“面子”煥新 “裡子”暖心

初冬時節，走進江蘇省南通市崇川區易家橋貳號院，濃郁的桂花香氣扑面而來。小游園連廊蜿蜒曲折、林下空間舒適愜意，一步一景。“物業服務社進小區后，不僅給我們安裝了汽車充電樁，還建起了非機動車智能車庫，別提多方便啦！”涼亭裡，年邁的大爺大媽們感嘆小區的變化，滿滿的幸福感。

崇川區是南通市人口最密集、生產要素最集中、城市化水平最高的區域，總人口達123萬。隨著城市更新的深入推進，如何寫好老舊小區從改好到管好的“后半篇文章”，成為一道必須答好的民生考題。近些年來，針對老舊小區業委會組建難、物業公司引進難、物業費用收取難等問題，崇川區堅持黨建引領，注重治理投入和統籌協調，組建公益性物業服務實體——物業服務社，多方合力破解失管、脫管難題，實現老舊小區長效治理，從“面子”到“裡子”煥然一新。

從失管脫管到齊抓共管

黨建引領 統籌抓總

新城橋街道城南新村小區建成於20世紀90年代后期，多年來，由於小區管理難、居民不買賬、收不到物業費等原因，無物業公司願意入駐。“之前連保安都沒有，又臟又破，垃圾也沒人打掃。”3號樓居民沈曉水回憶。

像城南新村這樣陷入治理惡性循環的老舊小區，在崇川區不是個例。為徹底解決這一難題，崇川區大力推動物業管理改革，建立“區物業行業黨委指導、街道黨工委統籌、社區黨組織負責、全體業主監督”的運行體系。物業服務社為民辦非企業，全部進行社會組織注冊，劃定業務范圍，所有物業服務社成員不拿一分錢。

“我們堅持黨建引領、公益為民、治理融合、專業服務的總體思路，推動舊改小區物業管理從無到有，並做到常態化、可持續。”崇川區委組織部相關負責人表示。

物業服務社設置規范化組織架構，社區居委會主任擔任物業服務社理事長，副理事長和理事由城管、派出所民警、黨員骨干、業主代表等擔任。社區黨組織發揮引領作用，統籌分配社區干部、專業機構、自治力量等多元主體，組成若干小組，分工負責公共事務服務、鄰裡矛盾調解、志願服務等物業管理事項，實現物業服務資源力量整合共享。

針對居民支付物業費意識不強、急需有效管理的雙重難題，崇川區實行體驗式管理模式，設置2—6個月過渡期，為物業服務社撥付6萬元過渡資金，用於失管脫管小區的基本支出。過渡期內不收取物業費用，免費為小區居民提供服務，讓居民感受到真切變化后再繳費，逐步養成“服務購買”的自覺。

為促進物業服務社良性發展，崇川區建立以獎代補機制，根據試點社區的物業費繳納率、收支情況及運行成效，分3檔從1萬元—5萬元不等，每年給予一次性獎勵，所有獎勵資金全部專款專用，反哺物業管理服務。治理好小區就有獎勵，社區比拼也更有勁頭，居民最終得了實惠。

從托底保障到品質服務

公益為民 平台賦能

王瑞華是城東街道北郭社區樂鄰網格黨支部書記，也是物業服務社的紅管家，帶領46名黨員志願者投入小區管理服務。“遇到停水停電，只要打個電話，十分鐘內王書記就能帶人上門維修。”提起王書記，小區居民紛紛點贊。

值得一提的是，北郭東村小區僅向業主收取0.24元/平方米物業費。原來，小區的公共收益有兩處，一是停車費收入，二是小區配套車庫的租金，扣除必要的保潔與安保人員開支后，每年還略有結余，投入到小區管理維護中。

為了確保物業服務社可持續運轉，崇川區堅持公益為民，通過資產盤活增收、居民物業繳費、停車費用收取等途徑，充盈治理資金池。建立“季度備案、半年公示、年終審計”財務制度，對重大事項“線上+線下”雙公開，保障居民知情權、監督權。

針對居民關注的物業費和停車管理費，物業服務社實行志願服務抵扣、空關戶打折、無車戶補貼等彈性制度，採取負面行為分紅扣減制，並進行年終結余分紅，部分小區每戶分紅超過260元。3年來，崇川區多個小區物業費繳費率從不足30%提高至95%以上。物業服務社管理滿一年的40個小區中，達到收支平衡的有34個、佔比85%。

物業服務社充分發揮集聚訴求、整合資源、專業服務的平台優勢，通過優先聘用小區內低收入及困難家庭居民、附近商品房物業公司延伸管理、委托第三方公司招錄等方式，聘用專職保安、保潔員。將綠化管護、水電維修等專業事項統籌發包，變“單個小區單次購買”為“多個小區打包團購”，在提升議價能力的同時，促進服務質量整體提升。

從站在旁邊看到跟著一起干

凝聚力量 融合共治

老舊小區物業服務管理，難在讓居民有參與意識，難在改變居民習慣。“發動居民參與小區治理，上門十幾次邀請是常有的事。要讓他們站到台前，一起參與。”東大街社區黨委書記張秀梅說。

在人手有限的情況下，“依靠黨員帶動群眾，依靠群眾服務群眾”是推動小區治理的有效路徑。物業服務社積極吸納業委會（物管會）、社會組織、志願者團體等多方力量加入，引導網格黨支部書記、黨員骨干參與到物業服務社中去。目前，全區物業服務社成員共2452人、黨員佔比超過60%。

群眾的事群眾說了算，大家的事大家商量著辦。崇川區建立社區黨組織牽頭，業委會（物管會）、物業人員、居民代表共同參與的聯席會議機制，明確議題收集、議事協商、專項跟辦、定期反饋、年度評議5項議事程序，協商解決小區物業管理事項。社區干部、網格員、執法人員與物業服務社成員協作聯動，全面融入小區治理。

物業服務社專設執法聯管員，公安、城管、消防等執法人員下沉小區，協調矛盾糾紛、破牆毀綠等事項。聚焦居民所需，開展“紅網一件事”行動，由網格員擔任片區“物業首席服務員”，網格黨支部書記帶頭領辦一件事，形成“書記帶頭干、黨員領著干、群眾跟著干”的治理氛圍。

“我們將不斷強化黨建引領，堅持服務為民宗旨，將社區黨組織的組織優勢轉化為治理效能，激發群眾參與物業管理的積極性，形成共建共治共享的治理格局。”崇川區委組織部相關負責人說。（本報記者 張玉潔）