山東青島市：加強黨對業主委員會工作全過程領導 高質量推進社區“幸福家園”建設

住宅小區是城市治理的基礎單元，小區和美社區才能和諧。住宅小區業主委員會（以下簡稱“業委會”）是基層治理的重要力量，在基層治理特別是物業管理領域發揮著重要作用。近年來，山東省青島市認真踐行人民城市理念，以加強街道社區黨組織對業委會工作的全過程領導為突破口，將業委會建設成為黨組織領導下的重要基層治理力量，撬動提升基層黨建引領基層治理效能，高質量推進社區“幸福家園”建設，取得明顯成效。

一、背景

一是加強黨對城市工作全面領導的迫切要求。業委會作為業主大會執行機構，代表全體業主利益，是參與社區治理的重要組織形態，應該接受所在地街道社區黨組織的領導。但是從現實情況看，在一些小區特別是高檔小區黨的組織體系還不健全，對業委會的領導還有“空白點”，有的業委會以“自治組織”為由拒絕接受黨組織領導，與黨組織爭奪小區管理的話語權，導致有的小區成了脫離黨的領導的“獨立王國”，嚴重影響了黨的執政根基。同時，發端於青島的“萊西經驗”，確立了黨支部在農村組織建設中的領導地位，鞏固了黨在農村的執政基礎，為在城市基層加強黨的領導提供了有益借鑒。

二是推進城市基層治理體系和治理能力現代化的迫切要求。中央印發的《關於加強基層治理體系和治理能力現代化建設的意見》規定，涉及基層治理重要事項、重大問題都要由黨組織研究討論后按程序決定。業委會是業主和物業企業之間的橋梁紐帶。當前，由於缺乏黨組織的統一領導，普遍存在業主大會“組織難”“開會難”、業委會“成立難”“監管難”等問題。由於業主大會和業委會作用發揮的缺位，業主的大量訴求得不到及時有效化解，引發大量投訴和信訪，甚至引發群體性事件，大大增加社會治理成本。

三是滿足人民日益增長的美好生活需要的迫切要求。小區是城市治理的“最小單元”，物業管理服務是居民群眾普遍有感、反映強烈的“關鍵小事”。業主大會和業委會作用發揮的缺位，帶來的另外一個問題就是業主缺乏對物業企業的有效監督，導致有的小區物業服務質量不高，物業管理矛盾多發頻發，群眾反映強烈。2023年，青島市平均每月受理物業管理相關投訴1.8萬件，其中直接涉及業委會的每月約500件，嚴重影響了群眾在小區生活的獲得感、幸福感、安全感。

二、主要做法

2023年10月，青島市制定出台《關於加強街道社區黨組織對業主委員會工作領導的指導意見（試行）》，旗幟鮮明提出加強街道社區黨組織對業委會工作的全過程領導，重點圍繞加強對選舉工作的全程把關、日常運行的監督管理和黨建工作的統籌指導等三個方面，將黨組織對業委會的領導真正落到實處。

（一）加強對選舉工作的全程把關，提高業委會人員質量

把加強黨的全面領導貫穿業委會選舉工作全過程，注重把黨組織推薦的優秀人選通過法定程序明確為業委會成員特別是業委會主任，確保業委會聽黨話、跟黨走。

一是把好調研摸底關。組織街道黨工委定期開展調研摸底，建立工作台賬，按照應建盡建原則，推動具備條件的住宅小區及時成立業主大會、選舉業委會。對尚未成立業委會的住宅小區，由社區黨委指導社區環境和物業管理委員會臨時代行業委會職責。今年以來，青島市對全市4311個住宅小區進行拉網式、全覆蓋摸排，共確定依法具備業委會組建條件小區3443個，做到了底子清、情況明。

二是把好籌備組組建關。在召開首次業主大會選舉業委會、業委會換屆選舉、重新選舉或增補業委會成員前，全部由街道黨工委組織成立業主大會籌備組或換屆（改選）小組。組長由街道黨員領導干部擔任，成員包括社區黨委、小區（網格）黨支部代表和黨員業主代表等，打造堅強有力的業委會選舉工作領導機構，確保黨組織牢牢把握選舉工作的主導權。

三是把好候選人推薦關。充分用好社區黨委的法定人選推薦權，積極推薦社區“兩委”成員、小區（網格）黨支部成員、在職黨員、退休干部等作為業委會成員候選人，並引導和支持黨員業主參選業委會。同時，注重挖掘培養業委會成員后備人選，通過安排擔任兼職網格員、樓組長等方式進行培養鍛煉，壯大業委會后備力量。截至2024年5月底，全市業委會成員中的黨員比例達到57%，為擴大黨組織對業委會的組織覆蓋打下了堅實基礎。

四是把好候選人審核關。市級明確14條不宜作為業委會成員候選人人選的具體情形，並將其作為確定業委會成員候選人條件納入業主大會議事規則示范文本。各區（市）層面普遍建立業委會成員候選人聯審把關機制，嚴格審查候選人資格條件，確保人選質量。同時，社區黨委通過分類公示、加強宣傳等措施，努力提高黨組織推薦候選人當選成功率。2023年10月份以來，全市共有71名業委會成員候選人因為存在負面清單情形被取消候選人資格，862名黨組織推薦人選全部成功當選，有力提高了人選質量。

五是把好選舉組織關。制定《青島市業主大會成立和業委會選舉參考指南》《黨建引領業委會換屆規程》，規范選舉工作步驟和流程，為基層開展選舉工作提供了有力支撐，確保選舉依法依規進行。同時，組織社區黨委派員列席業委會會議，引導從黨員業委會成員中推選業委會主任。2023年10月份以來，全市共有344個小區依法開展業委會選舉工作，選舉過程全部平穩有序，選舉產生黨員業委會主任237個，佔比達69%。

（二）加強對日常運行的監督管理，推動業委會規范履職

街道社區黨組織指導業委會建立健全日常運行制度規范，並推動納入業主大會議事規則和管理規約，推動業委會在黨組織的領導下依法履行職責。

一是建立健全事前報告制度。業委會在決定大額維修資金使用、小區公共收益支出、公共設施完善、環境改造、物業服務企業選聘等重大事項前，主動向社區黨委報告。業委會成立黨組織的，還要進行前置研究討論。社區黨委派員列席業主大會會議和決定重大事項的業委會會議，進行指導監督。比如，嶗山區溪谷美寓小區業委會在選聘物業企業前主動報告社區黨委，社區黨委指導業委會從5家物業企業中擇優選聘深圳潤華物業公司。

二是建立健全履職評價制度。業委會及成員每年至少向業主大會報告一次工作情況，會上一並對業委會及成員履職情況進行綜合測評，按照“優秀、稱職、基本稱職、不稱職”確定綜合評價意見。對於綜合評價“不稱職”的業委會或成員，由社區黨委督促限期改正﹔對於連續兩年履職評價“不稱職”的業委會或成員，依照業主大會議事規則重新選舉或終止其成員資格。通過開展履職評價，形成了對業委會履職的硬約束，有效防止業委會不作為、亂作為、胡作為。

三是建立健全財務監管制度。創新出台《青島市業主共有資金銀行結算賬戶管理工作指導規則（試行）》，並配套制定共有資金使用與管理辦法示范文本，有效解決長期困擾小區治理的公共收益管理難題，實現了小區公共收益在“陽光”下運行，真正守好了業主的“錢袋子”。2023年9月，李滄區逸景公館小區在北方城市中率先開設業主共有資金銀行賬戶。黃島區推行業委會重大事項統一把關、印章統一管理、財務統一監督、經濟責任統一審計，有力將業委會權力關進“制度籠子”裡。

四是建立健全信息公開制度。出台《青島市業主大會議事規則（示范文本）》《青島市業主臨時管理規約（示范文本）》《青島市業主管理規約（示范文本）》，督促業委會及時公布業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同等重要信息，定期公示房屋專項維修資金籌集使用、共有資金使用收益等重要情況，有力保障了業主知情權。比如，市北區恆苑小區專門設立包括律師、會計師、機關干部等50名業主在內的業主監事會，對業委會履職情況進行監督。

五是建立健全糾錯退出制度。對業委會不履職盡責或無法正常運行的，由街道辦事處責令其限期改正，對拒不改正的，依法組織召開業主大會重新換屆改選。比如，黃島區天泰陽光水岸小區原業委會長期不履職不作為，小區居民意見很大，街道社區黨組織在調查核實的基礎上，組織開展小區業委會換屆改選工作，成功選出黨員佔比60%的新一屆業委會。

（三）加強對黨建工作的統籌指導，引領業委會融入治理

堅持強化黨建引領，充分發揮業委會在基層治理中的重要作用，引領業委會參與基層治理、融入基層治理，構建共建共治共享的基層治理格局。

一是推進組織覆蓋。指導符合條件的業委會及時設立黨支部或黨小組，由黨員業委會主任兼任業委會黨支部書記或黨小組組長，並將業委會黨組織建立情況和黨員比例納入業委會備案內容。對暫不具備黨組織組建條件的業委會，通過選派黨建指導員等方式，實現黨的工作全覆蓋。同時，加強業委會黨組織對業委會的政治引領，確保正確工作方向。

二是推動協調共治。深化社區物業黨建聯建，積極推行“雙向進入、交叉任職”、簽訂共建協議、認領黨建服務項目等有效做法，提升社區物業黨建聯建實效。構建社區黨組織領導下社區居委會、小區（網格）黨組織、業委會、物業服務企業協商共治機制，共同解決物業管理服務難題。市南區出台《關於進一步加強黨建引領業主委員會建設的若干措施（試行）》，探索建立“社區黨委+網格黨支部+業委會+物業公司”四方聯動機制，有效解決了一大批小區治理難題。

三是加強保障支撐。組織開展業委會成員專題培訓，從工作表現突出的業委會成員中發展黨員，用共有部分經營收益等給予業委會成員一定工作補貼，調動業委會成員參與基層治理的積極性和主動性。堅持數字賦能，建成青島市智慧物業管理服務平台，截至2024年5月底，全市已有321個小區通過平台的業主電子投票系統順利召開業主大會，召開首次業主大會所需時間由150天大幅縮減至20天以內，用時最短的僅5天。

三、主要成效

（一）有力夯實了黨的執政根基。業委會既是基層治理的重要主體，也是黨組織的重要工作對象，如果黨組織不主動加強領導，其他力量就會趁虛而入，甚至會引導群眾走錯方向。實踐証明，通過加強街道社區黨組織對業委會工作的領導，有效擴大了黨組織對業委會的組織覆蓋和工作覆蓋，推動業委會黨組織覆蓋率達到74%，填補了黨的組織體系在城市基層的“空白點”。同時，進一步鞏固了街道社區黨組織在城市基層的領導地位，從根本上解決了小區裡面“誰說了算”的問題，並以業委會為紐帶把廣大業主團結凝聚在黨組織周圍，有力夯實黨在城市基層的執政根基。

（二）有力增強了人民群眾福祉。基層治理的出發點和落腳點是服務群眾、造福群眾，隻有通過不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，才能贏得群眾對黨的信任和擁護。實踐証明，通過加強街道社區黨組織對業委會工作的領導，有效解決業委會“成立難”“監管難”“作用發揮難”等問題，將業委會建設成為黨組織領導基層治理的“好幫手”，充分發揮其在維護業主權益等方面的積極作用，推動提升小區物業服務管理水平。截至目前，全市業委會組建率較上年同期提高10個百分點，100余個小區開設業主共有資金賬戶，市南區海信慧園二期、市北區四季景園小區、李滄區福林苑小區等多個小區在黨組織領導下用小區公共收益給業主發放紅包，贏得居民拍手稱贊。

（三）有力提升了基層治理效能。業委會和物業企業都是基層治理的重要主體和重要力量，必須強化黨建引領，推動其積極參與基層治理、融入基層治理。實踐証明，通過加強街道社區黨組織對業委會工作的領導，各個小區普遍構建起社區黨組織領導下社區居委會、小區（網格）黨組織、業委會、物業服務企業協商共治機制，黨組織牽頭廣泛開展議事協商，“有事商量著辦”，有力激發了業主的自治活力，避免了黨委政府“單打獨斗”，打造了共建共治共享的社會治理共同體，做到需求在小區發現、糾紛在小區調處、矛盾在小區化解、服務在小區落地，實現“小事不出小區、大事不出社區、問題就地解決”，探索出“楓橋經驗”在城市落地的有效路徑。

四、幾點啟示

（一）抓基層治理必須旗幟鮮明加強黨的領導。在基層治理體系中，黨組織處於領導地位，發揮領導作用。加強基層治理體系和治理能力現代化建設，必須把加強黨的領導放在首位，貫穿到基層治理的全過程、各方面，確保基層治理的正確方向。我們在加強街道社區黨組織對業委會領導工作中，充分強化黨組織對業委會選舉工作的主導權、日常運行的監督權、黨建工作的指導權，將黨對業委會工作的領導具體化、機制化，實現了對業委會工作全過程領導，確保業委會聽黨話、跟黨走，有效填補了城市基層組織體系的“空白點”，補齊了基層黨組織領導基層治理的短板。

（二）抓基層治理必須充分發揮群眾主體作用。群眾既是基層治理的參與者，也是基層治理的受益者，在基層治理中發揮著主體作用。黨建引領基層治理，不是黨組織大包大攬，而是充分發揮黨組織的領導地位、主導作用和統籌功能，引導各類組織和廣大群眾投身到基層治理中，構建黨組織統一領導、各類組織積極協同、廣大群眾廣泛參與的基層治理體系。我們通過加強街道社區黨組織對業委會的領導，有效解決了業主大會“組織難”“開會難”、業委會“成立難”“監管難”等問題，為群眾參與基層治理提供了平台、搭建了載體、拓寬了路徑，有力激發了群眾參與基層治理的活力，構建起人人參與、人人負責、人人奉獻、人人享有的基層治理格局。

（三）抓基層治理必須提升法治化水平。法治是國家治理現代化的基本要義，基層治理法治化是實現國家治理體系和治理能力現代化的重要手段。隨著廣大群眾法治意識的覺醒，黨組織領導基層治理的各項舉措必須做到於法有據，才能在基層實踐中具有“生命力”。我們在加強街道社區黨組織對業委會領導工作中，嚴格在法律法規框架內制定工作措施，特別是充分發揮業主大會議事規則和管理規約等自治章程作用，有效避免了法律風險，同時積極推動修改《青島市物業管理條例》，確保各項政策措施均在法治化軌道運行，有力提升基層治理法治化水平。