上海市虹口區涼城新村街道：黨建引領“三委聯辦”探索“物業聯合招標”新路徑

物業服務企業作為住宅小區業主聘請的“管家”，是“三委聯辦”順暢運作中的重要一角，對小區治理水平有著至關重要的作用。上海市虹口區涼城新村街道面對轄區內小區物業服務普遍“小、廉、低”的天然劣勢，在涼六居民區率先探索黨建引領“三委聯辦”、“聯合物業招標”的新路徑，打破物業管理的物理空間，促進小區物業服務步入“居民滿意、品質提升、質價相符”的良性運轉軌道。

一、背景

涼城新村街道是售后公房佔比較高、商品房佔比較低的老式居住型社區，轄區內小區物業服務普遍呈現區域面積小、物業收費廉、企業星級低的狀況，共有住宅小區58個，其中小區面積低於3萬平方米的就有32個，佔到了總量的55%，而3萬至5萬平方米的小區有10個，體量小、底子薄決定了單一小區市場行業吸引力較弱，導致物業服務企業呈“散”狀態勢，小區治理陷入物業管理成本高、服務能級低的惡性循環。

二、主要做法

（一）深入調研，把脈小區治理症結

為從根本上打通小區治理中的物業管理瓶頸，補強“三委聯辦”中的關鍵弱環，涼城新村街道黨工委堅持黨建引領，探索破解物業管理瓶頸的新路徑，在涼六居民區三個袖珍小區採取聯合“團購”的方式選聘物業服務企業，提升物業管理服務水平，這在全市住宅小區中尚屬首次突破。調研發現，涼六居民區由三個相對獨立的小小區組成，三個袖珍小區情況各有不同，星苑小區屬售后公房，涼城苑、怡城苑為商品房，分別建造於20世紀90年代中后期，體量各不相同，最小的僅1萬平方米，最大的也才7萬多平方米，物業費分別為1.2元、1元、0.8元。這些年小區的各項設施大多出現了破損老舊的問題，在物業費多年不變的情況下，維修難度日漸突出，居民投訴現象也逐步增多，物業與業主難以就服務和價格達成共識，物業也苦於入不敷出有了撤場意向。

（二）黨建引領，凝聚最大民意共識

面對小區物業服務“質價雙低”的局面，街道指導居民區黨總支，充分發揮黨建引領的核心作用，在民主協商過程中想辦法、定方案，有效運用“三會”平台的議事功能，聯合組織3個業委會，以保障居民利益為出發點，參與物業競聘決策，召開黨員、居民代表會議，充分聽取黨員群眾的意見建議，逐步形成以區房管局和街道城建中心為政策支持指導聯合體，居委會、業委會商定物業服務標准，各業委會充分討論，最終作出民主決策的“一體二委三結合”工作機制。做到全過程人民民主，成立了小區物業招標工作組，在不同范圍牽頭召開十余次會議，指導三個小區結合各自實際，分別擬定小區服務標准、收費標准，依法依規推進征詢流程，在前期准備、業主大會、表決開票、企業入圍、現場宣講等各項環節，確保公開、公平、公正，引導民意最大公約數，最終表決通過了“物業聯合招標”。

（三）問題導向，創新物業招標模式

“物業聯合招標”是街道面對“先提升服務還是先提升收費”的兩難困境，在物業服務質價相符的市場規律下另辟蹊徑，觀念上主動“破牆”，從物業招標體量上求突破，引入聯合“團購”物業模式，做大小區物業標的“蛋糕”，建立完善的調價機制，吸引更多品牌企業參與投標，提高物業服務質量，賦能業主優選物業企業，享受更高標准小區物業服務。涼六三個袖珍小區通過市招投標平台，成功引進了全市排名前列的品牌物業服務企業，幫助小區有了提升服務管理品質的“底氣”。物業聯合招標不僅清退了廣受居民詬病的原物業服務企業，還為街道轄區原先較為臃腫的物業服務企業總量“瘦身”，通過口碑相傳、民意引導，改善廣大業主對物業服務企業的認知，不斷在轄區內拓展品牌物業服務企業的版圖，持續壓縮劣質物業服務企業的區域。

新物業入駐以來，涼六居民區的管理得到顯著提升，小區面貌煥然一新，物業實行了強化日常巡邏、打造景觀花壇、優化停車管理、啟用門禁系統等一系列新舉措，尤其對於小區居民廣泛關注的停車問題，重新梳理校對了小區車輛名單，統一發放停車証，確保嚴格控制外來車輛入內，同時積極參與小區公益活動，密切了物業與業主之間的聯系。黨建引領下，居委會、業委會、物業服務企業“三委”力量發揮更充分，通過專業力量的疊加、資源的支撐，小區物業管理逐步邁上正軌。

三、經驗啟示

街道黨工委始終持續跟蹤小區“物業聯合招標”的后續發展，先后2次實地開展調研，邀請了區房管局領導和“美好社區 先鋒行動”項目的專家團隊，共同為居民區下一步工作方向建言獻策，總結提煉經驗，深化工作機制。

（一）促進物業服務規模化

在物業服務質價相符的市場客觀規律下，物業服務企業和小區業主本就有著完全不同的利益訴求，轄區小區“小、廉、低”的天然劣勢更加劇了這一矛盾，面對“先提升服務還是先提升收費”的兩難困境，“物業聯合招標”另辟蹊徑，觀念上主動“破牆”，聯合“團購”物業，通過擴大物業盤子的體量來提升物業市場的吸引力，吸引品牌企業入駐參與小區物業管理，提高物業服務質量，最終逐漸趨向物業服務企業和小區業主互利互信的局面。

（二）引導民意最大公約數

“物業聯合招標”涉及多個小區業主的意願統一、民意表決，一方面要加深廣大業主對這項創新舉措的認識，理解市場規律下“物業聯合招標”的優勢，另一方面招標方案要兼顧好多個小區的不同利益，最大程度增大規模化效益，降低相互間的不利影響，這些都需要充分發動居民自治，開展民主協商落實。居民區黨總支要發揮黨建引領的核心作用，運用好“三會”制度，組織不同小區業主根據各自實際，分別協商擬定小區服務標准、收費標准，醞釀好各小區共性與個性融合的招標方案，依法依規推進征詢流程，確保公開、公平、透明。

（三）優化轄區物業服務企業結構

物業服務企業的良莠不齊是導致服務水平參差不齊的重要原因之一，在現有市場環境下，要通過不斷優化轄區物業服務企業結構，促進物業市場的良性運轉。“物業聯合招標”不僅能清退廣受居民詬病的原物業服務企業，為轄區較為臃腫的物業服務企業總量“瘦身”，還能通過規范的招投標程序，引進品牌物業服務企業，持續促進物業市場優勝劣汰，引導優質物業服務企業規模化發展，進一步擴大了街道物業服務生態高地。

涼城新村街道將在涼六居民區試點的基礎上，進一步探索完善黨建引領“三委聯辦”、“聯合物業招標”的工作模式，嘗試打破物業管理的物理空間，例如，對同一居民區相隔道路兩側的小區，“破街坊”開展聯合物業招標，又或者對不同居民區的相鄰街坊，“破居民區”開展聯合物業招標，持續探索可復制、可推廣的治理經驗，為更多業委會選聘更優質企業、獲得更優質服務提供借鑒，逐步形成頭部企業聚集、服務能級提升、行業服務規范、市場機制完善的整體向好局面。