河南鄭州管城回族區：黨建領航 多元參與 紅色物業鑄就“三無樓院”長效治理機制

“十四五”規劃提出，健全黨組織領導的自治、法治、德治相結合的城鄉基層社會治理體系，完善基層民主協商制度，建設人人有責、人人盡責、人人享有的社會治理共同體。管城回族區處於鄭州市的老城區，“三無樓院”數量多，物業服務質量參差不齊，物業管理問題逐漸成為基層治理的難點和痛點。

“黨旗所指，奮斗所向”，管城區將“紅色物業”作為深化黨建引領基層治理的重要舉措，按照“黨建引領、政府主導，分類施策、市場運作，社會參與、多元共治”的原則，以構建街道公辦物業管理平台為抓手，通過政府扶持、市場運作相結合的方式，採取“打造街道級物管平台，提升市場化物業、規范樓院自管物業”等方式重點推進，讓“三無樓院”從無人管到有人管，轄區人居環境得到極大改善，居民幸福指數顯著提升，老城區煥發出新的活力。

一、背景與起因

（一）物業管理覆蓋不徹底

地處鄭州市老城區的管城回族區，存在轄區“三無樓院”基數大、基礎設施不完善等眾多問題，落后的物業服務水平與人民群眾對美好生活的需求存在較大差距。在2019年底的轄區樓院統計中，管城回族區轄區987個樓院中有577個“三無樓院”（“無物業管理、無主管部門、無人防物防技防”樓院）。這種“失管”狀態，與新建小區形成明顯反差，由此引發的社會矛盾越來越多，老百姓要求對“三無樓院”進行整治並推行物業服務，加快改善老舊住宅區居住環境質量的期盼越來越迫切。

（二）物業服務質量不到位

2020年3月，通過選取轄區各類樓院（小區）樣本點進行群眾滿意度調研，結果表明，轄區物業公司無論是對於設備設施、綠植、垃圾等“物”的管理，還是在安保、門禁、信息公示等“人”的服務方面，都不盡如人意，被調查居民選擇“滿意”選項的僅有18%。同時，物業服務企業信用評價體系不完善以及缺乏引導扶持等問題的存在，致使難以實現有效的行業監管，物業服務企業服務意識較差，服務質量不到位，業主投訴多，業主與物業公司之間的矛盾激化，致使物業費收繳難、資金匱乏，樓院（小區）管理陷入惡性循環之中。

（三）黨的工作在企業覆蓋不全面

2021年初統計數據顯示，管城區轄區物業服務企業共有162家，成立黨組織的有21家，僅佔12.9%。而且已成立黨組織的物業企業，與街道、社區黨組織聯動不足，未形成融合互通、協同聯動、運轉高效的運行機制。同時，社區、業主委員會、物業公司等服務資源未得到有效整合，遠遠滿足不了居民多樣化的需求，群眾監督物業管理的路徑匱乏。

二、主要做法及成效

（一）組織搭台，黨建引領，匯聚紅色力量

以黨建引領紅色物業發展為抓手，不斷探索基層黨建與物業管理的有機融合，發揮基層黨組織凝聚力、向心力，推動物業管理從行業管理向社會治理轉變。

一是健全組織領導，加強黨建引領。在區級層面，成立由區委書記、區長任組長的物業長效治理工作領導小組。在街道層面，成立“紅色物業聯合黨委”，把社區支部、物業支部和轄區公共單位黨組織凝聚在一起，共謀發展、共解難題。街道組建攻堅專班，推行黨組織領導下的社區、業委會、物業公司“1+3”協商運行機制，實現轄區內“三聯三融”，樓院聯管、多方聯動、工作聯抓，資源融合、力量融合、平台融合。

二是匯聚紅色力量，打通治理脈絡。加強“三無樓院”的管理是推動紅色物業發展的關鍵因素，全區共有577個“三無樓院”，佔整體樓院數的59%，管城回族區深入推進“一核多元 融合共治”工作機制，施行“支部聯建 黨員分包”，選派機關干部組成工作組駐扎到樓院，依靠樓院黨組織選舉組建自管會，支持樓院自管會實現居民自我治理。目前全區“三無樓院”已實現五個“百分之百”。黨組織覆蓋100%，全區樓院（片區）全部建立黨組織﹔居民自治組織覆蓋率100%，570余個自管會、業委會相繼成立，1200余位樓棟長先后產生﹔志願服務組織覆蓋率100%，全區擁有群眾性志願服務組織1100多個、12000余人參與服務﹔支部聯建100%，162個機關黨支部與“三無樓院”黨支部一一結對幫扶﹔干部分包100%，全區570余名科級干部和優秀年輕干部對“三無樓院”全部分包到位。

三是健全議事平台，對接民生需求。充分利用樓道門廳、涼亭等小微空間，在樓院（小區）裡建立“三問鄰裡驛站”，把社區黨群的便民服務延伸到樓院裡，把議事決策平台建到群眾家門口。為樓院黨組織、樓院自治組織和居民群眾提供集合議事、服務、交流、學習、休閑、應急等功能的活動場所。通過梳理匯總轄區入戶調查問卷、安排黨員聯戶走訪群眾，搜集整理意見建議，完善需求、資源、項目“三個清單”，聯合社區黨員、志願者，社會組織，共建服務群眾、建立美好社區的有生力量，集中精力做好服務，優化治理，以人民需求為導向推動紅色物業的順利開展。

（二）因地制宜，分類施策，推進紅色物業全覆蓋

按照“黨建引領、政府主導，分類施策、市場運作，社會參與、多元共治”的原則，採取“打造街道物管平台，提升市場化物業、規范自管樓院物業”等方式重點推進、全面鋪開，著力加強和創新黨組織對物業服務企業的領導和監督。

一是提升市場化物業專業水平。管城區將推進“紅色物業”納入社會治理創新體系。2021年12月，區委組織部、區委社治委、區住保中心三部門聯合印發《管城回族區持續深化“紅色物業”創建專項工作的實施方案》，對條件成熟的小區引入市場化物業公司，推動符合條件的物業服務企業黨組織應建盡建，對不具備單獨組建條件的通過選派黨建指導員，實行“雙向進入、交叉任職”工作機制，引導物業服務企業參與社區治理，為居民群眾提供精准化的物業服務、便民服務和延伸服務。

二是創建街道級物業托底管理機制。管城區創造性地成立街道級物業平台公司，對基礎條件較差的小區托底管理。將北下街、隴海馬路、西大街辦事處作為試點單位，分別成立了隆美、亮典、西美3個街道主導的國有物業管理公司。截至目前，亮典物業已對北下街街道轄區108個“三無樓院”全部納入管理，收費率達74%，總體營業額約100萬元。隆美物業已將隴海馬路街道轄區102個“三無樓院”全部納入管理，總體入駐率達90%，收費率達75%，總收入達80萬元。

三是完善自管樓院物業服務模式。在全區各社區樓院開展修訂完善樓院管理規約行動。修訂完善以人防物防手段、環境清掃保潔、車輛有序停放等物業管理服務內容為主的融收費、管理、使用、公示全鏈條閉環運行的管理規約。截至目前，全區樓院（小區）管理公約覆蓋率達到98%﹔對有業主單位或自治能力較強的樓院（小區）實行業主單位托管或業主自管，在自管樓院中選出了一批政治素質好、群眾工作能力強、認可度高的黨員成立樓院自管會，實施紅色管理，院落自治，街道在日常管理、制定居民公約、樓院環境、衛生治理、設施完善等方面給予支持。截至目前，全區已成立樓院自管會564個，管理樓院564個，成立業委會13個，管理樓院13個，全區577個“三無樓院”中已有558個樓院小區建立常態長效治理模式，覆蓋率達96.7%。

（三）項目驅動，資源共享，提升物業服務能力

探索實施“兩站一中心”“社區服務項目化”等支持物業服務新舉措，實踐創新物業服務融入基層社會治理，著力提升綜合治理能力，實現樓院（小區）“物業面+社會面”的長效治理。

一是設立“兩站一中心”，助力“雙治理”建設在基層落地。通過鼓勵各辦事處設立“一中心+兩站”：建立街道紅色物業服務中心，“四位一體”模式統籌轄區各類資源（定期召開社區黨組織、樓院自管會、樓院黨支部、物業公司四方聯席會議，統籌資源，共同解決樓院治理中的問題）。建立街道物業管理矛盾投訴調解站，將矛盾化解在基層，促進鄰裡和睦社區和諧﹔建立物業應急維修服務站，實現物業應急維修快速反應，讓便民利民成為紅色物業的口碑。

二是推進社區服務項目進樓院，為紅色物業賦能增效。通過紅色物業服務中心匯集樓院居民的切實需要，區委社治委按照需求導向確定服務項目，統籌全區社區資源，通過資源和需求匹配分析，形成生活服務類、幫扶救濟類、場所共享類等8類158個項目納入管理台賬，通過“社區服務洽談會”平台落地服務項目到社區樓院當中，提升紅色物業的服務能力。目前已完成兒童微樂園20個、老年人活動區21個、殘疾人康復站10個、樓院小微美學營造11個。

三是形成社區社會組織多元參與新格局，有效化解物業矛盾。創新“社工+物業”的管理模式，充分發揮社工的專業化和價值理念，讓社工和物管有機融合。用豐富多彩的志願者活動作為紐帶，激發社區居民的潛能，帶動居民的參與活力﹔整理社區內外資源，培育社區社會組織和志願者服務隊伍，完善社區治理，帶動居民參與到社區治理中去﹔社工做管理，樹立共治理念加強互動，大事要事做聽証會，開門決策、開門納諫、開門評估，讓居民由原有的被動接納轉變成主動參與。通過動員、孵化、引導、扶持社會力量參與社會治理，搭建了區域內多元參與的社會治理生態體系。截至目前，構建街道級社區社會組織孵化平台11個，全區登記備案社區社會組織1167個，其中公益慈善類234個、社區事務類177個、生活服務類756個。

（四）示范引領，星級評定，融合物業治理新高度

積極探索長效管理機制，積極發揮示范引領作用，加快實現物業管理全覆蓋，強物業促治理，高質量推進基層治理體系和治理能力現代化。

一是全面實行“雙向進入、交叉任職”。積極推動社區“兩委”與物業、業主自治組織的“雙向進入、交叉任職”。通過交叉任職，形成組織共建、資源共享、實事共做的聯動格局，激活黨建一盤棋，助推樓院（小區）管理服務上水平。通過選派“黨建指導員”，實現黨的工作在黨員不足3人的物業企業的覆蓋。截至目前，轄區物業服務企業162家中，黨組織覆蓋達到46家，黨的工作覆蓋115家，總體達到98%覆蓋率。

二是用活“三方聯動”健全議事機制。健全用活“三方聯動”機制，建立健全社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業 “三方聯動”議事協商機制，協商確定樓院（小區）發展目標、年度計劃、階段重點，探索引入物業成本和服務質量第三方評價機制，定期召開議事會，形成問題共解、資源共享、文化共建工作模式。北下街代書胡同社區，通過組建“物業管理委員會”對涉及物業服務管理的重大事項、重要問題，組織黨員、居民有序參與事前、事中、事后的全過程監督，及時解決了樓院難題，提升了居民滿意度。

三是示范引領推進星級服務全覆蓋。物業長效治理工作領導小組對全區物業服務企業（項目）實行“星級服務”評定，其他自管樓院小區的物業服務項目，由各街道（園區）參照“星級物業服務企業”創評標准開展年度評價。發揮“紅色物業”示范點帶動引領作用，全力推動物業服務企業（項目）黨的組織和工作全覆蓋。目前已在轄區12個街道、44個社區內開展紅色物業示范點創建工作，覆蓋178個小區﹔已創建4個紅色物業示范街道、11個紅色物業示范社區、79個紅色物業示范小區。

四是實施星級評定制激勵質量提升。評比考核，政策先行，先后制定出台了《管城回族區加強老舊小區物業管理工作的實施意見（試行）》《老舊小區物業管理星級標准及評分細則》等政策，把改造完成的“三無樓院”納入星級評定范圍，完善考核、評比機制，分3年對“三無樓院”改造達標小區給予不超過0.3元/㎡/月的階梯補貼。設置“物業長效管理基金”，實行利潤返還等獎勵政策，著力解決“三無樓院”長效管理造血能力不足等問題，切實提高“三無樓院”物業專業化服務質量。

三、經驗與啟示

（一）強化黨建引領，是建設“紅色物業”根本保障

打造“黨建引領紅色物業”服務模式，必須強化黨建引領，充分發揮街道社區黨組織領導作用，擴大黨組織的組織覆蓋和工作覆蓋，發揮黨的政治優勢和組織優勢，打造黨組織領導下的物業服務管理機制，努力形成黨建引領作用明顯、行業監管更加完備、運行機制科學有效、物業管理規范有序、人居環境舒適和諧的物業管理新局面。把黨的政治優勢和組織優勢轉化成物業服務的內在動力，凸顯物業服務企業的公益屬性，進一步實現企業社會價值，真正把社區物業打造成為黨密切聯系群眾的重要平台，服務群眾的重要力量。

（二）創新分類施策，是建設“紅色物業”有效舉措

針對“小區管理水平參差不齊”的實際問題，為了更好地推動轄區紅色物業全覆蓋，推動物業服務融入基層治理，必須針對不同情況分類施策，對有市場化物業企業的小區黨建引領推動服務提檔升級﹔對居民自治的小區實行“社區督管”，社區黨組織直接領導和監督業委會、自管會做好“自我管理、自我服務”﹔對基礎條件較差的，市場化物業不願進駐的小區，打造街道級物業平台公司兜底管理。實現物業管理從無到有，從有到精，“紅色物業”全覆蓋，構建共建、共治、共享新格局。

（三）解決急難愁盼，是建設“紅色物業”初心使命

“紅色物業”的全面推進，必須結合社區實際，居民需求，拓展服務范圍、豐富服務內容，更加有效地把常規服務拓展到全方位、多層次、多領域的服務。在提供服務前充分進行調研，了解群眾的需求、掌握群眾關切、征集群眾意願，然后有針對性地開展活動，從群眾最急最盼最愁的事抓起，有效推動“紅色物業”從“有形覆蓋”向“有效覆蓋”邁進，居民群眾的獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續，“紅色物業”才能切實獲得群眾的認同感。

（四）發動群眾參與，是建設“紅色物業”根本之道

群眾既是紅色物業的受益者，也應該是紅色物業的參與者，必須充分發揮群眾的主體作用，才能激發其內生動力。管城區以培育孵化社區社會組織為紐帶，引導群眾參與樓院治理。重點培育發展樓院治理、健康服務、養老服務、育幼服務等領域的社區社會組織，推動其主動融入城鄉社區便民利民服務網絡，引導社區社會組織在社區黨組織領導下，開展有特色、有實效性的活動。社區社會組織在參與社會管理、社會服務中尋找定位，也為社區居民提供更多的溝通、理解、互助的機會，促進鄰裡和睦，在提高社區群眾生活水平和質量上發揮作用。通過一系列舉措提升群眾參與基層社會治理的自覺性，提升群眾參與能力和水平，夯實群眾有序有效參與基層社會治理的基礎。