重慶市南岸區住房城鄉建委：“334”工作模式推動老舊小區改造

老舊小區改造，既是群眾家門口的“關鍵小事”，也是基層治理的“民生大事”。為深入推進轄區老舊小區改造，重慶市南岸區住房城鄉建委黨組堅持黨建統領，將基層治理觸角向老舊小區改造延伸，切實改善群眾的生活環境和居住條件。

一、背景和起因

隨著城市和房地產發展進入后半程，上世紀七八十年代的老舊小區居住質量整體不高，住房年久失修，供水供電管道破舊，排污設施落后，適老化設施、托育、養老、醫療等公共設施缺乏問題顯現，亟待盤活和改造升級。據摸底統計，南岸區可納入更新范圍的城鎮老舊小區建筑面積約462萬平方米，總量位居全市前列。

（一）安全隱患突出。老舊建筑建設時間較早，建筑標准低，89%以上房屋採用磚混結構建造，使用年限長，缺乏維護管理，房屋漏水、滲水、外立面瓷磚脫落等房屋本體老化問題日益突出，雨污管網堵塞污水橫流、消防設施欠缺、安防系統缺失偷盜事件頻發。

（二）配套設施不全。由於房屋建設時期較早，空間規劃布局僅適用於滿足建設初期的發展需求，但隨著經濟發展，居民收入不斷提高，車輛擁有量激增，車輛開始壓縮小區的公共空間，加之人的活動半徑更傾向於社區的便捷性，小區內部公共空間數量少、空間尺度窄、功能單一等矛盾日益突出，停車位不足、綠化景觀面積較小，無障礙設施、養老服務設施缺乏等成為老舊小區的“共性”問題。

（三）商業活力不足。老舊小區內部商業資源閑散、空間利用率低、體量小、經營模式單一，多以菜市場、小型副食品店等低端業態聚集，特色專賣店、便民服務生活網點配備不足。隨著以物質為主的傳統消費觀念轉變為現代的綜合消費觀，以家庭為載體的休閑消費、文化消費、服務消費、娛樂消費成為生活主流，老舊小區社區商業現狀不足以吸引不同階層消費群體。

（四）物業管理缺位。上世紀九十年以來，隨著城鎮住房制度改革逐步推進，老舊小區逐漸形成房改房、承租房、安置房、商品房等多種房屋產權形式共存的局面，所有權結構復雜，產權界定模糊不清。

二、主要做法

（一）“3個書記”共同發力

部門書記統籌，強化組織保障。區住房城鄉建委作為老舊小區改造牽頭單位，由黨組書記負責因地制宜制定全區老舊小區改造“十四五”規劃，按照“三服務”“四下基層”工作機制劃定老舊小區整治范圍，並通過“十四五”中期評估保持規劃建設與黨的方針政策步調一致﹔以多部門聯合策劃項目包裝為抓手，積極爭取各級資金支持，統籌做好資金盤調度，現已累計爭取各類資金約9.03億元，為項目建設持續注入資金活力﹔構建多部門黨建“服務鏈”，通過精簡項目審批優服務、把好方案審定風向標、大力推進“三師進社區”等工作要素打造項目“紅色引擎”，將黨的政治功能和組織功能切實轉化為對業務工作的執行力和服務力。

鎮街書記實施，推動項目落地。持續深化老舊小區改造“有黨組織引領、有黨員示范帶頭、有服務陣地保障、有經費支撐和黨建引領小區治理制度化”的“四有一化”建設，建立“鎮街黨員干部+志願者骨干+樓棟長”專攻老舊小區改造的先鋒隊伍，駐扎項目現場開展常態化監督巡邏，緊盯項目進度和安全質量﹔組織成立以鎮街、社區、設計、施工、監理、居民代表“六位一體”協調小組，讓黨員爭當居民代表，讓居民成為監督主體，通過上門疏解、電話溝通、圓桌協調等多措並舉，尋求改造過程中居民訴求的“最大公約數”，持續推動項目在設計方案、資金把控、進度實施、長效管理等方面的全生命周期管理，打好項目建設“攻堅戰”，譜寫長治久安“后半章”。

社區書記托底，搭建溝通橋梁。按照“支部引領、黨員帶頭、群眾跟跑、共建共享”的長效治理思路，一是由社區書記發動網格員、居民小組長、樓棟長一起開展摸底調查、征集居民意見，圍繞安全最薄弱的環節、居民最迫切的需求、社會最關注的問題分類確定改造內容，確保政府聽得到、居民夠得著、措施用得當。二是由社區書記帶頭發動老黨員、老干部率先支持改造方案，大力推動政策宣傳，帶頭向住戶解讀改造方案，做好示范表率作用，最大限度獲取群眾對改造方案的認同。三是成立“黨員+社工+志願者+居民”多元共治團隊，以“黨員先鋒在行動”“樓棟變形計”“我愛我家”等系列志願服務活動為抓手，形成合力共同推進違建整改、室內裝修、家電進社區等更新內容，轉變居民由“要我改”為“我要改”的內生動力，構建老舊小區改造從政府“領跑”到社會“齊跑”的良性循環。

（二）“3支隊伍”沖鋒陷陣

一是政策宣傳突擊隊。搭建由“鎮黨委、街道黨工委—社區黨委—網格黨支部—樓棟黨小組—黨員中心戶”組成的“五級黨建網絡”，充分發揮在職黨員能力強、精力足、懂政策的引領作用，帶領退休干部、居民志願者、律師、社工志願者、鎮街和社區骨干組建政策宣傳突擊隊。在改造前期，廣泛組織居民群眾累計召開“社區聯席會、小區樓棟長會、入戶宣講會”三級動員會484次，聯合設計單位多次組織居民代表現場踏勘協商改造內容，著力推動政策宣講高效運行。面對居民有顧慮、意見不統一時，通過上門入戶、談心交流、帶頭示范、感情互動等方式深入戶內宣傳改造政策和方案，有效疏導堵點難點267個，並建立“日走訪、周回訪、月座談、季考核”工作督導機制，讓居民切實感受到家門口的“紅色宣講員”服務。

二是糾紛調解突擊隊。構建“1+3”和家議事協商平台，即成立由社區“大黨委”統領，引領小區黨支部、居民議事會、自治管理組“三駕馬車”共治的糾紛調解突擊隊，按照切身“聽”、用心“調”、落地“實”的工作思路，累計協調解決89個小區工程建設類問題161個，切實把群眾的“關鍵小事”當成“頭等大事”。改造中創新“聯合代管”模式，由突擊隊會同城管、民警、權屬單位組成“聯合代管”小組，累計完成違建整治2萬平方米。針對實施過程中居民顧慮多、協調難度高、效果差異大的個別改造內容，由突擊隊施工單位梳理制定問題清單，形成“樣板先行”解決方案，如南坪街道后堡片區項目，現場根據居民要求對改造內容“定制化”打樣，不斷優化設計方案和施工組織保障項目建設進度質量。

三是質量督導突擊隊。以項目“點長制”為基礎，充分發揮鎮街和社區大黨委力量統合、資源整合、功能聚合、體系融合的“四合效應”，以政府購買技術服務的方式指導社區黨員、志願者、小區居民成立建設質量突擊隊，深度參與施工過程中每周工程例會、施工安全巡查、質量見証抽查等工作，對過程中發現的問題形成一門受理、一體派單、聯合處置、實時追溯和閉環問效服務體系，讓小區居民改得放心、用得舒心。改造過程中創新性建立了全市首支由職能部門聯合組建、由殘障人士共同督導的無障礙環境督導隊，隊伍由多名肢體、聽力、視力殘疾人組成無障礙督導員，對在建老舊小區改造項目中無障礙設施建設進行現場督導並參與竣工驗收，提出優化建議21條，不斷增強無障礙設施舒適度和科學性。

（三）“4個導向”貫穿始終

一是堅持留改導向，盤活閑置資源。堅持黨建引領公共空間管理，按照“鎮街吹哨，部門報到”工作思路，由住建、國資、城管、商務等部門黨委牽頭，推動行政事業單位、國有企業將低效運轉、長期閑置的公房提供給鎮街、社區補齊經營性資產3.2萬平方米，補齊公益性支出4000萬元。同時，鎮街黨委通過支部引導、黨員摸排、社區服務等方式向居民疏導溝通，整合“無主空置，有主閑置”低效民房200余處，發展老街民宿、酒館等新興經營空間，挖掘老房子“新價值”，改造后的老舊小區房屋空置率同比下降15%，小區總體消費人次同比增加了340%，街區消費收入同比增加380%，沿街商業門面租金同比上漲了300%。

二是堅持智治導向，推進數字賦能。堅持黨建引領基層智治，以黨員服務隊伍和社區網格管家等多方服務力量為載體，運用大數據+GIS技術，在老舊小區改造中先行先試構建集聚黨建、城管、平安、養老等功能於一體的智慧治理平台，實現網上辦公、掌上辦事、智能預警的網格化智能管理，探索“老舊散”小區社會治理新模式。龍門浩街道智慧平台投入使用以來累計整合、梳理各類信息3萬條次，及時智能預警處理化糞池甲烷超標、詐騙傳銷等隱患問題300條次，及時有效解決群眾訴求400條次，實現小事不出網格、大事不出街道、難題不上交，有效提升基層社會治理現代化水平。

三是堅持服務導向，強化長效管理。堅持黨建引領物業管理，以“黨建+物業+社區”長效運營為載體，由鎮街黨委牽頭成立紅色物業公司，充分發揮黨員先鋒作用調動社區居民成為物管人員參與社區治理事務，建立完善長效管理機制，實現老舊小區改造從“硬件”設施到街區軟實力的品質提升，已推動224萬平方米零散小區實現首次物業全覆蓋。南坪鎮興隆苑小區在老舊小區改造的基礎上引入新守正物業管理公司入駐管理，成為南岸區第一家由居民自主引入物業管理的老舊小區，物業矛盾投訴同比下降12%﹔彈子石街道彈新街社區成立了“樂群居民服務中心”，並整合資源成立了重慶樂群物業服務有限公司，從居民自治物管邁入物管公司市場化經營管理。

四是堅持發展導向，實現共建共享。堅持黨建引領社會團體推動區域經濟發展，由鎮街黨委牽頭組織老舊小區商業街成立非公黨支部，組建黨建、商業、服務三個聯盟，引領經營主體建立誠信經營、良性競爭、錯位發展、流量共享4項機制，營造優質營商環境，打造本土商業品牌，塑造良好誠信口碑。為推動老舊小區商業融入新發展格局，通過黨建聯席會、轄區商會、商業聯盟、季度經濟座談會等形式集聚優惠政策及優質資源，營造優質營商環境助力商戶抱團發展，實現政策共享、客戶共享、流量共享，帶動原商戶投資4500萬元改造陳舊門店300處，吸引創業者投資3200萬元開設網紅風、小清新店鋪100處，助力商業迭代更新。

三、效果和成績

近年來，南岸區創新“334”工作路徑，推動355萬方老舊小區改造升級，受益居民4.3萬戶，著力解決了一批人民群眾“急難愁盼”問題，打造出一批國家級、市級示范項目，居民獲得感、幸福感、安全感不斷增強。

（一）居住條件好了，群眾有了安全感。按照“小切口、大民生”工作思路，堅持問題導向，解決屋面防水處理15萬平方米，建筑立面修繕更新35.8萬平方米，更換阻燃雨棚1.09萬戶，整治突出外牆防盜網2396戶。實現改造小區完善消防設施全覆蓋，供水管網改造1.26萬米，完善小區單元門禁系統、社區監控設施、車行道路違停抓拍系統844套，安全治理水平大幅提升，讓老房子實現“高齡”回春，帶動老舊小區4000余戶原住民持續回遷。

（二）生活環境美了，群眾添了獲得感。以“繡花功夫”提升小區“顏值”和居住品質，拆除違法建筑5.3萬平方米，拓展出更多、更敞亮的公共活動空間，打造口袋公園20處，增設文化休閑場地61處，體育健身場地26處，兒童活動場所15處，從居住空間改造延伸到生產生活經營全方位綜合提升。

（三）服務功能全了，群眾多了幸福感。為解決“一老一小”功能配套和服務供給不足問題，利用周邊閑置空地修建臨時停車場94個、新增停車泊位6464個，新增社區服務用房11處。老舊住宅加裝電梯並投入使用72台，升級改造農貿市場17處，促進公共服務設施同步提升完善，加速構建15分鐘社區便民生活圈。

四、思考和啟示

（一）黨建引領是根本。老舊小區改造是民生工作，要充分發揮社區居民的主人翁作用，堅持改造方案居民說了算，才能改得貼心、放心、順心。實踐表明，要堅持黨建引領，堅持問計於民、問需於民，黨員牽頭引導居民參與改造前意見征集、改造中項目監督、改造后檢查驗收，實現全過程監督參與，確保改造效果深入人心。

（二）整合資源是保障。老舊小區改造是一項綜合性、系統性的提升工作，居民改造需求大、覆蓋面廣、改造事項多，單依靠財政資金勢單力薄，資金難以保障。實踐表明，通過建立“政府引導、市場運作、社會參與、居民出資、共建共享”的治理機制，整合各方資源、資產和資金，凝聚改造合力，從過去的政府一家“獨唱”到多方參與、多元投資、多點發力的“合唱”，實現“各出一盤菜，共辦一桌席”的能量聚集效應。

（三）文創賦能是特色。城市更新是對既有空間體系綜合性修復，目標應是空間與生活再次最大程度的耦合，要避免千篇一律的改造形成“千城一面”，實踐表明，老舊小區改造中，注重設計添彩、文創賦能，通過對文創鼎力支撐、傾情投入、精心創作，充分發揮出文創藝術對人氣聚集、業態繁榮、城市界面提升所帶來的“四兩撥千斤”作用，留住本地人，吸引外來人，孕育老舊城區聚集人氣、提振消費的新地標。

（四）持續發展是根基。社會進入高質量發展階段，城市發展從增量發展轉向存量更新，從數量擴張轉向質量提升，社區是城市治理的基本單元，亟待疏通城市治理的“最后一公裡”，提升城市治理水平。實踐表明，應從硬件和軟件、管理和服務上做實做強做優基層社區，精准滿足居民需求，面子裡子並重，建設管理並舉，向社區注資源，向管理要效益，用效益促發展。