江蘇淮安市清江浦區：“一統三聯”提升紅色物業服務效能

物業作為小區管理服務的主體，是基層治理重要組成部分。清江浦區作為江蘇省淮安市主城核心區，共有居民小區524個，平均每個城市社區管理小區6.5個，物業服務企業103家，建立黨組織34家，物業從業人員5426人，其中黨員191人，佔比3.52%。近年來，面對城市治理服務半徑大、服務人口多、服務力量不足，物業企業黨員人數較少、服務水平參差不齊以及全區近80%的信訪、投訴和安全隱患等均與小區有關的現實問題，該區堅持大抓基層鮮明導向，深入探究基層黨建與物業管理的契合點，以黨建貫穿組織建設、服務保障、糾紛化解、考核評價全周期各環節，走出了一條黨建統領、黨員聯心、問題聯解、服務聯評的“一統三聯”黨建引領物業管理之路，先后創成10個省級、7個市級黨建引領物業管理工作示范點，11個省級、16個市級示范物業管理項目，6個省級宜居示范居住區，全市最多。

一、背景與起因

小區作為城市居民生活的主要空間，承載著人們對美好生活的向往和期待，是打通服務群眾“最后一公裡”的關鍵，任務重、要求高、難度大。尤其是進入新發展階段，新型城鎮化快速推進，城市社會結構、生產方式和組織形態正發生深刻變化，人民群眾對美好生活的向往也在日益增長，黨建引領物業管理工作更具艱巨性、挑戰性、復雜性，集中體現在以下四個方面：

（一）黨的組織覆蓋力有待提升。清江浦區現有物業從業人員7603人，其中50歲以上5200人、佔比68.4%，連續在崗三年以上3725人、佔比49.0%，大專以上578人、佔比7.6%，黨員198人、佔比2.6%。與其他業態相比，物業從業人員呈現高年齡、高流動、低學歷、低黨員佔比“兩高兩低”特點，少數業務骨干積極向黨組織靠攏，但由於年齡較大、發展名額少等客觀因素，成為入黨積極分子時間一般在3年以上。現有入黨積極分子56人中，在物業黨組織發展的僅有19人，66.1%的入黨積極分子需通過社區黨組織發展，然而每年社區發展黨員名額平均不足1個，難以滿足物業企業需求。全行業整體黨建氛圍不夠濃厚，符合黨組織組建條件的企業僅佔23.3%，如區內某家大型物業企業，該企業共有員工2000余人，在冊黨員僅16人。

（二）黨員示范引領力有待加強。清江浦區作為淮安市主城核心區，黨員群體數量多、來源廣、能量大，但在社區事務中發揮作用不明顯。從業人員對物業企業歸屬感較低，每年離職率超17%，部分黨員不願意亮明身份，工作中也沒有以黨員標准要求自己。一些退休老黨員雖然黨組織關系轉到所在社區，但對原工作單位感情更深厚，與小區黨組織、黨員聯系不多，認同感不強，參與活動積極性不高。此外，在職黨員因工作繁忙、家庭瑣事多等原因，投入志願服務的精力有限，且引導激勵在職黨員進小區的長效機制不夠健全，使得一些有特長、想助力的在職黨員也無處施展才能、難以發揮作用。據統計，僅有42.8%的黨員表示能夠常態化參與小區服務。

（三）基層堡壘凝聚力有待完善。當前，隨著城市人口的集聚和居民對美好生活需要的增長，社區黨組織參與基層治理的任務越來越艱巨，治理能力與現代化要求有差距，主要體現為三個方面：人手配備力量較少，社區常住人口58.97萬人，共有社區工作者681名，平均每萬常住人口配置社區工作者11.55人，與不少於18人的配置標准相比，還有較大缺口。經費保障不夠充足，盡管社區每年有20萬元的為民服務專項資金，但臨聘人員工資、社區工作者待遇、小區基礎設施維護、社區文體活動等各項費用均需社區自籌解決，部分老舊小區較多、沒有集體收入的純城市社區平均經費缺口超15萬元。權責體系還需理順，如不文明養犬、車輛亂停放、飛線充電、亂搭亂建、消防通道堵塞等與居民切身利益相關的問題，均涉及城管、住建、消防等部門綜合執法，社區無執法權，隻能向相關部門反饋，解決周期往往較長。

（四）矛盾問題化解力有待健全。小區雖然依法依規引入了物業企業、成立了業委會，但考核不夠、監管不實，加之居民結構復雜化、群眾需求多樣化、鄰裡關系陌生化衍生出許多新矛盾、新問題，致使小區矛盾多發得不到有效回應，社區服務品質得不到有效保障。住建部門通常將考核權限下放到街道，社區黨委、小區黨組織不參與，導致社區對問題物業企業缺少有效抓手，使得一些小區變成“矛盾窩”。同時，業委會作為社區居民自發成立的業主自治組織，法律地位不夠明晰，相關監管制度滯后且不完善，“空挂名”“拒交接”等現象時有發生。部分社區主動入戶走訪、組織活動較少，對群眾的組織引導、宣傳引領不足，造成部分居民缺乏主人翁意識，抱有“事不關己，高高挂起”的心態，參與社區治理時往往“應者寥寥”。

二、主要做法及成效

（一）黨建統領強基礎，以“體系聯通”帶動“治理貫通”。堅持把黨的領導作為基層治理之魂貫穿始終，進一步健全上下聯動、左右協同的組織架構體系，確保牽引有力、運轉有序。區委成立城鄉基層治理委員會，下設黨建引領物業管理工作專班，出台《深耕紅色物業建設幸福家園工作方案》，建立“現場調研、常態例會、集中會辦、督查通報”工作機制，構建起區委統攬全局、職能部門各司其職、屬地街道具體負責的工作格局。探索建立“街道—社區—小區”三級物管站點，由街道分管副職、社區書記、社區黨委委員分別擔任各級站點黨組織書記。以小區為單位整合各方力量，吸納物業公司、業委會、居民業主、駐區單位代表、黨員志願者等全覆蓋組建“小區黨支部”，明確社區“兩委”中的黨員兼任小區黨支部書記。實行物業黨組織“屬地+行業”雙重管理，指導28家物業企業（項目）單獨成立黨組織、86個物業企業（項目）建立聯合黨支部，對暫不具備組建條件的選派黨建指導員92名，常態化推動黨組織應建盡建，讓黨建紅、專業強、服務優的氛圍愈發濃厚。

（二）黨員聯心作示范，以“民呼我為”匯聚“一呼百應”。小區黨支部牽頭成立由699名黨員樓棟長、業委會和物管會黨員以及小區骨干黨員組成的物業服務“紅管隊”，鼓勵他們當好物業監管員、小區治理協管員、志願為民服務員。實施物業行業黨員“雙亮”行動，常態化開展黨員摸排，推動53名“口袋黨員”主動亮身份，設置黨員先鋒崗、劃分責任區，組建35支紅色物業黨員志願服務隊，開展“我為業主辦實事”等黨建專題活動800余場次。開展“在職黨員進小區”活動，引導43名在職黨員進入紅色業委會或物管會，2900余名在職黨員認領微心願3756個，記錄“民情日記”1.6萬余份，收集物業相關訴求3.5萬個。選聘260名快遞小哥、外賣騎手擔任物管監督員，通過隨手拍等方式上報安全隱患、亂堆亂放等信息3400余條，推動問題化解在萌芽、解決在一線，使轄區新就業群體從治理對象轉變為治理力量。社區黨組織和居民對“紅管隊”、在職黨員“雙亮”“進小區”行動、物管監督員的滿意率達84.5%。

（三）問題聯解惠民生，以“資源整合”促進“力量融合”。聚焦群眾實際需求和急難愁盼，整合各類平台資源，讓基層黨組織有條件辦事、有能力成事。實施黨組織領導下的小區“三類三管”制度，對196個新建小區實行聯合“監管”、93個老舊小區（保障、安置房小區）實行社區“兜管”、235個分散片區（生活大院）實行公司“托管”，推動物業服務全覆蓋。建立區域性物業行業管理服務標准，推行“54321”物業問題快速反應機制，收到居民意見投訴后，物業企業5分鐘內反饋登記、40分鐘內到達現場、簡單問題3小時處理、復雜問題2天內給出處理方案、問題處理后1天內公示。社區黨委定期牽頭召開紅色物業、黨員群眾代表等四方聯席會議，搭建“周五說事、周日議事”等線下議事載體51個，整合“碼上辦”“碼上議”等線上平台，累計征集議題和建議1.2萬個，“12345”投訴數量同比降低15.6%。成立“區級—街道—社區”三級物業矛盾糾紛調處平台，對矛盾較多的老舊小區，推動職能部門綜合執法進小區，實現難題共商、共議、共謀，2023年，累計協調解決飛線充電、資質糾紛等問題1372項，問題化解率達95.6%。

（四）服務聯評提績效，以“剛性考核”壓實“硬性任務”。統一考評標准、完善獎懲機制，推動為民服務能力、干事創業活力、擔當作為動力充分迸發，助力“一招破題、滿盤皆活”。圍繞組織體系建設好、黨員作用發揮好等方面，出台《紅色物業“六好”示范項目管理辦法》，住建部門、社區黨委、黨員群眾共同參與，採取日常巡查、定期考核、抽樣測評相結合的方式，對物業服務成效進行評價，對獲評項目給予黨建活動經費補助，讓紅色物業逐步成為物業企業健康發展的“必選項”。進一步優化物業服務“紅黑榜”制度，對10家連續“黑榜”考評不達標的物業項目，實行一次約談、二次通報、三次清退。擇優推薦6名“六好”示范項目多的物業企業負責人作為“兩代表一委員”“兩優一先”人選，讓物業崗位受尊重、物業人員有作為。

三、經驗與啟示

加強黨建引領物業管理工作是一項系統工程，要更加突出問題導向、緊抓薄弱環節，充分發揮黨建對激活、配置、優化整合城市要素資源的作用，有效推動基層黨建、物業服務和小區治理等領域的融合創新，以務實之策破解現實之難。

（一）堅持黨的領導是基本前提。始終把黨建引領作為“紅線”“主線”，理順組織體系、延伸黨建觸角，確保上下貫通、執行有力。加強思想引領，組織基層治理主體認真學習貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，不斷強化理論武裝、夯實思想根基。持續深化街道管理體制改革，加大綜合管理、統籌協調等權力合理下放力度和深度，提升街道黨工委、社區黨組織對物業企業信用管理、行業評先、資金獎補等方面“話語權”，有效落實“權隨責走、費隨事轉”的工作要求。開展物業行業黨務工作者能力素質提升專項行動，採用“請進來教+走出去學”“案例剖析+互動解題”“交流分享+建言獻策”等形式，打造一支懂黨建、善經營、樂奉獻、有本領的黨務工作者隊伍。

（二）加強組織建設是最大優勢。圍繞哪裡有黨員哪裡就有黨的組織，真正把黨組織建在有利於團結動員群眾的地方、有利於黨員發揮作用的地方，加快推動組織優勢轉化為小區治理優勢。成立小區黨支部，明確社區“兩委”中的黨員兼任小區黨支部書記，統籌協調物業管理，確保黨組織引領，各方力量參與。推動物業企業從“要我建”向“我要建”轉變，將新聘物業企業成立黨組織作為入駐小區必要條件，實現符合組建條件的物業企業（項目）應建盡建﹔對暫不具備黨組織組建條件的，加大黨建指導員選派力度，鼓勵推動企業市場化公開招聘一批黨員員工、專職黨務工作者，全面提升物業領域黨的組織和工作覆蓋。推行“計劃單列、專項培養”模式，針對物業行業專項統籌調配發展黨員指標，加強區物業行業黨委對物業企業的指導力度。推進物業服務陣地和黨群陣地深度融合，打造社區嵌入式服務設施，搭建資源共享平台，助力更多黨員找到服務“搭子”、建立熟人圈子、發揮更多光和熱，讓社區治理更有溫度、更具溫情。

（三）整合治理資源是重要路徑。治理不能做“無米之炊”，也不能搞“單打獨斗”，要盡可能把政策向基層傾斜、資源向基層投入，不斷強化全要素支撐，確保黨建引領物業管理“引得好、領得活、管得強”。在業委會運行正常的小區，大力推進紅色業委會，規范紅色業委會日常運行與管理，確保黨的聲音能夠喊到底。對於矛盾較多或無法組建業委會的小區，按照法定程序，推動成立由社區“兩委”委員任主任，小區黨員、片區民警等為主要成員的物業管理委員會，確保居民群眾的合法利益得到有效保障。對物業管理范疇之外的事務，小區黨支部牽頭組建物業服務“紅管隊”，引導小區黨員、在職黨員、物業黨員、新就業群體志願者主動積極參與，不斷提升小區物業管理水平。完善社區黨委、物業項目黨支部與駐地單位黨建聯建機制，對涉及物業服務的矛盾糾紛、居民關注的重大事項協商會辦，切實形成資源聚合、多方聚智、居民聚力的良好格局。

（四）優化保障機制是檢驗標尺。緊貼區域特點、緊扣治理需求，探索健全監督考核、獎優罰劣等工作機制，更好推進物業管理從“考核隨意”到“考出實績”、黨員群眾從“你和我”到“我們”的轉變，以工作機制的契合度強化黨建引領物業管理的質效度、群眾的認可度。統一物業行業質量標准、服務事項、社會責任“三項清單”，開展物業服務規范化建設，探索推行“54321”物業問題快速反應機制，以高質量高效率服務保障物業行業健康發展。完善物業管理考評機制，將黨建工作、居民滿意度納入考核內容，常態化開展紅色物業“六好”示范項目評比，對黨建強、服務好、群眾滿意度高的物業項目，從榮譽表彰、項目承接、經費補助等方面給予鼓勵激勵，持續放大典型示范效應，有效激發小區治理活力。