福建廈門市湖裡區：黨建引領小區業委會、物業協同發展路徑探索

2023年以來，福建省廈門市湖裡區深入貫徹落實習近平總書記關於基層治理的重要論述精神，把黨建引領提升小區業委會、物業治理效能作為深化基層治理的重要行動，在全市率先創新設立社區治理學院，創新開展住宅小區共有資金專項審計工作，創新制定成立業主大會和選舉業主委員會工作指引，抓實建強小區“三駕馬車”，激發小區治理內生動力，引導帶動各類組織積極參與防抗台風、文明創建等重大任務，有力提升了小區治理水平和群眾獲得感、幸福感、安全感。

一、背景與起因

小區是城市基層治理的基本單元，是人民群眾安居樂業的溫馨家園。近年來，湖裡區全面推進高質量發展，對深化小區治理提出了更高要求，小區黨支部、業委會、物業是小區治理的重要力量，加強社區物業黨建聯建，促進共建共治共享，以高質量黨建引領小區治理，是推進城市基層治理現代化的迫切需要。但當前小區業委會、物業管理服務水平還不夠高，對業委會建設、物業行業監管缺乏有效措施，有的小區治理內生動力不足，因小區物業管理服務問題引發的矛盾糾紛時有發生，成為基層治理新的難點堵點，急需加以破解，推動“三駕馬車”有序運轉、良性發展，促進提升全區城市基層治理水平。

二、做法與成效

（一）堅持系統推進，夯實基層社會治理體系

1.加強統籌規劃。深入貫徹中央、省委、市委關於基層治理系列部署要求，在全面推進小區治理的基礎上，出台《湖裡區關於黨建引領網格治理的指導意見》，按照小區型、城中村型、園區型、混合型四種類型網格，精細化開展網格治理工作，構建起反應迅速、治理高效、服務精准的基層治理體系，有力推動小區治理轉型更迭。

2.建立共享機制。完善5個街道大黨工委和59個社區大黨委（黨總支）機制，充分發揮基層黨組織核心作用，分別吸納駐區的96家和557家共建單位參與，建立黨建共同體、聚能圈等議事協商平台143個，有效凝聚社會力量共抓基層黨建、共抓小區治理、共同服務群眾。

3.嚴密組織體系。全面推行“支部建在小區（網格）上”，目前共有小區（網格）黨支部444個，工作覆蓋100%﹔構建“區—街道—社區—小區（網格）”四級縱向到底、橫向到邊的組織體系。建立“小區書記儲備人才庫”，推薦優秀在職黨員擔任支部書記，提升黨支部的組織力、引領力、執行力。

（二）強化黨建引領，加強社區物業黨建聯建

1.加強物業服務和物業行業黨建工作。採取市場化的方式，加大物業服務范圍，目前全區納入物業管理的小區有359個，佔72%。推動符合條件的42家物業企業及時建立黨組織，13家建立紅色物業黨建聯建機制，並發揮湖裡區“紅色物業黨建聯盟”引領作用，不斷擴大物業黨組織的覆蓋面，提升物業行業黨建水平。

2.推進黨支部與業委會融合。注重加強業委會建設，積極推動基礎好、符合條件的小區成立業委會，目前全區有成立業委會的小區331個，佔小區總數的64.5%。積極推動“黨支部與業委會深度融合”，推動68個小區黨支部書記通過組織推薦、民主選舉為業委會主任，159名黨員擔任業委會主任，強化對業委會的引領，打造“紅色業委會”。

3.推行“三項制度”。推行黨支部主導業委會換屆（籌備）、黨支部先議、支部書記列席業委會會議等三項制度，發揮黨支部在小區矛盾糾紛、物業管理、近鄰服務等工作中領導監督、把關定向的作用。據統計，全區絕大多數小區通過業主大會決議等形式，明確小區黨支部對小區業委會、業主監督委員會等成員具有提名權和罷免權。湖裡街道已選舉產生12個小區業委會，社區、小區黨組織均全程指導監督，作用比較顯著。

4.健全協商共治機制。建立小區黨支部主導、業委會協同參與、物業抓好管理服務的協商共治機制，推動小區治理“三駕馬車”有效運轉。據問卷顯示，業委會主任認為小區“三駕馬車”配合好或較好的共達87.78%。禾山街道禾盛社區主動作為、試點先行，開展“1+5+N”物業黨建聯建活動，有效凝聚治理合力，調解小區糾紛50余條次，協調處理大洋雅苑小區老舊小區消防改造、禹洲香檳城小區門禁系統升級等30余件群眾急難愁盼項目。

（三）大膽推進改革實踐，激活小區治理內生動力

1.創立社區治理學院。通過建立社區治理學院、街道教學部、社區教學點“三級培訓體系”，既有效把區、街道、社區隊伍培訓資源統籌起來，統一培訓制度、統一名稱、統一模式，又有效整合市區可利用的教學資源，改變過去碎片化、零散化的做法，實現培訓系統化、制度化。截至目前，區級共組織小區黨支部、業委會、物業等各類示范培訓14場次，各街道教學部組織培訓76場次，各社區教學點組織培訓1100多場次，共培訓各類人員1.2萬多人次。

2.開展專項審計工作。為解決小區業委會、物業問題多發這一難點，在全市率先開展住宅小區共有資金專項審計工作，對首批25個住宅小區業委會、物業進行全面體檢，並先后5次召開審計工作調研推進會，推動審計工作走深走實，進一步規范住宅小區公共收益、日常專項維修資金管理。

3.制定工作指引。為破解社區治理難題，扎實推動業委會規范化履職，區委組織部聯合相關部門開展業委會專項調研，制定《湖裡區成立業主大會和選舉業主委員會工作指引》，率先全市形成統一、規范、可操作性強的工作指導細則，為各街道、社區業委會開展工作提供有力遵循。

4.探索共享服務模式。以“完整社區”建設為契機，動員各方共同參與社區治理，深入挖掘、開發片區內各類資源，探索運用“大物業”模式，推動建立黨委領導、政府組織、業主參與、企業服務的居住社區管理機制，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。湖裡街道東渡片區作為全國首批試點項目，涵蓋了25個老舊小區改造和13個項目建設，通過梳理、優化、重構，建立了“15分鐘近鄰服務圈”，得到國家住建部的好評。

三、經驗與啟示

（一）首要是提升黨組織的組織力引領力，強化黨對業委會、物業行業的領導。小區黨支部、業委會、物業是推進社區物業黨建聯建的關鍵所在，要久久為功做好業委會和物業企業黨建工作。通過加強對業委會組建和換屆過程中人選把關，將業委會、物業優勢成員發展為黨員等方式，不斷提升業委會、物業中黨員比例，持續強化黨組織對業委會、物業的領導，確保業委會、物業始終在黨的堅強領導下有效發揮作用，凝聚帶動各類組織、居民群眾共同建設美好家園。

（二）根本是推進業委會、物業行業規范化建設，夯實社區物業黨建聯建支撐。近年來，小區矛盾糾紛頻發與小區業委會履職能力不強和物業管理服務水平不高有直接關系，也是小區治理的難點。要全面推開專項審計工作，解決“存量”問題，遏制“增量”，查處一批、震懾一批﹔用好《工作指引》，重點推動到期未換屆的小區業委會按時有序換屆。要加大對物業行業的監管力度，圍繞物業選聘、物業企業信用評價等方面，出台剛性措施，加強監管和約束，努力推動物業企業可持續發展。依托社區治理學院，加大業委會和物業骨干人員培訓力度，提升基層工作隊伍履職能力。

（三）關鍵是完善可持續的三方協作聯動機制，構建共治共享治理新格局。深化社區物業黨建聯建，關鍵是小區黨支部、業委會、物業之間有一套職責明晰和運轉順暢的制度機制，定期召開聯席會議、黨建聯建會議，共商共議小區治理問題，共同服務居民群眾。要大膽創新工作模式，借鑒先進城市治理經驗和管理辦法，在區、街道、社區三級建立“三方黨建共同體”，提供人員、物質、場地保障，由專業機構和人員負責社區物業黨建聯建工作，推動實體化運作。著力深化小區自治工作，引導小區廣泛建立自治組織和自治隊伍，帶動居民群眾共商共建、共治共享。