四川成都市錦江區：探索“一主導三服務”模式 強化社區物業黨建聯建

物業服務涉及居民的衣食住行，是鏈接社區與居民、延伸公共服務和政務服務、落實疫情防控政策的“最后一公裡”。隨著住房商品化的快速推進和群眾日常生活需求的品質化，物業行業迎來高速發展，同時也衍生出了物業糾紛激增等系列問題，成為社會治理、行業發展的內生阻力，直接影響群眾的獲得感、幸福感、安全感。近年來，成都市錦江區把物業服務企業作為城市基層黨建引領基層治理的重要內容和有生力量，積極探索黨建引領物業服務融入社區發展治理路徑，著力構建適應成都市公園城市特質、體現發展治理優勢、實現城市治理均衡發展的社區物業黨建聯建新模式。

一、背景與起因

錦江區是成都市的中心城區，現有小區（院落）1210個，其中老舊小區777個、現代物管小區343個，小區院落多、人口密度大、治理任務重，而物業機構又是社會治理的重要主體和前沿陣地，其管理水平直接影響社區治理效能。如何將其納入社區治理體系，尤其是在疫情常態化防控大背景下引導物業參與基層治理，實現政府治理、社會調節、居民自治良性互動，事關群眾安全、人才回流、老城中優，是錦江區發展過程中躲不過也避不開的課題。

從對標對表上看，2019年中共中央辦公廳印發的《關於加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》明確提出，“加強社區物業黨建聯建，延伸黨的工作手臂”。2022年中共中央組織部、中共中央政法委、民政部、住房和城鄉建設部聯合印發《關於深化城市基層黨建引領基層治理的若干措施（試行）》，要求“強化社區物業黨建聯建，以高質量物業服務推進美好家園建設”。四川省成都市著眼建設踐行新發展理念的公園城市示范區，先后出台《關於深化和完善居民小區治理的實施意見》《成都市物業行業黨建示范建設實施方案》等文件，為黨建引領物業服務企業融入社區治理提供了遵循。

從發展趨勢上看，新冠肺炎疫情發生以來，物業機構來自小區、熟悉小區的“主場作戰”優勢逐漸凸顯，從全區層面摸排情況看，全區343個物業管理居民小區的防控形勢總體好於其余院落，在落實常態化疫情防控上，有物業管理的住宅小區、商務樓宇、產業園區措施更加有力。可見，物業機構已經成為了群防群控的重要力量、推進基層治理體系和治理能力現代化的重要途徑和提升社會治理精細化水平的重要抓手。

從現實需求上看，隨著居民生活條件的不斷改善，個性化、定制化服務需求日益凸顯，對物業服務的品質要求也越來越高，但物業機構拓展生活性服務、生產性服務、城市服務的能力不足，與業主委員會、居民自治組織等各方主體協調性、協同性差，有的甚至走在居民的對立面，其作為一種“准公共產品”的服務屬性難以發揮，亟須探索更具針對性的黨建引領物業服務融入基層治理體系。

二、主要做法

探索“一主導三服務”模式強化社區物業黨建聯建，即是把物業機構作為黨建引領基層治理的重要力量，以強化黨的領導為抓手，通過完善組織體系、提升服務質效、健全工作機制等方式，把黨的政治優勢、組織優勢轉化為基層治理優勢和企業發展優勢，推動黨建引領物業服務全面融入社區發展治理，形成“黨委政府主導、物業機構靠前服務、社區社會企業補充服務、國有企業兜底服務”的社區物業黨建聯建管理模式，為基層黨建引領基層治理凝聚新動能、開創新局面。

（一）推動黨建引領社會治理關口前移，健全組織體系打通“最后100米”

以組織建設為重點，通過厘清條塊管理權限，理順物業機構、業主、社區“兩委”三方關系，回應物業服務企業黨組織到底怎麼建才能發揮作用的問題。一是探索“五有院落”，把支部建在小區上。由街道社區黨組織牽頭，在小區院落探索有黨組織、有自治組織、有服務平台、有居民公約、有自治活動的五有院落建設，通過黨員組織法、承諾踐諾法等“居民小區工作十法”，率先實現全區777個老舊小區、343個物管小區黨的組織和工作全覆蓋，將黨的組織體系從“區—街道—社區”三級聯動，拓展為“區—街道—社區—小區”四級聯動。二是落實行業責任，把組織建在行業裡。由行業主管部門住建和交通局黨委牽頭，有機聯合行業協會、部門單位、社會企業等，在全省率先成立區級住宅和商務樓宇物業管理協會綜合黨委，在對物業服務企業進行業務指導的同時加強黨建指導，推動成立物業服務企業黨組織105家，培育黨組織書記105人，建成各級黨群服務陣地332個，逐步實現物業服務企業黨建全覆蓋。三是強化“三個在先”，把黨的領導全面融入物業管理。由區委組織部、區委社治委、區住建和交通局聯合發文，出台《黨建引領物業服務融入社區發展治理的工作方案》，建立小區治理黨組織統籌協調、討論決策、督促落實“三個在先”機制，形成了“黨委政府主導、物業機構靠前服務、社區社會企業補充服務、國有企業兜底服務”的社區物業黨建聯建新模式。

（二）探索物業行業黨建標准化規范化建設，推動物業企業服務能力持續提升

積極回應常態化疫防控對物業服務提出的新要求、新任務，通過強化自身建設激活物業機構融入社區治理的內驅力，回應社區物業黨建聯建到底怎麼干才能跟上居民群眾需求的問題。一是制定紅色創建導則明確標准。與四川大學公共管理學院聯合制定物業服務示范企業（項目）創建導則，首次將建設標准細化到住宅小區、商務樓宇、產業園區三個領域，其中針對住宅小區物業項目，細化6方面13條示范建設標准，以及面向群眾的5方面17條物業服務評價標准，推動物業黨組織的標准化、體系化、分類別建設。二是建立紅色管家隊伍強化力量。在社區層面，牽頭成立社區物業服務中心，搭建物業管理隊伍孵化平台，通過項目化招引、社會化招聘等形式吸納優秀社會組織、專業人才參與社區治理、物業管理。在物業服務企業層面，充分發揮物業機構黨組織職能作用，推行物業機構黨員佩戴黨徽、“亮牌”上崗，開展爭創“黨員先鋒崗”“黨員服務標兵”等活動，設立黨員志願服務日、矛盾糾紛回音壁，不斷建強“紅管家”隊伍。三是搭建三方平台構建協同機制。依法依規全面推行小區院落黨組織書記擔任業委會主任、院委會主任，黨組織班子成員擔任業委會成員、院委會成員。探索搭建小區、社區、街道三級物業矛盾調處平台，聘任或相對固定業委會負責人、物業項目經理、黨員志願者、“兩代表一委員”、社區法律顧問等16類1674名調解專員，根據具體矛盾邀請利益相關方分級分類一事一議，運行以來共處理物業糾紛3221起，物業投訴率下降5.6%，確保小事不出小區、大事不出社區。

（三）堅持“黨建就是生產力”，全面探索黨建引領為物業機構賦能增效

把重構物業生態與提升社區品質相結合，多元主體共建共享，提升黨建引領物業融入治理的能力水平，回應多元主體怎麼動員才能實現資源整合的問題。結對共建+資源共享，政府牽頭破解“入駐難”問題。在區委區政府的指導下，由社區黨委孵化成立物業服務中心，聯合轄區內物業服務企業成立物業聯盟黨支部，一方面積極整合資源，降低運營成本，拓展綠化、消殺、養老等多元化服務項目﹔一方面加強與老舊小區黨支部的結對共建，通過入戶宣傳、定點指導、爭取政府資金優化小區改造等方式，樹立物業行業良好形象，提高居民服務消費意識，為物業入駐提供便利條件。社會參與+問需於民，先試后買破解“收費難”問題。堅持市場化導向，通過制定完善規章制度、引進優秀社會組織和專業人才參與運營等方式，確保社區物業服務中心的規范化運營能力和專業化服務水平。建立物業服務中心定期議事述職制度，在向居民述職的同時廣泛聽取意見建議，針對性開展物業服務。對於新入駐小區，實行3個月體驗服務制度，先認同后購買，有效提升物業費收繳率，實現業主滿意率提升2%，達到97%。國企擔當+強化保障，集中資源破解“持續難”問題。為實現物業服務在全區“三無院落”的全覆蓋，在區委區政府的指導下，區屬國企錦江發展集團與民營物業企業合資成立專門的商業管理公司，在6個“三無院落”涉及街道統籌推廣老舊小區社區物業中心管理模式，承接物業管理服務項目。由區住建局牽頭制定並在全區出台《“三無院落”服務管理工作標准》，進一步規范服務標准，採取“網格一體化管理運營+嫁接公共資源管理運營+財政資金補貼逐年退出”機制進行財政扶持，加強物業服務中心孵化培育力度，項目實施以來實現物業新覆蓋小區99個，全區小區物業覆蓋率提升到85%。居民自治+自我造血，共建共治破解“盈利難”問題。由社區黨委指導物業服務中心成立先鋒黨員志願服務隊，一方面挖掘發動黨員同志、熱心居民參與文明勸導、環境衛生整治等活動，一方面探索建立“時間銀行”，通過以工時抵扣物業費的形式引導困難群眾參與小區保潔、垃圾分類、安保等物業服務，實現在治安維護、衛生保障等方面的自我服務、自我管理，減輕物業服務的人力和時間成本。統籌優化改造小區公共空間，在征得業主同意后，面向社會進行廣告招租等商業活動，將收益作為日常維護備用金，減少物業服務中心投入成本，提升盈利能力，新培育物業企業2個，其中規上1個，物業企業營收提升13%。目前，全區96個“三無院落”初步實現物業管理全覆蓋，老舊小區物業黨組織整體覆蓋率達48.7%。

三、反響與成效

經過近兩年的實踐，錦江區初步形成了一條通過強化社區物業黨建聯建，推動黨建引領城市治理提能增效的有效路徑。先后有38個小區獲評全省全市城市基層治理示范小區和基層治理百佳示范小區，相關實踐成果被納入平安四川建設領導小組市域社會治理組示范項目，有關工作得到省市領導的高度肯定。在錦江區實踐探索的基礎上，成都市形成了全國首個物業行業細分領域黨建示范創建導則——《“蓉城先鋒·暖心物管”創建導則》並在全市推廣，形成了較大的社會影響力和示范效應。

（一）基層黨建由“同心圓”變成“共同體”，各類黨組織聯系鏈接更加立體開放。從工作機制上，一改以往“一根杆子捅到底”的工作模式，在加強基層黨組織自身建設和上級黨委領導的同時，注重從行業促建、各領域共建角度出發，橫向連接行業黨總支、駐區單位、社會組織等形成緊密型、立體化、開放式的黨建“共同體”，進一步提升了各方力量的統籌強度、各方資源的整合力度和基層黨組織的覆蓋廣度。

（二）物業管理由“有什麼”變為“缺什麼”，以人為本的城市基層治理導向更加凸顯。一方面，物業黨支部的組織優勢得到充分發揮，在黨員物業工作者的示范帶動作用下，主動服務、靠前服務、爭先服務的工作理念逐漸形成，物業服務質量進一步提升。另一方面，以物業服務示范企業（項目）創建導則17條物業服務評價標准為參照，結合“三張清單”物業服務反饋機制，物業管理更加注重以居民需求為導向優化調整物業服務，使得物業服務由“普惠性”轉變為“精准化”，由“精准化”升級為“精品化”，群眾滿意度明顯提高。

（三）基層治理由“有限元”變為“價值鏈”，黨領導下的城市基層治理體系更加融合發展。在“一主導三服務”模式的縱深推進中，黨在微觀單元的組織力、影響力和號召力進一步擴大，物業服務企業的公益屬性和社會價值進一步體現。小區物業、居民從“相互拆台”走向了“統一戰線”，實現了價值認同和有機融合，基層治理效能顯著提升，形成了多元共治、協同發展的良好局面。

四、經驗與啟示

（一）堅持黨委統攬是基層治理提質增效的根本保証。實踐証明，旗幟鮮明地加強黨的領導，才能心往一處想、智往一處謀、勁往一處使。通過組織部門牽頭抓總，協調社治、住建、工會、婦聯、團委等部門各司其職，引導物業服務企業、社會組織和國有企業積極參與，建立了一個政策集中、資源集聚、人才集群的基層治理工作推動平台，形成了黨委抓統籌把方向，職能部門、國有企業出政策給資源，小區物業抓自身建設保措施落實的協同推進機制，使物業全面融入屬地“治理圈”“發展圈”。

（二）堅持行業促建是基層治理提質增效的重要抓手。通過行業主管部門落實物業行業黨的建設主體責任，推動黨建工作與業務工作同謀劃、同部署、同推進、同考核。在項目具體實施中，住建部門連同行業協會積極推動行業協會綜合黨委成立，招募近百家物業服務企業參與示范建設，為企業拓展生產性、生活性服務提供政策支持和項目資金，確保市場主體良性運行、健康發展。

（三）堅持科學評價是基層治理提質增效的關鍵環節。建立科學有效的評價標准才能確保精准方向、建設有章可循、問效實在管用，持續發揮行業黨建“紅色效應”。通過發布《“蓉城先鋒·暖心物管”創建導則》，建立起科學完善的評價體系。一方面，規定了創建的量化考評標准及內容，形成了可復制、可推廣的工作機制，具有較強的可操作性。另一方面，將物業服務企業的信用評價標准與創建標准結合起來，增強了街道、社區開展群眾性評價的應用效果，實現了問效於民。

（四）堅持平衡發展是基層治理提質增效的核心要義。基層治理成效的體現不僅限於發掘特點亮點，更在於解決痛點難點。在城市治理的過程中，不但要關注“先進生”，更要培養“后進生”。老舊小區作為城市發展治理中不可回避的重要部分，遺留問題多、治理難度大。通過探索“黨委政府主導、物業機構靠前服務、社區社會企業補充服務、國有企業兜底服務”的社區物業黨建聯建管理模式，形成社區、物業、老舊小區居民的良性互動，為老舊小區治理提供了有益參考。