联合党支部，将物业公司党员、社区党组织、小区业委会党员纳入。

在此引领下，业委会又把居民带动起来。党员亮出身份、挨家挨户上门请居民扫码加群、清理微商广告、回应居民诉求……有的业委会委员每天都花费两三个小时打理微信群，每周与物业经理打电话沟通小区事项。“没有日常的这些功夫，就不会有抗洪那天的一呼百应。”马森军庆幸。社区党总支书记朱红梅也感慨：“前期做的这些工作，很值得。”

以往，业委会作为社会组织，物业公司作为市场经济主体，街道社区在管理过程中始终感觉有些畏手畏脚、不敢理直气壮加强领导。去年以来，杭州从加强党的组织和工作覆盖入手，把党的组织有效嵌入业委会、物业公司，建立健全以街道和社区党组织为核心的组织体系。

“街道社区要把责任担起来，与其出了问题去‘救火’，不如提前介入，把好关口。”下城区委常委、组织部长沈华锋表示。在业委会组建和换届过程中，杭州市要求街道社区和主管部门严格把关人选、确保程序合法合规，提高业委会成员中党员比例，真正把组织认可的人、群众信任的人推到前台。

陈建民就是这样一位。他是浙江交投绿城物业服务有限公司董事长，居住在下城区天水桥街道仓桥社区平安居小区。以前，小区存在没有门禁系统、电动车乱放乱充、地下室垃圾围城等严重问题，前物业公司撂挑走人，业委会没人愿干，迟迟选不出，居民都说“平安居不平安”。社区党委经过摸排后，多次上门做陈建民的工作，他最终同意参选，在小区最艰难的时候上任，带着业委会一班人逐一解决了困扰居民的烦心事。

“这两年，小区的面貌发生了根本的变化，他们付出得太多了。”78岁的居民屠毅说。物业公司项目主任张宜感受更明显：“现在，我们都不用上门收物业费，都是业主主动来交！”

为推进业委会、物业公司党的组织和工作覆盖，杭州市采取单建、联建、区域建、派驻党建指导员等多种方式，并明确责任清单、任务清单，让大家知道成立党组织后该干什么、怎么干。2017年以来，杭州市有1316个业委会和1529个物业项目实现党的组织和工作覆盖。

杭州市还积极通过法定程序推动“双向进入、交叉任职”，推荐符合条件的社区“两委”班子成员进业委会，推荐党小组长和楼道长担任业主代表，推荐业委会主任、物业公司负责人担任“两委”兼职委员，形成同频共振的组织体系。

江干区在2017年村（社区）集中换届中，新增76名业委会主任、55名物业公司负责人进入社区“两委”兼职。不少社区书记感到：“有了交叉兼职，社区和业委会、物业公司的工作更加协调一致，化解各类矛盾纠纷的力度更大了，形成了‘多赢’局面。”

在社区党组织领导下建立议事和

处置机制推动“三方联动”常态长效

拱墅区小河街道长征桥社区党委书记孔连贞“收藏”着一份报纸。报上，该社区小河佳苑小区上了2015年杭州住宅小区电梯故障高发“黑榜”：小区电梯关人事件时有发生，有些年长的居民长年不敢下楼。

小区94台电梯，涉及多家电梯品牌和维保单位，40多台需要大修，需动用公维金以百万元计，需三分之二业主同意，单靠业委会和物业公司挨个做工作，困难重重，如果各方意见不一，更会形成僵持。

为此，社区党委建立三方联动机制，形成了重大事项“业委会提议、三方党组织提出、社区党委预审、业主大会决议”决策流程，社区、业委会全程监督，邀请业主参与，相关费用公示，年内顺利完成41台电梯大修改造，故障率下降80%，当年摘下“黑帽”。

“不能每次都是个别协商，要通过建立制度机制、规范程序，系统性地解决问题。”杭州市委组织部组织处处长吴勇表示。

为密切三方联动，拱墅区专门成立了实体化运作的“三方办”。该区整合职能部门和属地力量，成立区三方协同治理工作领导小组，涵盖组织、公安、民政、住建、街道等成员单位，领导小组下设“三方办”，抽调7名区管干部负责，各街道、社区相应建立“三方办”，上下联动、协同解决物业问题。

这么多部门拢在一起，怎么高效运转？拱墅区“三方办”副主任赵永芳说，“三方办”是一项新鲜事物，并无参照，最终通过党建工作使这个虚拟化机构实现实体化运作。在“三方办”党组织牵头下，建立三方共同参与的联席会议制度，并建立党建清单、协同清单、破难清单，让工作具体化、项目化。

依托社区“三方办”，小河佳苑小区形成制度，每月10号上午，社区、物业公司、业委会三方接待业主，晚上即召开联席会，研究解决方案。“职能部门可以解决局部的问题，解决整体问题则需要各部门加强沟通协作。‘三方办’就是运用整体思维、系统思维，在党建引领下一贯到底，破解小区治理难题。”“三方办”运行一年多，赵永芳深有体会。

目前，杭州市70%的社区已建立社区党组织领导下的多方联席会议制度，制定了议事规则和工作流程。杭州市还要求社区会同业委会、物业公司同步建立联动巡查、联动分析、联动处置的工作机制，对复杂问题由各方指定专人成立项目行动小组合力推进解决，并引领各类组织和居民群众有序参与监督，进一步提升社区治理水平。