湖北省黃石市黃石港區：“紅色物業”推進老舊小區樓棟自治

加強城市基層黨建，就是要堅持以人民為中心的發展思想，進一步完善城市治理體系，增強城市治理能力，提高人民群眾生活質量，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好，使人民群眾更加自覺地熱愛黨、跟黨走。近年來，作為黃石市的中心城區，也是黃石市的老城區，黃石港區委積極探索基層治理方式方法，尤其是對老舊小區、物業棄管小區治理工作的作了有益的嘗試，探索了一條以黨員為骨干的紅色物業之路。

一、自治背景

鼎鑫大廈是2000年正式動工新建，2004年建成正式投放市場，共21層，總建筑面積約2萬平方米，共144戶約700余人，四樓以下為商業用房。三年質保期一到，物業公司以入不敷出為由，撇開144戶業主，沒留下一份錢棄樓而逃，就連電梯機房唯一一台空調也被拆走了。隨即，大廈陷入一片混亂，衛生無人掃，垃圾無人運，部分樓層路燈壞了無人修，小區公共設施損壞嚴重，安全隱患多，而且該樓是黃石唯一的一棟沒有維修基金的高層電梯居民住宅樓，大廈成了遠近聞名的“風波樓”。在社區黨委的支持下和支部帶領下，郭建飛等三位老黨員走家串戶，牽頭改選了大廈業主委員會，2008年11月全面接手物業管理，大膽嘗試，開啟樓棟自治的新篇章，三位老黨員也成為了業主委員會的核心力量。

二、主要做法

因各種原因，有的住戶將房屋租給他人居住，有的住戶已另購住房搬了出去，郭建飛等幾位老同志為了做好物業工作，打出了幾張 “硬牌”，贏得了居民的信任。

（一）三大舉措聚人心。由於前期物業公司管理經營不善，業主的心已經散了，幾位老黨員認為凝聚起人心才是做好物業工作的前提。一是降低物業管理費。從2009年元月起，每平方米優惠0.10元，按0.90元收取，10年來，共計優惠物業管理費187200元，平均每戶優惠1300元，使業主們在經濟上有所獲得感。二是強化安全管理。新建值班室，安裝電動門，實行封閉式管理，10年來小區院內沒有發生任何人為大小事故，確保了一方平安，業主們安全感倍增。三是建章立制。業主委員會根據小區人員素質、地理環境等特點，制訂適合物業管理的相關制度10多個，如：財務年度結算公開制、值班巡視制等，用制度來規范和約束物業管理，讓業主委員會的管理和工作陽光化，業主們滿意度大幅度提升。

（二）克難攻堅暖人心。近10年來，業委會在確保小區學習、生活正常運轉的基礎上，針對一些薄弱環節和隱患部位，共計列出電梯、自來水加壓系統、供電系統、供水系統、消防系統和屋頂滲水等六大難題。安裝天然氣，是大廈全體業主夢寐以求的一件事。自2012年初起，我們先后多次找市天然氣公司聯系，因存在業主委員會沒有法人代表、沒有工商營業執照、沒有工商、稅務登記証等問題，多次被拒之門外。老黨員們多次上門，終於打動了市天然氣公司領導，並於2013年7月份終於獲得了市天然氣公司的批准，並簽訂了正式合同。為了籌款，老黨員們一家一家的通知、一戶一戶的敲門、一個一個的做工作，有的通知達十多次仍不到場。為了不漏掉一戶，老黨員們做了艱苦卓絕的工作，終於在2013年12月23日通氣點火，大廈144戶業主，除個別特殊情況外，全部一次性通氣點火成功。這個工作耗時整整兩年，圓了全體業主的夢，得到了全體業主的交口稱贊。目前，電梯、自來水加壓系統、供水系統、消防系統等四大問題得到了解決。

（三）義務奉獻服人心。一是不拿一分錢報酬。為了讓住戶放心寬心，十年來，這幾位老黨員一直踐行著“不拿一分錢”這個承諾，甚至有時候還墊付資金，在大樓電梯需要維修、結余物業費不夠的情況下，幾位老黨員主動拿出自己的養老金，湊足20余萬作為工程預付款，對兩部電梯進行了大修和改造升級，得到了業主們的廣泛認同。二是力所能及做服務。有的時候聘請保安臨時辭職，幾位老黨員輪流值班，直到新保安到位。老黨員謝志春同志還義務當起了保潔員，每天凌晨3點就起床，將這棟樓打掃的干干淨淨。曾經有一戶業主由於對於之前的物業公司怨氣很深，以露台有垃圾為由一直不願交物業管理費，我們業委會的老黨員們，主動拿起掃帚，翻過圍欄，去掃垃圾，連掃三天，終於感動了這位業主，主動交納了物業管理費。老黨員的無私奉獻不求回報，讓業主們感動不已，紛紛主動預交物業管理費。在這些老黨員的感染下，業主們的心越來越齊，“風波樓”變成了“和諧樓”。

三、主要經驗

紅色鼎鑫是黨建引領·基層治理的典型案例，是充分發揮黨組織戰斗堡壘作用和老黨員先鋒模范作用，帶領樓棟居民群眾開展自我管理、自我服務的有益嘗試，為老舊城區和物業棄管小區的自治自理探索出了一新路子，提供了成功的范例。

一是義務奉獻——立德。白手起家，沒有一分錢的啟動資金怎麼辦？三位老黨員站出來說：我們是黨員，服務居民、建設自己的家園是我們義不容辭的責任，我們不要任何工資待遇，節約開支為居民辦事。在黨員們的感染下，業主委員會全體成員一致同意將業主委員會工作定位為純義務服務，每名業委會成員均是義務奉獻，不拿業主一分錢，並鄭重對全體業主公開承諾。擲地有聲的承諾一出，就引起了居民們的熱議，有贊賞的、有觀望的、也有質疑的，以前拿錢都干不好的業委會，這不拿錢的能干好嗎？三位老黨員和業主委員會成員心中明白，隻有我們真心實意做公益，踏踏實實為居民服務，腰杆才硬，說話才有分量，居民群眾才會聽。

二是建章立制——立規。俗話說“沒有規矩不成方圓”。沒有一個健全的規章制度是無法開展好物業管理工作的。在第四網格黨支部的指導下，業主委員會很快建立起了務實管用的相關制度規范。明確工作職責。業主會成員進行任務分工，明確工作職責范圍﹔聘請保安和清潔人員，明確工作任務和服務標准。建立公開制度。大廈入口處設立公示欄，物業服務項目、居民訴求、管理費收繳和使用等情況，一樁樁、一件件全部公示，做到公開透明。建立值班制度。為讓權力在陽光下運行，業委會自覺通過樓棟選舉，選出三位居民為監事，對業主委員會工作形成對有效監督，重點審查物業費用收支情況。“有監事會監督，財務收支張榜公布，事沒少做，財務透明，大家放心。”在大廈已住14年的胡嘉銀老人說。

三是苦干實干——立信。人人心中都有一杆秤，孰是孰非,自在人心。破損的公共設施和業主的述求一個個立項，問題一個個解決，漸漸地樓道的燈亮起來了，垃圾被清運干淨了，公共設施都能正常使用了。大廈保安少，三位老黨員就輪流在夜間義務巡視。有業主喝醉酒睡在停車場或倒在電梯旁，他們及時叫醒並護送回家﹔有業主晚上睡覺忘關門，他們會悄悄關上﹔有業主將貴重物品遺忘在走廊，他們先收好再及時轉交……三位老人像“大家長”一樣，守護著居民的安居夢，增強了居民的幸福感和獲得感，也聚集了居民通過自己的力量解決樓棟老大難問題的心氣和人氣，大事小情商量著辦，居住環境大為改善，幸福指數直線攀升，大廈變得和諧起來。

四是克難攻堅——立威。三位老黨員和業主委員會成員的辛勤付出，居民們看在眼裡、記在心裡。物業管理費收得齊，使用也精打細算，每年竟有近9萬元盈余。三位老黨員和業委會成員一合計，要為業主們辦幾件“圓夢”的大事。針對電梯長期存在安全隱患的問題，將電梯控制系統和機械系統更換一新，同時在消防通道安裝不鏽鋼扶手，方便老人出行，20多萬元費用全部從物業管理費支出，不要住戶掏一分錢。 “三位老黨員和業主委員會功不可沒！”居民黃來順說。

四、相關啟示

一是堅持黨建引領。街道社區黨組織是黨在城市最基層的戰斗堡壘，做好城市街道和社區基層治理，必須以街道社區黨組織為核心，充分發揮街道社區黨組織的政治引領和服務引領功能。紅旗橋社區黨委在鼎新大廈出現問題的時候就主動介入，做好居民群眾的相關工作，並幫助業主選好業主委員會，為居民自治打下了良好的基礎。

二是堅持示范帶動。一個黨員一面旗幟，社區黨委牢牢抓住帶頭人這個關鍵，選好了帶頭人。鼎新大廈業委會的三名黨員踐行一心一意為業主服務的理念，以身作則、主動奉獻，用自己的實際行動贏得了居民群眾的認可，為居民自治起到了良好的帶動作用。

三是堅持事務公開。居民自治的難點在物業管理，而物業管理就涉及到物業費使用等敏感的問題。鼎新大廈業委會建章立制，選出監事會，並通過居民議事等六步工作法，實行事務公開、財務公開，一方面與相關職能部門做好工作，降低水改等收費，並堅持將結余物業費用於大廈的維修改造工程，每一個涉及到居民群眾的事情都明明白白讓業主全程參與、全程監督，切實讓居民感受到自治帶來的成效。

四是堅持服務引領。業主滿不滿意主要看服務是不是到位。大多數物業與業主的矛盾就是因為業主對物業提供的服務不滿意。鼎新大廈業委會在老黨員的帶領下，十年不拿一分錢報酬，緊盯業主關心的問題，切實解決業主期盼的難題，真正讓業主住得安心、住得放心、住得舒心，真情真心服務為居民自治提供了良好的氛圍。