福建福州市晉安區：探索社區黨組織領辦物業公司模式 破解老舊無物業小區治理難題

近年來，福建省福州市晉安區結合全面實施無物業小區物業標准化管理工作，探索由社區黨組織領辦公益性物業管理公司模式，充分發揮黨建引領、居民自治、多元參與的作用，邊實踐、邊總結、邊提升，建立健全社區黨組織領辦物業“567”工作機制，推動老舊無物業小區規范化、精細化治理，形成“居民吹哨、物業報到”“自己家園自己管理”的近鄰新風尚。相關經驗做法在人民日報客戶端、福州日報、海峽都市報等媒體報道。

一、背景

物業管理與城市居民的日常生活息息相關，也是民生關注的熱點焦點，物業費收取率不高、物業服務不到位、業委會運轉不健康等突出問題已成為城市基層治理的困境所在。為深化城市基層黨建引領基層治理，有效整合各方力量，著力破解制約城市基層治理效能提升的突出問題。福建省福州市晉安區在前期充分調研的基礎上，以新店社區為試點，探索由社區黨組織領辦公益性物業管理公司模式，充分發揮黨建引領、居民自治、多元參與的作用，走出了一條老舊無物業小區有效治理的成功之路。

作為試點的新店社區共有8個小區，其中6個小區屬20年以上的無物業老舊小區，物業收費均價為0.5元/平方米，基礎硬件設施差且無維修經費，造成原物業公司均因收不抵支而退出小區管理，小區“無人管”“不會管”“管不好”的問題一直困擾著社區居民。為有效破解小區因無物業管理造成的“臟亂差”問題，新店社區黨總支牽頭成立了公益性物業管理公司——富和物業，積極吸收社區居民作為物業公司員工，結合實際建立健全社區黨組織領辦物業“567”工作機制，即設立“五類管家”、突出“六個聚焦”、提升“七度實效”，讓原本管理混亂的老舊小區重新煥發了生機和活力，物業費收費率從過去的不足40%提升到98%以上，居民參與家園共治的氛圍日益濃厚，推動社區治理實現跨越式發展。

二、做法

（一）強化統籌協調、兜底保障，夯實支部領辦主基調

充分發揮社區、小區黨組織核心引領和服務保障作用，從完善治理體系、責任體系等入手，徹底解決老舊無物業小區“無人管”的問題。一是健全組織體系。由新店社區黨總支出資注冊成立富和物業管理公司，社區居委會主任與社區黨總支書記“一肩挑”，作為物業公司法人，從社區居民中擇優聘任政治素質較好、服務意識較強、熟悉社區情況、有一定管理經驗的黨員擔任物業經理，下設副經理、小區物業主任、財務組、監督組等，在各小區分別設立安全保衛、樓道管理、環境衛生、交通疏導、工程維修等“五類管家”，形成上下貫通、執行有力的組織管理體系。二是實行交叉任職。推動物業公司成立建制性黨支部，將黨建工作要求寫入公司章程，由社區黨總支書記兼任物業公司黨支部書記。發揮小區黨支部與熱心居民黨員威望較高、聯系群眾較為緊密的優勢，吸納6名小區黨支部書記及委員兼任物業公司財務、監督等管理崗位，實現社區、小區黨組織與物業公司“雙向進入、交叉任職”，確保黨組織的工作觸角有效覆蓋到物業服務管理末梢。三是明確服務事項。將社區公共事務與治理任務納入物業服務體系，圍繞有衛生保潔、有綠化養護、有物業維修、有停車管理、有治安防范“五有”規范管理目標，梳理制定保清潔、保維修、保綠化、保秩序、保安全、保穩定、保宣傳、保活動、保關心、保落實等“十保”物業服務指南，確保物業服務與社區治理任務同向聚合、有機融合。

（二）注重完善機制、規范服務，彰顯惠民利民公益性

聚焦隊伍建設、物業費收繳、財務監督、盈余使用、專業服務、常態運營等六個關鍵點，建立健全黨組織領辦物業公司公益服務機制，讓居民群眾享受到更有溫度、更有精度的物業服務。一是堅持用人就地取材。在社區黨總支的指導下，由物業經理牽頭組建小區物業主任、財務組、監督組等管理團隊，並從社區熱心居民、退伍軍人、低收入居民中招聘物業公司服務人員，全面接管6個無物業小區，目前公司57名員工全部來自社區居民，形成“自己家園自己管理”的工作局面。同時，制定黨組織領辦物業公司員工薪酬管理辦法，員工月均報酬3000元至4000元不等，既幫助小區低收入群體在“家門口就業”，又最大程度地降低了運營成本。二是確保收支略有盈余。在保持原有物業收費標准的基礎上，根據以往物業費收繳難、收不抵支的問題，從掌握住戶信息、掌握溝通技巧、掌握法律法規等入手，有針對性地制定物業收費6項舉措，通過發揮物業公司員工以身作則作用以及與居民熟絡的優勢，推動物業繳費率從不足40%躍升至98%以上，2021年物業公司收益除發放員工工資外尚有結余5萬余元。堅持不以營利為目的，由物業公司每年制定《為居民辦實事項目清單》，利用物業盈余資金解決居民群眾關心的小事實事，使物業公司進一步贏得大家的信賴和支持。三是做到運營陽光規范。堅持以制度管人、管事，制定財務公開監督制度，成立由黨員代表、居民代表、社區代表組成的財務監督小組，明確“專賬專管、嚴格監督、定期公示”的具體方法步驟，確保物業收支情況公開透明。制定以“零推諉、零拖延、零返工，要守則、要文明、要進步、要耐心、要互助、要廉潔”為主要內容的物業公司員工“三零六要”行為規范准則，規定上班時間統一著裝，支持員工參加專業物業服務企業跟崗實習，提升專業服務能力，確保物業公司平穩健康發展。

（三）深化多元協同、居民自治，共繪社區治理同心圓

依托黨組織領辦物業公司，集聚、整合各方資源力量，為社區治理注入源源不斷的紅色動能。一是以組織共建助推區域共治。發揮社區黨總支、物業公司黨支部的牽引作用，與省市區屬機關企事業單位、國有及民營物業企業、律師事務所、消防中隊等開展黨建共建，並根據共建單位資源優勢，制定共建項目清單，引導在職黨員下沉小區開展服務，推動共駐共建工作落細落實。如通過共建單位資金支持，順利完成了小區老舊管網更新、路面透水磚鋪設等基礎設施改造提升，確保物業公司將更多的盈余投入到其他服務項目中。二是以黨群共治助推家園共筑。升級開放物業服務站陣地，建成集物業服務、便民咨詢、議事調解、組織活動、扶貧濟困於一體的開放式近鄰空間。主動邀請小區居民共同討論小區事務，培育“家園保潔監督隊”“治安巡邏隊”等一批居民自發組織，實現“鄰裡事、鄰裡議、鄰裡定”。如今年圍繞開展文明典范城市創建，經物業公司召集居民協商討論，一致同意開展“樓道革命”行動，營造了更為整潔舒適的居住環境。三是以資源共享助推發展共贏。積極整合社區和共建單位資源，引入智慧社區服務系統，打造法治文化公園、智能垃圾分類屋、文明實踐站等服務居民的前沿陣地。借助社區牽頭打造的公益助農展銷平台，推出“協同共治我參與”助力積分機制，引導居民通過垃圾分類、志願服務等贏取積分，換購相應價值的農產品，充分激發居民參與社區治理的熱情。

三、成效

從實踐証明來看，晉安區試點推進黨組織領辦物業公司模式，達到了提升“七度實效”的目標，即黨建引領顯深度、區域共建強力度、居民自治有力度、人居環境提亮度、幫扶濟困暖溫度、和諧安定拓廣度、社區發展加速度。

一是紅色物業進小區，變“無人管”為“黨建領”。社區黨組織領辦物業公司將幾個相鄰老舊小區統一“打包兜底”，通過精細化管理，大大提升了小區人居環境，通過物業服務崗位的資源化運用，為關愛對象、弱勢群體提供就業增收途徑，以人居環境的亮度和幫扶濟困的溫度讓群眾感受到實實在在的變化，從而有效促進了社區的和諧安定。在社區黨總支的統一領導下，小區黨支部靠前服務、物業公司主動作為、黨員居民帶頭示范、住戶居民自發參與的近鄰治理格局逐漸形成。

二是黨群凝成一條心，變“局外人”為“主人翁”。社區黨組織領辦物業公司通過優質服務、精細管理，不斷提升居民獲得感和認同感，在此基礎上，積極搭建小區黨支部、居民代表、物業公司三方聯動的議事平台，將民主協商貫穿小區建設始終，構建起社區主責、小區主抓、居民主體的“三級責任共同體”，做到民事民說、共商共議，有效保障居民“話語權”。同時，通過組建黨員志願服務隊、居民自治隊伍，開展志願活動等，不斷提升參與感，引導居民強化家園意識，在小區建設中唱主角，全程參與、共同出力，把居民自治的動能轉化為小區治理的效能。

三是多元共治強動力，變“微改造”為“大提升”。通過統籌發揮社區黨總支、社區居委會、物業公司、共建單位、社區居民等多元主體作用，創設物業服務站、公益助農平台、段警調解室等多元載體，不斷拓展資源整合渠道，為居民提供豐富多元的公共服務，形成以“多元主體、多元平台、多元服務”為基本架構的多元共治體系，從社區治理走向小區治理，以小區治理成效提升社區發展速度。在2021年度小區居民滿意度調查中，群眾滿意度達100%。

四、探討

（一）黨組織領辦物業公司，要堅持以黨建引領為核心。小區治理遇到難題，根源在於小區業主、業委會、物業之間缺少了黨的領導核心，拋開黨的領導讓群眾自己搞自治，實踐証明不可能成功。要充分保証社區黨組織在物業公司經營管理中的話語權，推動物業公司、小區黨支部帶領居民參與小區治理，引導人、財、物向小區下沉，督促物業公司提高服務質量，有效破解老舊無物業小區“臟亂差”等治理難題。

（二）黨組織領辦物業公司，要樹立為民服務的鮮明導向。群眾滿不滿意，是檢驗黨組織領辦物業公司服務質量的唯一標准。要把維護居民、業主利益擺在首位，突出物業公司公益為民屬性，通過整合社區小區黨組織、物業公司等多方力量，共享資源和信息，在小區衛生、安全、綠化、日常維修等方面提供及時周到的服務。要加強物業公司員工隊伍規范化、專業化建設，以服務效能提升助推公司持續發展。

（三）黨組織領辦物業公司，要鼓勵多元主體參與。小區治理是一項系統工程，不能隻依賴於物業公司“單點發力”，要推動多元主體相互滲透、相互貫通、相互聯結，凝聚工作合力。要健全完善黨建引領下的社區居委會、物業公司、共建單位協調運行機制，組織社區居民有序參與，做到決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享，共同建設美好家園。