安徽合肥巢湖市：党建引领创新路 先锋物业惠民生 着力构筑城市社区“微治理”新模式

巢湖市2017年成功创建全国文明城市，面对物业管理供需矛盾的突出问题，围绕打造“党组织主导、党员带头示范、服务质量至上、群众接受认可”的“先锋物业”管理新品牌，将准物业培育成公益性组织，带动物业管理服务迈上新台阶，促进社会治理取得新成效。

一、背景与起因

物业服务关系千家万户，关乎群众切身利益。当前，随着新型城市化的快速推进，以及人们生活水平的普遍提高，居民群众对改善居住环境、提升生活品质的追求日益强烈。巢湖市38个城市社区中，有18个村改社区、15个老城区社区，共有149个回迁居民小区和老旧无物业小区。回迁小区居民由农民转为市民，对物业管理模式并不适应，物业与业主之间矛盾时有发生；老旧无物业小区成“脏乱差”的代名词，深受城市管理诟病。面对基层社会治理中物业管理“自治失效、群众失望”的问题，巢湖市通过以街道社区党组织为核心，整合居委会、业委会、物业公司等多方力量，推行“先锋物业”管理模式。

二、做法与经过

（一）创新党建引领物业管理，做好维护稳定“微公益”。在小区物业管理中强化党组织引领作用，通过加强领导、共同参与等方式促进先锋物业有序运转。一是统筹领导抓管理。4个街道38个城市社区均成立准物业管理办公室，受街道社区党组织直接领导和管理，放弃物业公司市场化运转，探索出对149个无物业或回迁居民小区实行准物业管理的新思路，突出党组织在居民区物业管理工作中引领作用的发挥，将物业公司作为基层治理的重要力量。二是共同参与重公益。准物业管理机构由社区专职工作者、居民小区业委会主任、社区公益性组织负责人、党员志愿者等4方力量共同参与组成，准物业管理机构负责所辖居民小区物业服务管理，更加强调公益性、服务性和社会价值。社区将空置的活动场所作为准物业办公区域，注重选派社区后备力量到准物业公司锻炼，主动“把人送进去”，从而逐步实现对其掌控和管理。聘用保安和保洁人员，签订劳动用工合同，明确工作职责及包保范围，准物业小区实行半封闭规范管理。三是灵活机制促运转。整合居委会、业委会、物业公司等多方力量，以“政策争取一点、社区自筹一点、企业共建一点、市场运作一点”的方式，形成信息和资源共享机制，提供便捷高效的物业服务，既要坚持公益属性，为市场失灵、自治失效的老旧小区提供基本物业服务，又发挥企业市场主体作用，积极参与市场竞争，实现可持续发展。

（二）实行三推四会工作机制，做好联系群众“微服务”。在先锋物业管理模式过程中，实行“三推四会”工作法，建立健全城市社区和居民小区自我管理、自我服务的良性机制。一是开展“三推”活动。从群众信任度高的居民中，民主推选单元小组长，具体负责本单元的联系服务工作。在单元小组长中推选栋楼长，要求党员楼栋长比例不低于总数的50%，提倡楼栋党小组长兼任小区楼栋长，实现“双向进入、交叉担任”。产生楼栋长后随即召开业主代表大会，在楼栋长中差额推选业委会成员，配合社区党组织参与社区的管理和服务。二是发挥“四会”作用。涉及居民小区重大决策、重大项目安排及大额资金使用均通过社区党组织会议集体研究决定。在社区党组织的领导下，由监事会对公共维修资金审批、公共能耗费用进行监督。成立民主协商委员会，发动居民群众积极参与民主协商，广泛征求意见，提升居民参与小区管理的激情。成立以居民代表、学生、党员、教师、医生、离退休干部为主体的志愿服务协会，致力于治安巡查，矛盾调解群众，及时掌握民情动态，有效加强社区治理。三是组织志愿服务。组织在职党员进社区和“四联四定”工作，共有2820名党员干部到38个城市社区报到，身穿“红马甲”、佩戴党徽，胸挂“党员志愿者岗位证”，根据居民区党支部和楼栋党小组的工作安排，重点围绕抓党建促文明城市创建工作，开展党员志愿服务承诺活动，认领先锋物业服务项目211个、服务岗位1605个，组建志愿服务团队44支，志愿服务累计34804人次，帮助324名困难群众办实事480余件。

（三）引导物业参与社会治理，做好党的政策“微宣传”。做好物业管理和党的政策宣传，是先锋物业引导积极参与城市基层社会治理的重要工作。一是围绕物业管理做宣传。党组织和党员利用先锋物业平台，向社区居民宣传《准物业服务标准》《社区居民行为准则》等规章制度，引导参与城市居民小区物业管理。如，亚父街道新港小区，由社区党组织牵头组织，定期召开居民小区管理研讨会，规定每周二由社区党委、业委会、准物业公司共同召开物业例会，协调解决物业管理工作中的问题。二是围绕中心工作做宣传。创建全国文明城市期间，绘制图文并茂的楼道党建文化墙168处，精心自制创城主题折扇1000余把，印发文明城市创建应知应会，多方面加强宣传教育，以党员带动群众参与共创文明城，不断夯实创建基础。城市社区“两委”换届期间，发挥先锋物业作用，多种形式宣传覆盖，在居民小区张贴换届流程图1830张，设置宣传喇叭82个，利用小区显示屏循环播放换届信息，营造了良好的氛围，促进了“两委”换届工作平稳有序进行。三是围绕党内教育做宣传。先锋物业利用居民小区内的有效资源，将党建工作充分融入到物业管理工作中。如，卧牛山街道在凤鸣花园小区内，成立了市内首个城市党建主题文化广场，将党建元素融入到小区环境中，营造了浓厚的党建工作氛围，周边党员群众定期到文化广场开展活动，文化广场成为党组织开展活动的新阵地。

三、成效与启示

一是物业服务质量显著提高。通过多方力量参与，着力解决重点难点问题，日常管理与服务水平有效提高。如，书桥社区所辖回迁小区的停车棚建设、楼道文化墙修缮、休闲广场建设等20余项以前想办但没办成的事情均得到有效解决。“小区内毕竟业主人多，物业工作人员少，维护小区整洁环境、配合物业工作我们义不容辞，只有我们共同推进，使小区良性循环，这样的家园才会更加美好”，小区居民的随口之言，充分体现出对“先锋物业”管理模式的信任。

二是居民群众满意度明显提升。开展“先锋物业”模式之初，许多居民有抵触情绪，认为变相物业收费。但随着“先锋物业”管理成效初显后，为居民小区带来一点一滴、实实在在的变化，以及党组织和党员的有力宣传，志愿服务队的专业化志愿服务，居民群众的观念逐渐发生转变，并主动积极参与，争相成为自治管理的一员，成为“先锋物业”忠实拥护者。现今若问起“先锋物业”管理的小区，居民们脸上总是洋溢着幸福的笑容，说道“做梦也没想到会有这么好生活条件与居住环境，小区环境一点也不比旁边的新楼盘差，大家都享受到了城市发展的成果”。

三是城市社区治理扎实有效。随着物业服务质量的提高和居民群众满意度的提升，以及党组织的参与物业服务的有效管理，以往“物业公司想少干事多收费，业主想少交钱多享受服务”的现象已经不存在，业主与物业之间的矛盾也大幅下降，促进了城市稳定发展与社会治安和谐，为顺利获评“全国文明城市、国家园林城市、全国社会治安综合治理先进集体”等荣誉称号提供了坚强的组织保障。

四、探讨与评论

社区党组织领导、先锋物业管理、党员居民主动参与服务的“三位一体”管理模式，将基层党组织的领导和党员参与融入到物业管理和服务中。在解决业主与物业公司之间的矛盾问题时，始终坚持着“到位不越位、监督不对立、共建不替代”。既提供优质物业服务，又同步开展党的工作，传递党的声音，将党的组织和工作体现在联系服务群众的“神经末梢”，为物业企业发展树立了标杆，有效引导了物业企业积极融入社区治理。