湖北省黄石市黄石港区：“红色物业”推进老旧小区楼栋自治

加强城市基层党建，就是要坚持以人民为中心的发展思想，进一步完善城市治理体系，增强城市治理能力，提高人民群众生活质量，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好，使人民群众更加自觉地热爱党、跟党走。近年来，作为黄石市的中心城区，也是黄石市的老城区，黄石港区委积极探索基层治理方式方法，尤其是对老旧小区、物业弃管小区治理工作的作了有益的尝试，探索了一条以党员为骨干的红色物业之路。

一、自治背景

鼎鑫大厦是2000年正式动工新建，2004年建成正式投放市场，共21层，总建筑面积约2万平方米，共144户约700余人，四楼以下为商业用房。三年质保期一到，物业公司以入不敷出为由，撇开144户业主，没留下一份钱弃楼而逃，就连电梯机房唯一一台空调也被拆走了。随即，大厦陷入一片混乱，卫生无人扫，垃圾无人运，部分楼层路灯坏了无人修，小区公共设施损坏严重，安全隐患多，而且该楼是黄石唯一的一栋没有维修基金的高层电梯居民住宅楼，大厦成了远近闻名的“风波楼”。在社区党委的支持下和支部带领下，郭建飞等三位老党员走家串户，牵头改选了大厦业主委员会，2008年11月全面接手物业管理，大胆尝试，开启楼栋自治的新篇章，三位老党员也成为了业主委员会的核心力量。

二、主要做法

因各种原因，有的住户将房屋租给他人居住，有的住户已另购住房搬了出去，郭建飞等几位老同志为了做好物业工作，打出了几张 “硬牌”，赢得了居民的信任。

（一）三大举措聚人心。由于前期物业公司管理经营不善，业主的心已经散了，几位老党员认为凝聚起人心才是做好物业工作的前提。一是降低物业管理费。从2009年元月起，每平方米优惠0.10元，按0.90元收取，10年来，共计优惠物业管理费187200元，平均每户优惠1300元，使业主们在经济上有所获得感。二是强化安全管理。新建值班室，安装电动门，实行封闭式管理，10年来小区院内没有发生任何人为大小事故，确保了一方平安，业主们安全感倍增。三是建章立制。业主委员会根据小区人员素质、地理环境等特点，制订适合物业管理的相关制度10多个，如：财务年度结算公开制、值班巡视制等，用制度来规范和约束物业管理，让业主委员会的管理和工作阳光化，业主们满意度大幅度提升。

（二）克难攻坚暖人心。近10年来，业委会在确保小区学习、生活正常运转的基础上，针对一些薄弱环节和隐患部位，共计列出电梯、自来水加压系统、供电系统、供水系统、消防系统和屋顶渗水等六大难题。安装天然气，是大厦全体业主梦寐以求的一件事。自2012年初起，我们先后多次找市天然气公司联系，因存在业主委员会没有法人代表、没有工商营业执照、没有工商、税务登记证等问题，多次被拒之门外。老党员们多次上门，终于打动了市天然气公司领导，并于2013年7月份终于获得了市天然气公司的批准，并签订了正式合同。为了筹款，老党员们一家一家的通知、一户一户的敲门、一个一个的做工作，有的通知达十多次仍不到场。为了不漏掉一户，老党员们做了艰苦卓绝的工作，终于在2013年12月23日通气点火，大厦144户业主，除个别特殊情况外，全部一次性通气点火成功。这个工作耗时整整两年，圆了全体业主的梦，得到了全体业主的交口称赞。目前，电梯、自来水加压系统、供水系统、消防系统等四大问题得到了解决。

（三）义务奉献服人心。一是不拿一分钱报酬。为了让住户放心宽心，十年来，这几位老党员一直践行着“不拿一分钱”这个承诺，甚至有时候还垫付资金，在大楼电梯需要维修、结余物业费不够的情况下，几位老党员主动拿出自己的养老金，凑足20余万作为工程预付款，对两部电梯进行了大修和改造升级，得到了业主们的广泛认同。二是力所能及做服务。有的时候聘请保安临时辞职，几位老党员轮流值班，直到新保安到位。老党员谢志春同志还义务当起了保洁员，每天凌晨3点就起床，将这栋楼打扫的干干净净。曾经有一户业主由于对于之前的物业公司怨气很深，以露台有垃圾为由一直不愿交物业管理费，我们业委会的老党员们，主动拿起扫帚，翻过围栏，去扫垃圾，连扫三天，终于感动了这位业主，主动交纳了物业管理费。老党员的无私奉献不求回报，让业主们感动不已，纷纷主动预交物业管理费。在这些老党员的感染下，业主们的心越来越齐，“风波楼”变成了“和谐楼”。

三、主要经验

红色鼎鑫是党建引领·基层治理的典型案例，是充分发挥党组织战斗堡垒作用和老党员先锋模范作用，带领楼栋居民群众开展自我管理、自我服务的有益尝试，为老旧城区和物业弃管小区的自治自理探索出了一新路子，提供了成功的范例。

一是义务奉献——立德。白手起家，没有一分钱的启动资金怎么办？三位老党员站出来说：我们是党员，服务居民、建设自己的家园是我们义不容辞的责任，我们不要任何工资待遇，节约开支为居民办事。在党员们的感染下，业主委员会全体成员一致同意将业主委员会工作定位为纯义务服务，每名业委会成员均是义务奉献，不拿业主一分钱，并郑重对全体业主公开承诺。掷地有声的承诺一出，就引起了居民们的热议，有赞赏的、有观望的、也有质疑的，以前拿钱都干不好的业委会，这不拿钱的能干好吗？三位老党员和业主委员会成员心中明白，只有我们真心实意做公益，踏踏实实为居民服务，腰杆才硬，说话才有分量，居民群众才会听。

二是建章立制——立规。俗话说“没有规矩不成方圆”。没有一个健全的规章制度是无法开展好物业管理工作的。在第四网格党支部的指导下，业主委员会很快建立起了务实管用的相关制度规范。明确工作职责。业主会成员进行任务分工，明确工作职责范围；聘请保安和清洁人员，明确工作任务和服务标准。建立公开制度。大厦入口处设立公示栏，物业服务项目、居民诉求、管理费收缴和使用等情况，一桩桩、一件件全部公示，做到公开透明。建立值班制度。为让权力在阳光下运行，业委会自觉通过楼栋选举，选出三位居民为监事，对业主委员会工作形成对有效监督，重点审查物业费用收支情况。“有监事会监督，财务收支张榜公布，事没少做，财务透明，大家放心。”在大厦已住14年的胡嘉银老人说。

三是苦干实干——立信。人人心中都有一杆秤，孰是孰非,自在人心。破损的公共设施和业主的述求一个个立项，问题一个个解决，渐渐地楼道的灯亮起来了，垃圾被清运干净了，公共设施都能正常使用了。大厦保安少，三位老党员就轮流在夜间义务巡视。有业主喝醉酒睡在停车场或倒在电梯旁，他们及时叫醒并护送回家；有业主晚上睡觉忘关门，他们会悄悄关上；有业主将贵重物品遗忘在走廊，他们先收好再及时转交……三位老人像“大家长”一样，守护着居民的安居梦，增强了居民的幸福感和获得感，也聚集了居民通过自己的力量解决楼栋老大难问题的心气和人气，大事小情商量着办，居住环境大为改善，幸福指数直线攀升，大厦变得和谐起来。

四是克难攻坚——立威。三位老党员和业主委员会成员的辛勤付出，居民们看在眼里、记在心里。物业管理费收得齐，使用也精打细算，每年竟有近9万元盈余。三位老党员和业委会成员一合计，要为业主们办几件“圆梦”的大事。针对电梯长期存在安全隐患的问题，将电梯控制系统和机械系统更换一新，同时在消防通道安装不锈钢扶手，方便老人出行，20多万元费用全部从物业管理费支出，不要住户掏一分钱。 “三位老党员和业主委员会功不可没！”居民黄来顺说。

四、相关启示

一是坚持党建引领。街道社区党组织是党在城市最基层的战斗堡垒，做好城市街道和社区基层治理，必须以街道社区党组织为核心，充分发挥街道社区党组织的政治引领和服务引领功能。红旗桥社区党委在鼎新大厦出现问题的时候就主动介入，做好居民群众的相关工作，并帮助业主选好业主委员会，为居民自治打下了良好的基础。

二是坚持示范带动。一个党员一面旗帜，社区党委牢牢抓住带头人这个关键，选好了带头人。鼎新大厦业委会的三名党员践行一心一意为业主服务的理念，以身作则、主动奉献，用自己的实际行动赢得了居民群众的认可，为居民自治起到了良好的带动作用。

三是坚持事务公开。居民自治的难点在物业管理，而物业管理就涉及到物业费使用等敏感的问题。鼎新大厦业委会建章立制，选出监事会，并通过居民议事等六步工作法，实行事务公开、财务公开，一方面与相关职能部门做好工作，降低水改等收费，并坚持将结余物业费用于大厦的维修改造工程，每一个涉及到居民群众的事情都明明白白让业主全程参与、全程监督，切实让居民感受到自治带来的成效。

四是坚持服务引领。业主满不满意主要看服务是不是到位。大多数物业与业主的矛盾就是因为业主对物业提供的服务不满意。鼎新大厦业委会在老党员的带领下，十年不拿一分钱报酬，紧盯业主关心的问题，切实解决业主期盼的难题，真正让业主住得安心、住得放心、住得舒心，真情真心服务为居民自治提供了良好的氛围。