上海市普陀區甘泉路街道：黨建引領業委會建設，實現老舊小區新升級

一、工作背景

30年前，作為上海市市內新建的第一個生態型園林住宅區、有滬上“綠寶石”之稱的甘泉苑小區經過30多年的風雨后，維修基金短缺、硬件設施老化等問題日益凸顯。隨著社會和經濟的發展，居民在滿足居住的前提下，更多地關注便利、舒適、安全。面對居民日益增長的美好生活需要，甘泉路街道黨工委以“創新社會治理 加強基層建設”為目標，著力加強黨對住宅小區治理的領導，推動居民區黨組織與業委會成員交叉任職、協同治理，不斷提升住宅小區綜合治理能級，推動黨建引領下的業委會想作為、敢作為、善作為。

二、基本做法

（一）堅持黨建引領，筑牢小區建設發展的基石

一是抓組織引領，把好方向關。甘泉路街道黨工委堅持問題導向，以加強黨建引領業委會規范化建設為切入口，將小區業委會換屆工作納入基層黨建工作的重點內容，由社區黨建辦、自治辦、管理辦共同負責推進﹔將業委會工作納入居民區黨建重要內容，注重發揮居民區黨總支的領導核心作用，全程領導業委會換屆選舉，依法理順居民區黨總支政治領導、居委會、業委會、物業公司之間的關系，努力構建物業小區民主議事、和諧相處的良好氛圍。

二是抓系統謀劃，把好人選關。甘泉苑居民區黨總支負責指導業委會的換屆選舉，並指導業委會成員成立黨小組，實現業委會工作的組織覆蓋。在居民區黨總支的領導和組織下，廣泛宣傳發動，聽取居民意見建議，嚴格按照業委會換屆選舉流程，把講政治、有能力、樂於奉獻、身體健康的業主代表選出來。最終平利路38弄的業委會5名成員中4名是黨員，且具備物業管理、設備維護等專業能力。

三是抓統籌協調，把好服務關。在甘泉苑居民區黨總支的統領下，針對38弄小區內存在的入室盜竊、盜“三車”、電動車違規充電等嚴重影響居民安全感的警情，發揮小區“三位一體”的作用，聯合業委會、居委會、物業公司、派出所等進行了細致梳理、分析研判。經過多方討論認証，結合小區特點，最終確定了以小區微卡口、高清視頗、樓宇門禁、非機動車車庫為重點的智能化建設目標，全面提升小區硬件服務水平。

（二）強化制度保障，推動小區改造順利進行

一是建立議事協調機制，爭取最大支持。在居民區黨總支的領導下，建立了常態化的議事協調機制。充分發揮業委會主任“領頭羊”作用，多次召集業委會成員商議智能安防社區建設相關事宜，明確建設方向、具體項目和資金來源，並嚴格按照規范程序，由全體業主委員一致表決通過。在業主中招募志願者成立“老黨員顧問團”，包括市、區政府領導在內的老黨員擔任顧問團成員，定期列席業委會會議。另外，在居民區黨總支領導下，居委會、業委會、物業等經常性地召開議事協調會議，進一步確定小區改造方案及各項細節。

二是建立能力提升機制，看齊最高標准。街道黨工委注重加強對居民區黨總支、居委會、業委會、物業公司等有關部門從業人員的物業管理知識培訓,規范小區業主大會籌備及業委會換屆選舉程序,提升業委會成員的能力和水平。在建設人臉識別系統之初，隻能實現50%的識別率，經過幾天調試也才勉強達到85%。但業委會的同志對這個結果非常不滿意，業委會主任裘建平說：“識別率必須要達到100%，這樣改造才有意義。”在他的堅持下，供應商特地從天津請來更加專業的工程師進行調試。調試期間，業委會和居委會的同志每天都會在小區各個門口，來回驗証，整整20天，直到實現100%識別率才罷休。

三是完善評價監督機制，提出最嚴要求。建立業委會成員述職評議機制,要求業委會每半年向居民區黨總支、居委會及業主進行一次述職，報告工作開展情況。針對業委會成員履職情況進行綜合測評，在業主中不定期開展滿意度測評，設立意見箱，聽取業主對業委會的意見和建議，對業委會成員開展工作形成有效監督，不斷提升業委會成員的履職意識和履職能力。

（三）注重探索創新，善用新辦法解決老問題

一是轉變工作思路。小區存在著舊小區配套設施缺失、盜竊火災難防控等突出問題，為此，物業也曾加大了巡防力度和安保力度，但效果並不理想。業委會成員決定改變傳統增加人力安保的“人海戰術”。與居委會、物業、業主代表等組團外出參觀學習，實地走訪商業小區及成功改造的老舊小區，向他們的業委會和物業“取經”，將現代化小區的安防理念帶回來，結合本小區實際，制定個性化的改造方案。

二是創新工作舉措。面對小區維修基金不足的問題，經過居民區黨總支、業委會與業主們多次“頭腦風暴”，確定了“眾籌”的方法，眾籌來源主要有三個：爭取街道支持、鼓勵業主自籌、引導企業投資。小區內一位華僑，因感念居委會對其母親的照顧，自願捐贈8萬元用於小區建設﹔業委會積極探索市場化運作機制，動員小區物業投入部分資金，並利用小區廣告投放、向周邊單位員工開放日間停車位等方式產生收益。經過自籌和企業投資的辦法，共籌集20萬余元用於小區智能化改造。

三是採用最新技術。面對小區中頻發的偷盜、環境臟差等問題，業委會通過多方了解，決定採用最新技術：建立門禁人臉識別系統，實現人臉識別開門﹔在面積不大的小區內安裝60個高清探頭實現小區360度全監控，24小時實時採集進出車輛、人員信息，降低內部不安全因素，實現出入小區常住居民、租戶、訪客等各類人員的分類管理﹔對非機動車車庫進行智能化改造，一改過去車庫人工值守模式，安裝智能門禁以及智能充電設施，並且對本小區居民實行免費停車政策，從根本上解決小區非機動車亂停放問題。

三、主要成效

在平利路38弄小區智能安防改造中，街道黨工委凝聚多方力量參與社區治理，強化黨組織和黨員在業委會中的戰斗堡壘和先鋒模范作用，實現了小區治理資源最大化，效果最優化。

一是有效激活了多方參與的“動力源”。平利路38弄小區智能安防改造，進一步細化了居委會、業委會、物業的職責權限，調動了居民參與小區建設，周邊單位參與社區共治的積極性，增強了業主自我管理、自我服務的能力。小區改造后，業委會連同物業還陸續實施了多個和居民利益切身相關的項目，都得到了各方的熱切響應和居民的廣泛支持，推動解決了小區停車難、高空拋物、寵物擾民等系列難題。

二是有效破解了小區管理的“老大難”。小區改造這一系列舉措讓廣大居民拍手稱贊，小區和樓道內也沒有亂停放的非機動車了。車庫安裝的智能門禁替代了人工值守，小區居民憑刷門禁卡進入車庫，車庫住人帶來的安全隱患也從根本上得以解決。通過在車庫中安裝高清監控攝像頭，物業人員可以全天候監控車庫情況，對發生的意外情況可以第一時間做出響應。對發生偷盜等事件之后取証難等一系列“老大難”問題得到了有效解決。

三是有效提升了居民群眾的“滿意度”。一系列的智能化改造還挖掘了小區的“存量”資源，非機動車車庫改造幫居民們節省了停車費用，為業委會省下一年十幾萬的物業費，而這筆費用又用於設備更新、環境優化、便民利民服務等，給居民們帶來了實實在在的好處，切實提升了居民的滿意度和獲得感。

四、工作體會與探討

（一）黨的領導是核心，把好小區建設方向

堅持和加強黨的領導，充分發揮黨組織的領導核心龍頭作用是小區建設和發展的力量源泉。在居民區黨總支的引導和支持下，把好業委會成員人選關，5名業委會成員包含4名黨員，並且是具備物業管理專業知識和相關工作經驗的黨員組成，為小區建設與物業升級提供了智力支撐和專業保証。成立“老黨員顧問團”，參加小區建設方案討論，確保小區的“三位一體”工作始終秉承全心全意為人民服務的宗旨，切實保障了小區業主權益，促進小區健康發展。

（二）盤活資源是關鍵，激發基層治理活力

善於整合多方力量，引入多方資源是老小區重新煥發生機的關鍵之舉。利用“上海‘智慧公安’5年建設規劃”在普陀試點的契機，整合街道安全辦及派出所力量，對小區治安警情進行全面梳理，制定相應對策，確定科學智能化改造方案，為小區改造提供智力支撐和政策支持。針對售后公房維修基金緊張無法獨立支撐智能化改造的實際情況，在街道支持的基礎上，發動業主力量開展“自籌”、開發小區公共廣告位、日間停車等資源引入企業投資等多種形式，為小區智能化改造提供人、財、物支撐，全力保障小區改造順利完成。

（三）機制建設是保障，推動社區長效發展

建立健全居民區黨組織領導下的“1+3+x”小區綜合治理機制，居民區黨組織為召集人，定期召開聯席會議，居委會、業委會、物業公司等多方共同參與，共同研究解決小區綜合治理難題。通過探索完善業委會能力提升機制、議事協調機制、評價監督機制，著力破解小區業委會職責界限不清、規范建設薄弱、物業矛盾高發等問題，為不斷完善小區治理服務體系，提升小區服務居民水平奠定了堅實基礎。