福建省福州市台江區：燃“紅色物業”燈火 煥老舊小區“新顏”

近年來，台江區堅持問題導向，重點針對老舊住宅區、拆遷安置房等管理混亂的無物業小區進行改革試點，探索推廣在黨的引領下的社會組織依法承接無物業小區物業管理服務的“台江模式”，讓黨組織、政府、社會組織、居民等多元主體在社區治理中緊密協作，使無物業等老舊小區治理從治標向治本轉變，取得良好的社會示范效應，為推進國家治理體系和治理能力現代化貢獻了台江力量。

一、背景和動因

上個世紀，台江區蒼霞街道曾是“紙褙”福州的典型代表。本世紀初，時任福建省省長的習近平同志親自關心、親自推動了蒼霞社區連片棚戶區改造工程。蒼霞社區3441戶、近萬人住上了新房，居住條件得到了極大改善，為台江人民留下了“馬上就辦、真抓實干”的生動實踐。隨著福州經濟社會的快速發展，作為老城區的台江面臨新的難題，全區共有無物業小區289個，多為老舊小區，管理亂、服務差、效率低等問題長期困擾著居民生活。面對“正規物業公司不願管、居民群眾無力管”的兩難局面，台江區在蒼霞街道開展試點，探索出“黨建+物業”的無物業小區管理新模式，在黨建的引領下，街道社區、黨員、居民、社會公益機構、轄區單位等多元主體在社區治理中緊密協作，有效地解決老舊住宅區、拆遷安置房等因無物業管理而存在的臟亂差等問題，使無物業小區治理從治標向治本轉變，取得良好的社會示范效應。首個“家園事務服務中心”接管的無物業小區——蒼霞新城嘉和苑小區改造提升項目被評為2021年度“福建省城鄉建設品質提升行動城市老舊小區改造樣板項目”。

二、主要做法

（一）創新治理模式，破解老舊小區“無人管”痛點。引入社會組織，實現“有人管”。全省首創成立由街道、社區作為主管部門的非營利性社會組織——台江區蒼霞街道家園事務服務中心（以下簡稱“家園中心”）擔當無物業小區的“紅色物業管家”，承接無物業小區保潔、安保等兜底物業服務。“家園中心”模式已運行10余年，接管服務全區90多個無物業小區，部分無物業小區環境好轉、自治能力增強，已具備引進物業公司的條件，實現從“無人管”到“有人管”的轉變﹔實施政企合作，實現“規范管”。在條件成熟的無物業小區探索打造“家園中心”2.0版本，由區屬國有企業國投集團與物管公司合資成立金色家園城市運營管理公司（以下簡稱“金色家園公司”），全面接管家園中心服務小區，使無物業小區既有國企的兜底保障，又有專業規范的物業服務，實現從“有人管”到“規范管”的轉變﹔強化黨建引領，實現“管得好”。家園中心在成立初期就同步建立了黨支部，探索出“黨建+物業”的無物業小區管理模式，健全完善了黨支部參與家園中心工作的決策和監督機制。在黨支部的牽頭下，家園中心建立了較為完備的統一管理制度，先后出台章程、管理導則、獎補規定等規范性文件，並規范物業服務公開、滿意度測評等運作程序，有效地從制度上約束了小區事務管理工作，實現從“規范管”到“管得好”的轉變。

（二）集結“紅色力量”，破解無物業小區“人手缺”難點。搭建“紅色堡壘”，延伸組織觸角。構建“街道黨工委+社區黨委+小區黨支部（家園中心黨支部）+樓棟黨小組+樓長+黨員中心戶”的六級無物業小區治理組織體系，由小區和家園中心黨員共同擔任樓棟黨小組組長，推行黨員中心戶聯系本單元居民制度，把組織觸角延伸到樓棟（樓道）、覆蓋到戶。創新開展“近鄰亮燈 黨員領航”活動，在黨員家門口挂牌“黨員之家”牌匾，引導居民黨員主動亮出身份，帶動居民群眾參與無物業小區治理﹔聘請“紅色管家”，實行交叉任職。中心聘請社區退休居委會主任、小區老黨員擔任管理層，有豐富群眾工作經驗、熟悉小區情況的管理團隊能有的放矢地開展物業服務與管理工作。中心設理事會、監事會，理事會和監事會成員由居民民主推薦、社區審核、街道批准產生，與小區黨支部成員實行“交叉任職”，實現小區治理和物業服務的深度融合。中心組建由小區在職黨員干部、退休黨員、小區熱心居民、社會志願者等多元力量組成的“紅色管家”，自發參與小區的環境美化、治安維護、衛生保潔等工作﹔下沉“紅色資源”，凝聚多方合力。創新成立全省首個社區發展公益基金會，由基金會串聯“黨建聯盟”成員單位、社會組織、公益機構、愛心企業等多方力量，搭建“社區友好行動資源庫”，統籌調度資金、人員、場地等資源，支持幫助小區常態化開展敬老互幫、助學互愛等公益活動。依托“黨群志願服務時間銀行”“愛心超市”等志願服務平台，設立小區律師、醫生、調解員等志願服務崗位，打造居民身邊的志願服務團隊，推動在職黨員、志願者、能人志士到小區開展“下沉式服務”。從2020年成立至今，小區志願服務團隊共解決居民難事200余件，切實為居民獻專長、辦實事。

（三）賦能“紅色治理”，破解無物業小區“運轉難”堵點。以“開源節流”確保資金運轉。“開源”方面，由街道牽頭成立社區發展公益基金會，統籌調度管理家園中心資金。家園中心資金不僅來源於居民的基礎物業費、政府撥付的前期工作經費和補助經費、社會公益組織的捐款，還通過盤活無物業小區的公共空間資源，採取代收停車場地管理費和小區公共空間租金等方式增加收入。“節流”方面，中心所產生的盈利不用於內部分紅，全款全額再投入小區的建設維護和物業管理當中，資金流向單一、循環速度快，既保証了公共收入的公益性，又有效提高了資金利用率﹔以“協商議事”推動矛盾化解。推廣運用社區民主協商“五事工作法”（說事、議事、理事、晒事、評事），搭建設立“鄰裡議事會”“居民議事廳”等民主協商平台，由居民推選小區老黨員、家園中心管理層、熱心居務且具有較高威信的居民做為“議事”代表，堅持“一事一議一表決”的原則，定期協商解決社區與業主之間、小區業主之間、小區物業與業主之間的矛盾糾紛。議定的事項經社區黨委審核、公示無異議后，由家園中心正式實施，使“民意”成為最終的辦理意見，增強了居民的公共事務參與意識和治理成果維護意識﹔以“點單服務”提升管理效能。以居民需求為導向，通過懸挂居民說事箱、開通居民說事熱線、開通“鄰裡”民情QQ群、微信群等方式，實現群眾“點單”。依托五級網格化微信群體系，逐層收集、分類匯總居民需求，形成“訴求收集—問題處置—結案反饋”的“接單”受理流程。建立群眾訴求“兩辦一看”的“辦單”機制，對居民反映強烈的“問題單”“疑難單”由社區黨委牽頭辦，普通訴求單由家園中心領辦，每季度組織一次辦理事項“回頭看”，確保居民訴求件件有落實，事事有回音﹔以“民生載體”滿足居民需求。充分利用小區架空層、居民活動中心等閑置場地，開設“長者食堂”、日間照料中心、電動車智能停車庫、“兒童樂園”等惠民“微空間”，匯集居民日常生活所需的民生基本功能，打造小區“一刻鐘便民生活圈”。依托“樓棟讀報角”“大榕樹下”理論宣講點等各類型黨建學習陣地，開展黨史學習教育和形式多樣、內容向上的黨群活動，進一步拉近了黨群關系，團結帶領群眾聽黨話、跟黨走。

三、取得的成效

2019年，台江區在全區10個街道全面推廣“家園事務服務中心”模式。目前，家園中心管理無物業（老舊）小區90余個、居民3.5萬戶。經過10年的探索實踐証明，“家園事務服務中心”這個在黨的引領下的社會組織依法承接無物業小區物業管理服務的“台江模式”，是破解老舊小區無物業管理難題的良策。不僅提升了居民幸福感、激發了社會組織參與社區治理的活力，還為創新基層治理積累了經驗，為推進國家治理體系和治理能力現代化貢獻了台江力量。

（一）“舊貌換新顏”——通過黨建引領凝聚治理合力。在家園中心與小區黨支部的引領下，無物業小區建立了小區物業、居民代表、共建單位、社會組織等多元主體參與的治理合力。社企實時聯動、信息互通有無、情況及時知曉、矛盾就地化解，社區和物業結成了服務群眾的“共同體”，聯手解決無物業管理住宅小區普遍存在的基礎設施薄弱、維修養護難問題，使老舊小區“舊貌換新顏”。群眾對黨組織的信任，讓物業共治開展也有了向心力。有的業主怒氣沖沖找上門，看見家園中心工作人員是熟悉的退休居委會主任或鄰居黨員，怒氣就消了一半，溝通也順暢了。

（二）“取之於民、用之於民”——通過非營利性反哺居民。家園中心堅持非營利性和公益性，小區停車位、廣告牌、變賣小區廢品等的小區收益全部“反哺”居民，投入小區治理的每一分錢都經過精打細算、民主決策，確保花在刀刃上，實現安防設施配到位、綠化植被有人養、環境保潔有人做、人員進出有人問、車輛停放能有序的“五有”管理目標，得到無物業小區居民的認可和歡迎。居民投訴少了，不滿的聲音也少了，物業費繳交率已由原來的不到50%提高至75%以上，所有試點小區基本達到低物業收費標准下的收支平衡，進入良性循環。

（三）“遠親不如近鄰”——通過協商共治同建“幸福家園”。將一部分小區治理主導權交給黨員、群眾，凡小區裡的大事小事，居民們都能通過多種形式發表自己的意見和看法，最大限度調動居民自我管理、自我服務的主觀能動性，實現小區的治理從告知居民模式向協商共治模式的轉變，也減少社區與物業在小區事務管理中的決策失誤，真正實現“鄰裡事居民說了算”，也進一步拉近居民之間的距離，傳承和弘揚了“遠親不如近鄰”的理念。

四、探討

（一）“家園中心”模式進一步凸顯黨建引領的組織優勢。家園中心是在黨建引領下的“紅色物業”，更加強調物業本身的社會價值，而不是單純遵循市場規律衡量成本與收益。面對無物業小區“服務差不繳費，不繳費服務更差”的死循環，家園中心可以高效地發揮黨組織的協調作用，幫助物業、居民、第三方單位建立共識，大大提高了小區的服務執行效率。在服務居民、管理小區事務的過程中，也更強調發揮政治功能與服務功能，把物業組織打造成黨組織聯系服務群眾的重要平台，打通黨組織聯系服務群眾“最后一百米”。

（二）“家園中心”模式進一步凝聚城市基層治理力量。家園中心的“紅色物業”模式，建立了一支以黨員為骨干的隊伍，能高效地發揮“人熟地熟”作用，處理好小區治理中的難點痛點問題。同時，在黨員的示范引領下，能高效地凝聚和動員大批黨員干部、志願者、熱心居民等多方力量、調動和匯集轄區單位、社會組織等多方資源，共同投身到小區服務工作中，形成社區治理的工作合力。

（三）“家園中心”模式進一步滿足居民對美好生活的需求。無物業小區的業主以中老年、中低收入群體為主，對現代化物業服務的高收費標准往往難以接受，“家園中心”的低收費模式正好滿足了這類群體的切身需求。同時，“家園中心”又切實改變了無物業小區管理無序的現狀，實現了小區的物業服務標准化，讓業主實實在在獲得實惠。家園中心的“紅色物業”模式將群眾呼聲當做工作的著力點與落腳點，除了像普通物業能夠提供的基本物業服務之外，更注重滿足無物業小區居民對美好生活的需求，能夠做到“民有所呼，我有所應”。