上海楊浦區：破解老小區物業管理難題有新招

物業管理也能“團購”？

近日，記者在上海市楊浦區定海路街道採訪了解到，該街道選取轄區內12個位置相近、問題典型的老舊小區作為試點，創新推出“團購物業”模式，成功引入一家物業公司，實現物業服務從“兜底型”向“規范型”升級，走出一條非財政托底的老舊小區治理新路徑。

物業治理是基層社會治理的關鍵環節，直接關系居民幸福感與獲得感。對於老舊住宅密集的定海路街道來說，物業管理是一道難解的題——“街道現有66個住宅小區，超七成的住宅小區是2000年前建成的，深陷‘老、小、散’（老舊弱、規模小、分布散）難題，其中31個小區長期依賴托管物業托底管理。在物業費低、收繳率低以及政府不得不‘基礎兜底’的管理現狀中，逐漸形成不少難以調和的矛盾。”定海路街道辦事處主任胡堅勇告訴記者。

老小區物業管理的“死循環”能否破解？如何走出服務缺位、成本失衡、治理低效的現實困境？2025年年初，上海在全市范圍啟動黨建引領物業治理攻堅行動，定海路街道黨工委深入調研后，決定試點“團購物業”，探尋破局之道。

定海路街道黨工委書記李榮介紹，今年6月，街道全面啟動該項工作，同步委托第三方專業機構進行評估。隨后，組建攻堅專班，開展“一小區一策略”精准宣傳，召開20余場居民座談會，和居民面對面算清服務對比賬、成本效益賬和長遠利益賬。今年8月，試點小區召開物業選聘業主大會，平均參與率達92.65%，同意率超77.94%。在房管部門的指導下，12個試點小區整合為11.2萬平方米的物業服務綜合體，變分散零單為規模訂單，並創新“一本標書管全域”招標模式。

定海路街道遇到的物業之難，也是全國很多城市“老、小、散”小區面臨的共性問題。在中國浦東干部學院基層黨建研究中心主任吳濤看來，老舊小區的物業難題，核心是“質價失衡”的結構性矛盾。以定海路街道為例，0.18元/平方米的月物業費撐不起基礎服務，而居民對漲價的敏感度又讓物業企業陷入“低價虧損、漲價難推”的困境。

而定海路街道的關鍵突破，在於用團購思維激活了規模效應——將12個分散小區整合為11.2萬平方米的服務綜合體，變零單採購為規模訂單，既讓專業物業看到了市場空間，也讓居民以0.6元至0.8元的合理價格享受標准化服務。

成功“團購物業”后，定海路街道通過“微網格”集約化管理，構建起街道統籌、居民區黨組織牽頭、業委會協同、物業執行、居民代表監督、職能部門指導的“六位一體”治理體系﹔同步搭建連片小區管理數據庫，整合房屋安全檢測、物業繳費、設施報修等功能，並建立動態考核機制。

如今，試點小區物業服務實現標准化覆蓋，樓道環境煥新、公共設施完好、服務響應及時，居民滿意度大幅提升。（本報記者 顏維琦）